Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Сравнительный подход. Сравнительны подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами
|
|
Сравнительны подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит
типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по
которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-
продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном
выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех
факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного
анализа по каждой единице.
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с
целью корректировки их цен продаж или исключения из списка
сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному
или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от
объекта-аналога к объекту оценки.
Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах приведены в таблице 3.
Таблица 8 – Информация об объектах-аналогах (см. Приложение 2)
| Объект сравнения 4 | https://www.centralnoe.ru/buy/kvartiru/nsk/9182661 | Однокомнатная | Г.Новосибирск ул. Плахотного 72/1 | Жилое | 3 150 000 | 43, 19/18, 36/11, 7 | 72 934 | Рыночное | Типичные | Средней удаленности | Жилая средне-многоэтажная застройк | 5 минут ходьбы | Улучшенная | Кирпич | 2/9 | Совмещенный | Лоджия | Нормальное | |
| Объект сравнения 3 | https://homes.ngs.ru/view/52788128 | Однокомнатная | Г.Новосибирск, ул.титова д.29 | Жилое | 3 570 000 | 47, 9/19, 7/14, 3 | 74 530 | Рыночное | Типичные | Средней удаленности | Жилая средне-многоэтажная застройк | 5 минут ходьбы | Улучшенная | Кирпич | 8/12 | Совмещенный | Лоджия | Нормальное | |
| Объект сравнения 2 | https://homes.ngs.ru/view/49103708 | Однокомнатная | Г.Новосибирск ул.Серафимович, д.24/1 | Жилое | 2 950 000 | 38, 09/20, 68/9, 17 | 77 448 | Рыночное | Типичные | Средней удаленности | Жилая средне-многоэтажная застройк | 5 минут ходьбы | Улучшенная | Кирпич | 5/14 | Совмещенный | Баллкон | Нормальное | |
| Объект сравнения 1 | https://homes.ngs.ru/view/56497268 | Однокомнатная | Г.Новосибирск ул.Серафимовича, д 26/1 | Жилое | 3 750 000 | 52, 7/23, 2/12, 3 | 71 1577 | Рыночное | Типичные | Средней удаленности | Жилая средне-многоэтажная застройк | 5 минут ходьбы | Улучшенная | Кирпич | 5/10 | Совмещенный | Балкон | Нормальное | |
| Объект оценки | Однокомнатная | Г. Новосибирск, ул.Степная д.36/1, кв 26 | Жилое | 44, 2/17, 8/13, 8 | Право соственности | Рыночное | Типичные | Средней удаленности | Жилая средне-многоэтажная застройка | 5 минут ходьбы | Улучшенная | Кирпич | 4/9 | Совмещенный | Лоджия | нормальное | |||
| Элементы сравнения | Источник информации | Наименование | Месторасположение | Текущее использование | Цена предложения, руб | Площадь(общая/жилая/кухня) | Цена предложения руб./кв.м. | Имущественные права | Условия финансирования | Рыночные условия(время продаж) | Местоположение | Ближайшее окружение | Транспортная дступность | Тип планировки | Материал стен | Этаж/этажность | Санитарный узел | Наличие балкона/лоджии | Состояние квартиры |
Для анализа репрезентативности выборки необходимо рассчитать следующие показатели:
Среднее значение цены за 1 кв.м. 
= 
(2)
Стандартное отклонение цены за 1 кв.м. δ = 
= 
(3)
Коэффициент вариации цены за 1 кв.м. K= 
х 100% (4)
Где, ẋ ₁ -цена за 1 кв.м площади i-ого объекта аналога;
n- количество аналогов в выборке.
Среднее значение цены за 1 кв.м. по выборке составило: Ẋ =74 017 руб/кв.м. Стандартное отклонение цены за 1 кв.м. общей площади апартаментов:
δ = 
=
= 2 670 руб./кв.м.
Коэффициент вариации (К) составляет: К= 
х 100% = 3, 61%. Данная выборка однородна, репрезентативна. В статистике выборки, имеющие коэффициент вариации меньше 30-35%, принято считать однородным(Постановление Федеральной службы государственной статистики «Об утверждении «Методологических положений по формированию выборочной совокупности базовых организаций для наблюдения за ценами производителей продукции» № 42 от 28.09.2004г).
Почти все риэлторы соглашаются на скидку ещё в процессе общения по телефону. Та к в бюро недвижимости «Агент-002» скидка к цене предложения составляет 1-2 %, в АН «Миэль» - 0, 5-1, 5% Такой же лифт называют в компании «Бест недвижимости» и МГСН. На основе данного мониторинга, было принято решение скорректировать стоимость всех объектов – аналогов на дату оценки с помощью понижающей поправки в размере – 2, 0%.
Следовательно с учетом поправки: ул.Серафимовича, д 26/1 = 71 157- 2%=69 734 руб./кв.м., ул.Серафимович, д.24/1 = 77 448 – 2% = 75 899 руб./кв.м., ул.Титова д.29= 74 530--2% = 73 040 руб./кв.м., ул. Плахотного 72/1= 72 934 – 2%=71 475 руб./кв.м.
Средняя стоимость кв.м. по ул.Степная 36/1 кв 26 = 71 086 руб/кв.м.