Выбор подхода к определению стоимости объекта оценки

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, нам не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель – частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, мы приняли решение отказаться от его применении.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он может быть приобретен не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду с последующей (возможной) продажей.

Но, не смотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам- аналогам. Кроме того, как правило, единицей сравнения при сдаче квартир в аренду, является не квадратный метр, а объект (квартира) в целом, а при пересчете стоимости применительно к квадратному метру, возникает большое количество субъективных факторов(например, ценность квартиры не столько как объект определенной площади, сколько как просто отдельное жилье). Также фактором, который добавляет субъективности использования доходного подхода, является то, что практически все квартиры сдаются с определенным набором опций(мебель, телефон и т.д.). То есть, рентный доход формируется не только недвижимостью, а вычленение и распределение дохода генерируемого объектом недвижимости и дохода генерируемого наличием или отсутствием различных опций практически невозможно. Учитывая все вышеперечисленные факторы, считаем невозможным применение доходного подхода.

Сравнительный подход является общим и удобным для определения рыночной стоимости объекта оценки, так как сегмент рынка жилой недвижимости достаточно развит и доступен в плане необходимой информации. Подход позволяет получить наиболее точные результаты оценки, так как отражает реальную рыночную ситуацию: реальные цены сделок или предложения, спрос и предложения и т.д.

Учитывая вышеизложенные факты, руководствуясь п.20 ФСО №1, принимаем решение отказаться от применения затратного и доходного подходов.