Особенности купли-продажи недвижимого имущества

1. Договор купли-продажи земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК).

2. Особые требования к качеству предмета договора (соответствие СНиПам, нормам земельного законодательства).

3. Особенности субъектного состава – покупателем в договоре купли-продажи з/у с/х назначения не может быть иностранное лицо.

8. Договор мены: определение, характеристика, стороны, предмет, отличие от других договоров

Понятие:

Договор мены – договор, по которому каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой.

Характеристика:

Возмездный, двусторонний, консенсуальный, натуральный обмен.

Стороны:

Каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем (ч. 2 ст. 715 ГК)

Предмет:

Имущество (движимое и недвижимое, имущественные права, валюта и денежные средства). Не может быть предметом имущество, отнесенное к основным фондам и находящееся в государственной или коммунальной собственности, если другая сторона не является государственным или коммунальным предприятием.

Существенные условия:

Предмет и что обменивается (например, обмен на работы или услуги). Возможна мена с доплатой (ч. 3 ст. 715 ГК).

Момент перехода права собственности – в момент исполнения обеими сторонами обязанности по передаче имущества другой стороне.

Отличительные особенности (от К-П):

- стороны всегда являются собственниками обмениваемого имущества;

- как правило, является безденежным (такая мена именуется бартером).

9. Договор поставки: определение, характеристика, особенности, способы и порядок заключения, структура договорных связей, источник права

Понятие

Договор поставки – это договор, по которому продавец (поставщик), который осуществляет предпринимательскую деятельность, обязуется передать в установленный срок (сроки) товар в собственность покупателя для использования его в предпринимательской деятельности или в других целях, не связанных с личным, семейным, домашним или другим подобным использованием, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Характеристика:

Консенсуальный;

Двусторонний;

Возмездный;

Хозяйственный.

Особенности:

· Поставщик и покупатель – субъекты хозяйствования (ч. 3 ст. 265 ХК). При этом по ГК поставщик- субъект предпринимательской деятельности, однако применять следует положения Хозяйственного кодекса

· цель приобретения – использование в предпринимательской деятельности или хозяйственных отношениях;

· момент заключения и его выполнения не совпадают;

· заключается на долгое время;

· может заключаться на товар (продукцию), который будет изготовлен в будущем;

· купля-продажа происходит на условиях оптовой торговли.

Существенные условия (ст. 180 ХК): предмет (количество, качество, ассортимент, комплектность); цена; срок.

Условия о предмете в хозяйственном договоре должны определять наименование (номенклатуру, ассортимент) и количество продукции (работ, услуг), а также требования к их качеству. Требования относительно качества предмета договора определяются соответственно обязательным для сторон нормативным документам, условиям договора, с соблюдением условий, обеспечивающих защиту интересов конечных потребителей товаров и услуг.

Цена устанавливается по согласию сторон, кроме отдельных случаев (например, поставки товаров для государственных нужд). При согласии сторон в хозяйственном договоре могут быть предусмотрены доплаты к установленной цене за продукцию (работы, услуги) высшего качества или выполнения работ в сокращенные сроки по сравнению с нормативными.

Сроком действия хозяйственного договора является время, на протяжении которого существуют хозяйственные обязательства сторон, которые возникли на основе этого договора. На обязательства, которые возникли у сторон до заключения ими хозяйственного договора, не распространяются условия заключенного договора, если договором не предусмотрено иное. Окончание срока действия хозяйственного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, которое имело место во время действия договора.

Несмотря на то, что ст. 180 ХК определяет срок как существенное условие, ст. 267 ч.1 ХК устанавливает, что если срок договора поставки не определен он считается заключенным на 1 год.

Порядок заключения (ст. 181 ХК):

Договора заключаются следующими способами: 1) путем составления единого документа; 2) упрощенным способом путем обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами, телефонограммами, радиограммами; 3) путем принятия поставщиком заказа покупателя к выполнению.

1. Проект договора может быть предложен любой из сторон. В случае, если проект договора изложен как единый документ, он предоставляется второй стороне в 2 экземплярах. Сторона, которая получила проект договора, в случае согласия с его условиями оформляет договор и возвращает один экземпляр договора второй стороне в 20-дневной срок после получения договора.

При наличии возражений относительно отдельных условий договора сторона, которая получила проект договора, составляет протокол разногласий, о чем делается укзание в договоре, и в 20-дневной срок посылает второй стороне 2 экземпляра протокола разногласий вместе с подписанным договором. Сторона, которая получила протокол разногласий к договору, обязана в течение 20 дней рассмотреть его, в этот же срок принять меры для урегулирования разногласий со второй стороной и включить в договор все принятые предложения. А те разногласия, которые остались неурегулированными, передать в этот же срок на рассмотрение суда, если на это есть согласие второй стороны.

В случае достижения сторонами согласия относительно всех или отдельных условий, отмеченных в протоколе разногласий, такое согласие должно быть подтверждено в письменной форме.

В случае, если стороны не достигли согласия во всем существенным условиям хозяйственного договора, такой договор считается незаключенным.

2. При заключении договора поставки путем обмена письмами (и тому подобное) одна сторона напрвляет другой стороне письмо-оферту, содержащее все существенные условия договора. Вторая сторона рассматривает его и в 20-дневный срок посылает ответ на письмо, факсограмму и тому подобное (письмо-акцепт). Если ответное письмо содержит изменения к оферте, то оно считается новой офертой и требует акцепта другой стороны.

Структура договорных связей:

Поставщик – покупатель (поставщик) – покупатель (продавец) – покупатели (конечные потребители)

Источники регулирования:

- ГК, ХК Украины, Правила ИНКОТЕРМС

- ЗУ „О государственном заказе для удовлетворения приоритетных государственных потребностей”

- Положение о закупке товаров, работ, услуг за государственные средства

- Положения СССР „О поставках продукции производственно-технического назначения”, „О поставках продукции народного потребления” (действуют только при наличии указания на то в самом договоре поставки)

- Инструкция о приемке товаров народного потребления и продукции производственно-технического назначения по количеству П-6, Инструкция о приемке товаров народного потребления и продукции производственно-технического назначения по качеству П-7.

К договору поставки применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из характера отношений сторон.