Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. Досрочное прекращение договора.

Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. В общем виде основания и порядок прекращения обязательств, к которым относится и арендное обязательство, урегулированы в главе 26 ГК РФ " Прекращение обязательств" и в главе 29 ГК РФ " Изменение и расторжение договора". Применительно к договору аренды эти общие для всех обязательств положения конкретизируются в ст. 619, 620 и 621 ГК РФ, содержащих некоторые отступления от общих правил.

Прежде всего с учетом обеспечения стабильности пользования арендованным имуществом в течение всего срока договора аренды ст.617 ГК РФ предусматривает сохранение договора в силе при изменении его собственника: переход права собственности (либо права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на переданное в аренду здание, сооружение, нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это правило применяется прежде всего при совершении сделок с имуществом, обремененным договором аренды. Кроме того, применительно к юридическим лицам-арендодателям это правило применяется при любой форме реорганизации юридического лица, а применительно к гражданам-арендодателям - в случае их смерти с переходом прав и обязанностей арендодателя по наследству.

Ликвидация же юридического лица, являющегося любой стороной в договоре - арендатором или арендодателем - прекращает действие договора аренды в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

По обоюдному согласию стороны могут досрочно прекратить действие договора аренды в любое время. По требованию же одной из сторон (против воли другой) договор расторгается в судебном порядке.

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, во-первых, указаны в законе (ст.619 и 620 ГК РФ), а во-вторых, могут быть дополнительно предусмотрены в договоре.

В ст. 619 ГК РФ установлены основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, и все они связаны с упречным поведением арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные, в том числе не связанные с виновным поведением арендатора, основания для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ), в частности, придать договору характер условной сделки под отменительным условием (п.2 ст. 157 ГК РФ).

По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Первые три из предусмотренных в ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора связаны с виновным неисполнением арендодателем своих обязанностей по договору, а четвертое не зависит от вины арендодателя. Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Итак, в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут при недостижении об этом согласия сторон только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны договора.

Причем по общему правилу (п. 2 ст. 452 ГК РФ) стороны должны до обращения в суд использовать досудебный порядок расторжения договора: направить другой стороне предложение о расторжении договора и обращаться в суд только в случаях получения отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок.

Применительно к арендодателю это правило преломляется в ст. 619 ГК РФ таким образом, что арендодатель должен предварительно (т.е. до обращения в суд с иском о расторжении договора) направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить допущенные нарушения (при этом такое предложение и предложение расторгнуть договор могут быть заявлены в одном письме). Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, у арендодателя отпадает право требовать по суду расторжения договора: нет оснований.

Обычным основанием прекращения договора является истечение срока его действия. Однако применительно к договору аренды в законе (ст. 621 ГК РФ) установлены некоторые особые правила. Арендатору по истечении срока действия договора предоставлено преимущественное (перед другими потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

Это право возникает у арендатора при условиях, что:

1)иное не предусмотрено законом или договором,

2)арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, срок действия которого истек,

3)арендатор письменно уведомил арендодателя о желании возобновить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

По смыслу п.1 ст. 621 ГК РФ при несоблюдении любого из этих условий арендатор теряет право на заключение договора на новый срок.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок носит диспозитивный характер, арендодатель может лишить этого права арендатора, включив при заключении первоначального договора в качестве одного из его условий отсутствие у арендатора такого права.

Кроме того, арендодатель во всех случаях, даже без упоминания об этом в договоре аренды, может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора аренды с данным арендатором не заключает договора аренды того же имущества с другим лицом.

Несоблюдение этого условия арендодателем дает право арендатору по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору (т.е. по сути дела, заключения с ним договора аренды с одновременным расторжением этого договора с другим арендатором) и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки могут быть связаны, например, с тем, что арендатор вынужден был свернуть какую-либо деятельность либо арендовать аналогичное имущество на гораздо менее выгодных для него условиях.

Преимущественное право арендатора на возобновление договора дает ему преимущество перед другими потенциальными арендаторами, но в соответствии с абзацем первым п.1 ст. 621 ГК РФ - на прочих равных с ними условиях, т.е. на тех условиях, на которых арендодатель собирается заключить вновь договор аренды того же имущества, Условия же эти в полном соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ, зависят от воли арендодателя.

Если предложенные арендодателем новые условия не устраивают арендатора, он не вправе настаивать на заключении договора на прежних условиях. Однако и арендодатель не вправе после отказа прежнего арендатора от заключения договора на неприемлемых для него условиях заключить договор аренды того же имущества с другим лицом на более выгодных для последнего условиях, чем те, которые были предложены прежнему арендатору.

Если арендатор не предупредил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, но фактически продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В данном случае закон молчанию арендодателя и конклюдентным действиям арендатора по пользованию арендованным имуществом придает значение выражения обоюдной воли на совершение сделки (п.3 ст. 158 ГК РФ).

Прекращение возобновленного таким образом на неопределенный срок договора аренды здания или сооружения возможно в любое время по инициативе любой из сторон договора с условием предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п.2 ст. 610 ГК РФ).

При этом арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок и обязан вносить арендную плату за всё время фактического пользования арендованным имуществом.

Законом (федеральным!) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в случаях, предусмотренных в законе или в договоре, договор аренды может быть прекращен по истечении его срока или даже досрочно путем выкупа арендатором предмета аренды, т.е. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае арендованное имущество переходит в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) арендатора. В 90-е годы прошлого столетия это было одним из легальных способов приватизации государственного и муниципального имущества, т.е. перехода его в собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Судьба улучшений арендованного здания, сооружения, произведенных арендатором. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. - Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.