Цели, задачи, объекты и субъекты девелоперской деятельности.

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.

Девелопмент представляет собой метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию объектов недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

Целью девелопмента недвижимости является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Любой девелопмент объекта недвижимости связан с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.

Основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости актива (недвижимости) и таким образом максимизация прибыли от девелоперской деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить комплекс задач на различных стадиях девелопмента:

1. Предпроектная стадия:

- анализ рынка недвижимости.

- подбор объекта недвижимости.

- формирование стратегии проекта.

- инвестиционный анализ.

- оформление исходно-разрешительной документации.

- привлечение кредитных и инвестиционных средств

2. Стадия проектирования:

- разработка финансовой схемы, организация финансирования.

- формирование архитектурно-инженерной группы.

- привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

- руководство проектированием.

- проведение тендера на строительные работы.

3. Стадия строительства:

- координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

- контроль качества строительства и сметных расходов.

4. Стадия реализации:

- маркетинг, реализация площадей.

- контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Основным результатом девелопмента является конкурентоспособный объект недвижимости, в максимальной степени удовлетворяющий потребности рынка и обеспечивающий высокие показатели эффективности инвестиций.

К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др.

Во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:

- собственник объекта развития;

- девелопер;

- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;

- инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);

- проектные и строительные подрядные организации;

- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;

- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);

- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.