Право собственности и другие вещные права на землю

ГК РФ включил землю в число объектов гражданских прав (ст.129, 130, 164 ГК РФ). Земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129 ГК РФ). Гражданский оборот земли урегулирован второй частью ГК РФ, федеральными законами и указами Президента РФ.

По Конституции (ст. 9) земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК РФ государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (ст.214 ГК РФ).

Высокое социальное и народнохозяйственное значение земли обусловливают при регулировании отношений собственности не только учет особенностей данного объекта права, но и то, что правовое регулирование в немалой мере осуществляется особой отраслью законодательства, в первую очередь Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г., N 136-ФЗ. Причем это законодательство, имеющее в известной мере публично-правовой характер, в ряде случаев содержит такие правовые решения и юридические конструкции, которые не всегда строго скоординированы с положениями ГК РФ (здесь, надо полагать, нужна дополнительная работа по совершенствованию обеих отраслей российского законодательства).

Вот почему в настоящем разделе содержатся положения о праве собственности не на землю вообще, а только на пространственно выделенную часть земли ― земельный участок, выступающий в качестве объекта гражданского права.

Кроме того, при регулировании земельных отношений существенное значение имеет не только право собственности, но и отдельные вещные права.

Территориальные границы земельного участка как объекта права собственности определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т.д.), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота, не ограничены в обороте, не поставлены в строгие рамки распоряжения в качестве земли сельскохозяйственного или иного назначения.

Наряду с участками, предназначенными для пользования собственником, иным владельцем, имеются участки общего пользования, где все граждане имеют право свободно находиться, использовать имеющиеся на этих участках природные объекты, если это допускается нормативными актами и собственниками соответствующих земель. Если участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Собственник земельного участка вправе осуществлять застройку участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о назначении участка. При соблюдении действующих норм (в том числе о государственной регистрации недвижимости) он приобретает право собственности на возведенные строения.

ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит определенное соглашением сторон право на земельный участок. При этом право собственности на здания (сооружения) и право собственности на земельный участок по действующим правилам закрепляется и документально оформляется особо (что в ряде случаев порождает трудности на практике и, не исключено, требует необходимых уточнений в законодательстве).

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Собственник земли может предоставлять земельные участки или их части в постоянное и срочное владение и пользование другим лицам на следующих основаниях:

а) на праве пожизненного наследуемого владения с возможностью передачи участка другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование;

б) на праве постоянного (бессрочного) пользования с соблюдением правил, предусмотренных на этот случай ГК РФ (ст. 271, 272 ГК РФ). При этом передача пользователем участка в аренду или безвозмездное срочное пользование третьим лицам допускается только с согласия собственника участка.