Заключение о рыночной стоимости

ОЦЕНКА

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОАО

«***»

Здания, сооружения, коммуникации цеха № 40

Заказчик: ОАО «****»

*

Исполнитель: ООО «ФК Оценка»

Уфа – 2011

Отчет № 004/2011-1

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В соответствии с Договором№ 204/1от 31 марта 2011г., заключенным между ОАО «***» и ООО «***», проведен расчет рыночной стоимости и подготовлен отчет об оценке следующего имущества (далее Объект оценки):

**

Оценка проведена по состоянию на 01 июля 2011 года после осмотра, а также после анализа информации об объектах оценки, полученной от Заказчика в устной и письменной форме.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческих решений.

При оценке предполагалось, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями.

Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в Настоящем Отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи его с полным текстом, с учетом всех принятых предположений и ограничивающих условий.

Заключение не основании информации, представленной и проанализированной в Настоящем Отчете, сделан вывод является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию01 июля 2011 года составляет:

(с учетом НДС)

Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральным стандартами оценки, утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. ФСО №1, ФСО №2, а также российскими методическими разработками, не противоречащими принципам оценки.

Директор ООО «****»

_______________ / ***/

1.1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.2.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.3.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ

1.4.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

1.5 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ФСО-3 п.8г

Подписавший настоящий отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него сведениями:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, суждения, выводы и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах, ограниченных теми условиями и допущениями, которые являются частью настоящего отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой величины стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ» с изменениями и дополнениями; Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, 2, 3), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256, №255, №254 и Сводом Стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО-2010), введенных в качестве Системы Стандартов РОО решением Правления Российского общества оценщиков.

6. Приведенные в отчете сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования профессиональных знаний и опыта оценщика, и являются, по убеждению оценщика, достоверными и не содержащими ошибок.

Ограничения, принятые в настоящем отчете.

1. Учитывая цель оценки, заказчик и оценщик принимают на себя обязательства по конфиденциальности (защите) информации, содержащейся в отчете.

2. Фотоматериалы, в случае необходимости, приводимые в отчете, призваны помочь потребителю оценочных услуг получить наглядное представление об объекте оценки и не должны использоваться в каких-либо иных целях кроме тех, что указаны в целях и задачах настоящей оценки. Оценщик полагает, что исходная информация, предоставленная заказчиком, является верной и не проводил проверки ее достоверности.

3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению этих факторов или в случае обнаружения подобных факторов.

4. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность. Поэтому там, где это возможно и необходимо, делаются ссылки на источник информации.

5. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать настоящий отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено назначением и договором на проведение оценки.

6. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

7. Итоговая величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в настоящем отчете, не носит побудительного характера к совершению сделки с ним, и может быть признана рекомендуемой для этой цели в течение шести месяцев с даты составления отчёта об оценке.

1.6 ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

(Сертификат стоимости)

ССО РОО 2-01-2010 п.5.1.5.6.

Оценщик, выполнивший оценку недвижимости, удостоверяет, что:

- изложенные в отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий, и являются непредвзятым анализом, выводом и мнением;

- я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета, я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

-мое вознаграждение ни в какой степени не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента или другого лица, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной цены, оговоренной цены или одобрения ссуды;

- мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии со СТАНДАРТАМИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ в области оценки недвижимого имущества;

- я лично осмотрел весь объект недвижимости и изучил всю имеющуюся документацию;

- я удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными, приведенные в отчете анализ, мнения и выводы получены, а сам отчет составлен в соответствии с требованиями Кодекса Профессиональной этики и Стандартами профессиональной деятельности Оценщиков;

2.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНЫ

Общие понятия оценки описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности от 20 июля 2007г. №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимости объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Недвижимость - определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения. Любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

Право собственности. Согласно Гражданского кодекса РФ, ст.209 ч.1, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды (СТО РОО 21-01-95).

Износ физический - потеря стоимости конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом в результате утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и проч.) в результате воздействия на них природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53-86 (р), 1990 г.).

Износ функциональный - потеря стоимости объекта в следствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым (имеется ввиду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической). Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) ниже вклада в суммарную стоимость объекта или, по крайней мере, равны ему, то такой износ считается устранимым, в противном случае износ считается неустранимым.

Износ внешний - убытки, возникающие в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

2.2 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

ФСО-3 ст.8(з), ст.13

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

- осмотр объекта оценки, сбор данных об объекте оценки;

- интервью с руководителями, собственниками;

- исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

- проведение расчетов с использованием общепринятых подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости улучшенной недвижимости обычно используют три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

В рамках процедур затратного подхода выполняется следующая последовательность действий.

1. Определение стоимости новых улучшений земельного участка,

2. Определение всех видов износа улучшений земельного участка,

3. Определение остаточной стоимости объекта улучшений земельного участка,

4. Определение стоимости земельного участка,

5. Определение стоимости единого объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений земельного участка.