![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Торговая недвижимость
На рынке коммерческой недвижимости Омска с начала года отмечено легкое оживление в динамике, однако объем рынка остается на прежнем уровне. Рынок торговой и офисной недвижимости наполнен преимущественно объектами небольших площадей - до 100 кв. м (рисунок 4). В I квартале 2014 года отмечена зависимость объема предложений от площади объекта: чем больше площадь, тем меньше таких объектов присутствует на рынке. Рисунок 4 - Соотношение предложений объектов торговой недвижимости различных площадей, г. Омск, I квартал 2014 г., %
Доля объектов Street Retail от общего объема предложений в I квартале составляет 37% (рисунок 5), иными словами, соотношение торговых площадей на рынке практически не изменилось (в IV квартале 2013 года доля составляла 42%). Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м объектов Street Retail в г. Омске составила 56 258 руб./кв. м (- 0, 01%). Однако относительно аналогичного периода предыдущего года отмечен прирост к цене предложения 1 кв.м. (+ 0, 01 %).
Рисунок 5 - Соотношение количества предложений объектов Street Retail и торговых помещений г. Омска, I квартал 2014 г., %
Динамика рынка торговых помещений отражена на рисунке 6. В начале года на рынке торгово-офисной недвижимости отмечено легкое падение. Такая тенденция наблюдается в сегменте торговой недвижимости в целом. Средневзвешенные значения в г. Омске к концу I квартала текущего года упали относительно 2013 года на 8%. Если в IV квартале 2013 года средневзвешенная цена по г. Омску составляла 42 164 руб./кв. м, то в I квартале 2014 года этот показатель опустился до 40 053 руб./кв. м. Таким образом, цены в сегменте вновь достигли уровня I квартала 2013 года. Рисунок 6 - Динамика удельного показателя стоимости торговой недвижимости по округам г. Омска, I квартал 2014 г. Вследствие переполненности рынка торгово-офисными объектами, падение на этом рынке было ожидаемым. Однако в секторе аренды показатели продолжают расти, что связано с неугасающим спросом на помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Результаты анализа информации показывают, что самые дорогие торговые площади располагаются в Центральном и Ленинском АО, так же, как и в предыдущем квартале. Здесь средневзвешенная цена 1 кв. м составила – 46954 руб./кв. м и 42 592 руб./кв. м соответственно. Самым низким ценовым показателем отмечен Кировский АО – 37 053 руб./кв. м. Состояние, как регионального рынка торговой недвижимости районов Омской области, так и в частности рынка недвижимости Марьяновского района обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени. Это социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков. При анализе рынка объектов недвижимости, предоставленных для объектов торговли и общественного питания, были использованы базы данных открытых источников о ценах предложений на объекты максимально аналогичные оцениваемому по функциональному использованию и местоположению, выставленные в виде публичных оферт в печатных изданиях и на интернет сайтах с мая по октябрь 2014 г.[6] В целом для рынка коммерческой недвижимости в районах области характерно наличие внешнего устаревания, то есть на сегодняшний день практически невозможно построить в одном из районов области коммерческий объект и, реализовав его, вернуть вложенные средства в первоначальном объёме. Поэтому существует лишь вторичный рынок объектов коммерческой недвижимости в районах Омской области. Однако малое количество объектов коммерческой недвижимости не позволяют на их основе рассчитать внешнее устаревание в районах области.
Таблица 4 На дату оценки на рынке недвижимости Марьяновского района Омской области в сегменте торговых помещений представлено к продаже 7 объектов. Средняя цена предложения торговых объектов 1 550 000 рублей, минимальная цена предложения за 1 кв.м. 7000 рублей, максимальная цена предложения - 36 000 руб. за 1 кв.м. (с учётом стоимости земельного участка) Площадь представленных к продаже объектов от 36 до 250 кв.м. (Обзор рынка офисно-торговой недвижимости Омской области составлен на основании данных мультилистинга https://www.avito.ru; и mlsn.ru). Рыночная стоимость оцениваемого здания (столовой может находиться в интервале от 800 000 рублей до 3000 000 рублей. Рыночная стоимость зависит от спроса на подобную недвижимость, платёжеспособности населения, сроков ликвидности. Следует отметить, что ликвидность торговых зданий в районах Омской области низкая до 20% и составляет от 6 до 12 месяцев, а в отдельных районах до 18 месяцев. 7.2. Анализ ценообразующих факторов [7] При расчете рыночной стоимости и ставки арендной платы за объекты недвижимости в информацию о величине рыночной стоимости и арендной платы за предложенные помещения торгового назначения, указанную в публичных офертах, необходимо вносить корректировки[8]: - на условия финансирования и продажи; - на дату продажи; - на местоположение; - на уторгование; - на различие в площади; - на этаж; - на наличие отдельного входа; - на выход на красную линию. Таблица 5 Скидки/надбавки на уторгование, %.
В таблице 6 приведены в процентах корректировки на этаж размещения торговых помещений, согласно экспертным мнениям. С точки зрения маркетинга, для размещения торговых объектов наилучшим образом подходят первые этажи. Поэтому, соответственно, при сравнении таких объектов с объектами-аналогами, расположенными выше или ниже, всегда вводится повышающая корректировка. В среднем, чем выше этаж, тем выше корректировка. Соответственно, и, наоборот, в случаях, если объект оценки расположен на этажах, пользующихся небольшим спросом на рынке торговых объектов, а в качестве объекта-аналога принимается объект на первом этаже – вводится понижающая корректировка. Таблица 6 Скидки/надбавки на этаж расположения объекта, %.
Таблице 3.4 отражена ситуация предоставления скидок на рынке торговых помещений в зависимости от доступности объекта. Как уже говорилось, объекты первой и второй линий и без того имеют высокую ликвидность, поэтому скидки на них минимальные. А вот объекты на закрытых территориях мало привлекают потенциальных покупателей и арендаторов торговых мест, поэтому собственник заинтересован в создании дополнительных условий продажи, привлекательных для клиента. Одним из таких условий является возможность снижения цен. Таблица 7 Скидки/надбавки на доступность объекта торгового назначения, %
При оценке влияния площадей различных объектов на их стоимость, по мнению экспертов, чем больше площадь предлагаемого к продаже торгового объекта, тем выше процент уторговывания. Так, площади до 50 кв. м, как правило, продаются по более высоким ценам, в отличие от площадей от 50 кв. м и выше. В силу того, что площади свыше 5 000 кв. м мало востребованы, с целью их скорейшей реализации, к ним применяется максимальное снижение цен. Таблица 8 Скидки/надбавки на площадь объекта торгового назначения, %.
Площадь земельных участков, на которых располагаются здания – один из основных факторов ценообразования на рынке недвижимости. Как видно из таблицы цена 1 кв.м. единого объекта недвижимости снижается по мере увеличения его площади. Таблица 9 Корректировка на площадь земельных участков под коммерческой недвижимостью (по данным 2013-2014 гг.) в процентах. В таблице 10 приведены корректировки на инженерные коммуникации для объектов торгово-офисного назначения. Самая высокая надбавка к стоимости составляет 10% – на наличие электроснабжения на участке. Таблица 10 Корректировки на наличие инженерных коммуникаций, %
При анализе изменения цены 1 кв.м. торгового помещения в отдельно стоящем здании (магазинов), в зависимости от состояния отделки наблюдается тенденция снижения стоимости 1 кв.м. по мере ухудшения состояния объекта. Величина корректировки на физическое состояние представлена в таблице 11[9]. Таблица 11 Корректировки на состояние отделки, %
|