Введение. Актуальность, цель, предмет и задачи дисциплины

Тема 1. Концептуальные основы управления недвижимостью

Введение. Актуальность, цель, предмет и задачи дисциплины

С переходом недвижимости в частную собствен­ность особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением жилой и нежилой недвижимостью. Недвижимость представляет собой сложный объект со всех сторон: технической, правовой, экономической. На всех этапах ее жизненного цикла собственник сталкивается с необходимостью решения множества задач, начиная с ремонта, технического обслуживания и охраны помещений, а также контроля за финансовыми потоками, и, заканчивая вопросами оказания оценочных, юридических, консалтинговых, маркетинговых и других услуг, включая также и услуги по организации взаимоотношений с органами власти (регистрация, надзор и т.п.). При этом необходимо избавить арендатора – предпринимателя от несвойственных ему хлопот, не отвлекая его от целей бизнеса. Оптимизировать затраты на поддержание зданий в надлежащем виде и улучшение обслуживания арендаторов.

От того насколько квалифицированным будет подход к решению данных задач зависит то, насколько достигнутый результат будет соответствовать поставленным целям. Управление предопределяет такие важнейшие показатели недвижимости как доходность и стоимость. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. На рынке коммерческой недви­жимости появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость. В связи с этим становится актуальным вопрос управления ей.

Целью изучения дисциплины является приобретение студентами теоретических знаний и практических навыков по управлению недвижимостью, специфики управления отдельными ее видами, обуславливаемого экономическими, правовыми и техническими особенностями недвижимости.

Предметом изучения дисциплины являются методики управления доходностью и стоимостью объектов недвижимости в условиях сложившегося рынка недвижимости.

Основными задачами изучения дисциплины является формирование у студентов:

© знаний базовых положений теории управления, используемых в управлении недвижимостью;

© понятия о портфеле недвижимости, его характеристиках и принципах управления им;

© представлений о целях и методах управления недвижимостью на отдельных этапах ее жизненного цикла;

© навыков организации деятельности по содержанию недвижимости.

1.2. Понятие «управление недвижимостью»: основные трактовки

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на объект управления в интересах достижения и поддержания эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

В зарубежной практике под «управлением недвижимостью» (property management) понимают предпринимательскую деятельность управляющего (менеджера), нанятого собственником объекта. Менеджер действует в интересах собственника и наделяется соответствующими полномочиями: собирать арендную плату, выплачивать налоги, сдавать часть помещений в аренду, вести учет и отчи­тываться перед собственником.

В России управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием в качестве товара, источника дохода и блага. Но следует отметить, что в настоящее время нет единства во взглядах на понятие «управление недвижимостью».

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исхо­дить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управле­нием понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны – деятельность субъектов по ра­циональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Варианты определения понятия «управление недвижимостью»:

Ø Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные…, владения и пользования, посреднические….

Ø Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей)…..

Ø Управление недвижимостью - система методов, приемов и инструментов, обеспечивающих целенаправленное систематическое воздействие на объекты недвижимости и их совокупности для эффективного использования в интересах собственника.

Ø Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения клиентов в конкретном виде недвижимости

Ø Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Ø Согласно Стандартов профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятых Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России. Под управлением недвижимостью понимается “управленческая деятельность в интересах заказчика (собственника)… в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление (возведение, строительство), обращение (купля-продажа, аренда и пр.), употребление (сервис), обслуживание, эксплуатация и ремонт, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация, перепрофилирование, утилизация”.

Ø Профессиональное управление недвижимостью – предпринимательская деятельность, направленная на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества в интересах собственника, получение собственником дохода или иных выгод от переданного в управление объекта недвижимости.

Ø Управление недвижимостью – целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Существующее различие во мнениях, которое с течением времени не уменьшается, происходит, прежде всего, из-за того, что в целом правовое регулирование отношений, имеющих место на рынке недвижимости, является неудовлетворительным в силу следующих основных причин:

- отсутствие концепции (направлений развития) в отношении, как всего рынка, так и его сегментов;

- отсутствие комплектности (системности) в разработке и принятии
документов на всех уровнях законодательной и исполнительной власти;

- противоречивость положений законодательных и нормативных актов;

- отсутствие правового статуса, закрепленного в соответствующих законах профессиональных участников рынка недвижимости (например, риэлторов, управляющих недвижимостью).

Рассматривая сущность управления недвижимостью, выделяют три основные категории, связанные с данным понятием – это историчность, динамичность и относительность.

Историческая составляющая выражается в том, что под влиянием времени само понятие «управление недвижимостью» изменяется. Так, произошедшие изменения в социально-экономическом облике муниципальных образований под воздействием реформ со всей наглядностью показывают, что от административных рычагов в осуществлении управления в данной отрасли необходимо переходить к экономическим методам управления, в частности повышению потребительских качеств объектов.

Динамичность рассматриваемой категории состоит в том, что невозможно, создав определенный уровень управления недвижимостью, закрепить его каким-то разовым актом и таким образом оставлять неизменным раз и навсегда. В действительности он постоянно нуждается в поддержании и неуклонном развитии в соответствии с постоянно возрастающими и изменяющимися требованиями.

Необходимая мера соотносительности управления недвижимостью, по мнению исследователей, должна устанавливаться в сравнении с определен­ным уровнем. Это значит, что должны существовать определенные крите­рии оценки качества управления недвижимостью.

Таким образом, управление недвижимостью – широкое и емкое поня­тие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях ие­рархической структуры субъектов, действующих на рынке недвижимости, в том числе и на определенных его сегментах.

Приведенные определения категории «управление недвижимостью» в целом представляют ее в следующих трех основных аспектах:

Ø управление недвижимостью как физическим объектом (эксплуатация, плановая замена имеющихся конструкций, формирование и развитие телекоммуникационной инфраструктуры, привлечение охранных структур, поддержание чистоты внутри здания и на прилегающей территории, благоустройство территории);

Ø управление недвижимостью как коммерческим объектом (подбор арендаторов и поддержание с ними рабочего контакта, проведение для них общих маркетинговых мероприятий, формирование ставок аренды и операционных расходов, обеспечение четкой прозрачной системы финансовой отчетности перед собственником);

Ø управление недвижимостью как системой – «сервейинг» ( от англ. survey – межевание, обследование, инспектирование).

Последний аспект наиболее полно и широко представляет суть «управления недвижимостью». Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение системного (профессионального) подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью является общепризнанной в мировой практике. Сервейинг включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

Использование положений традиционной (классической) теории в управлении недвижимостью. Бихевиористская (неоклассическая) теория управления и теория системного подхода как развитие классической теории; их использование в управлении недвижимостью на современном этапе.

Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не мо­жет измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: тра­диционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).