Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Диаграмма 37. Объем спроса на складские помещения по направлениям
|
|
Вывод: основной спрос формируется на помещения, расположенные в Северном направлении города площадью свыше 1000 кв.м. По сравнению с 3 кв. 2010г. ситуация остается стабильной.
АНАЛИЗ СРЕДЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ФЗ-135 ст.11, ФСО-3 п8(е)
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
| Месторасположение | Земельный участок, расположен в границах локальной промышленной зоны по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г.Уфа, ****, 25 |
| Состав земельного участка | Земельный участок общ пл. 1428764, 83 кв.м. (дог.№ *** |
| Размер и форма участка | Форма земельного участка – многоугольник. |
| Разрешенное использование | Здания и сооружения (***.) |
| Топография | |
| Состояние участка | Спланированы и разработаны. |
| Неблагоприятные условия окружения | Вредное производство, загрязнение почвы диоксинами |
| Благоприятные условия окружения | Наличие железнодорожной ветки |
| Качество и состояние подъездных дорог | Дороги с твердым покрытием. Состояние дорог удовлетворительное. |
| Зона землепользование | Земли населенных пунктов |
| Ограждение участка | Ограждение территории земельных участков имеется |
| Коммуникации | Имеются |
| Право устанавливающие документы | Договор аренды дог.№ *** |
| Текущее состояние | Не используется, предприятие в стадии банкротства |
3.3.2 ОПИСАНИЕ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| Границы объекта | Земельный участок, расположен в границах локальной промышленной зоны по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, *** |
| Типичное использование окружения | Производственные и складские здания |
| Основной тип застройки | Хаотичная с разрывами. |
| Основной тип зданий | Кирпичные, панельные, металлические. |
| Близлежащие объекты | ОАО «***» |
| Функциональное зонирование | Земли, расположенные в границах среды расположения оцениваемого объекта имеют назначение под смешанную застройку. |
| Положительные факторы влияния | - наличие железной дороги в непосредственной близости к объектам оценки |
| Отрицательные факторы влияния | - слаборазвитая инфраструктура. - территория вредного производства |
| Спрос и предложение | Низкий спрос на рынке недвижимости |
| Социальная инфраструктура | Отсутствует |
| Экологическое состояние | Неудовлетворительное |
| Кадастровый номер участка | Договор аренды дог.№ *** |
| Схема расположения | Представлена в приложении к отчету |
3.3.3 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется
а) для участка земли как свободного
б) для участка земли с существующими улучшениями.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:
Поскольку земельный участок подвергался длительному вредному воздействию (См. описание), не представляется возможным проведение заслуживающего доверия анализа эффективного использования земельного участка как незастроенного.
Однако, учитывая тот факт, что на земельном участке построены объекты которые использовались как объекты производственного и складского назначения, возможно, допустить оптимальное использование земельного участка.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
а) Физически возможные варианты использования.
Оценивается размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Оцениваемые объекты недвижимого имущества, имеет общую площадь 1428764, 83 кв.м. (дог.№ 1111 от 17.10.2005 г.). Учитывая уровень спроса и местоположение объекта оценки, оценщик считает текущее использование наилучшим.