Права и обязанности сторон по договору. Распределение обязанностей по ремонту арендованного здания, сооружения.

Арендодатель обязуется:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК).

В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки:

- оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

- заранее были известны арендатору;

- должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

2. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования арендатора.

3. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

4. Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы, связанные с улучшением, арендованного имущества.

Арендатор обязуется:

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Заключая соглашение об аренде здания (сооружения), стороны должны иметь в виду установленное статьей 654 ГК требование об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие будет отсутствовать, то такой договор признается незаключенным.

2. В процессе пользования аренды арендатор не вправе распоряжаться арендованным зданием (сооружением), нежилым помещением.

Только с согласия арендодателя он вправе:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

3. На арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное здание, нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию здания (сооружения). Из этого правила сделано исключение в самом Кодексе: в законе или договоре возможно иное распределение названных обязанностей (п. 2 ст. 616 ГК).

4. С учетом срочного характера аренды Кодекс подробно регулирует процесс возврата имущества при прекращении договора. При возврате арендованного имущества в основном решаются три вопроса: какова процедура возврата, каково состояние возвращаемого имущества, каковы последствия неисполнения или несвоевременного исполнения этой обязанности арендатором.

-------------------------------------

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.