Шаг 2: проверить расходы

Расходы - это вторая важнейшая переменная, на которую необходимо обратить внимание. Как я уже упоминал ранее, чистый операционный доход определяется путем

вычитания расходов из доходов. В предшествующем разделе было подробно показано, что именно вам необходимо рассмотреть для того, чтобы оценить потенциальные

возможности получения дохода с той или иной собственности. В этом разделе вы узнаете, как оценить расходы.

К получению картины текущих расходов следует переходить только после того, как проведена процедура проверки, доходов. В отличие от процедуры вычисления

дохода, где наша цель состояла в том, чтобы достичь 100-процентной точности, в случае с расходами целью может быть достижение лишь подходящего для работы

приблизительного результата. Все более мелкие подробности выяснятся позже, в самом процессе ведения дел. Это еще одна область, где вам может оказаться очень

полезным содействие вашей команды.

Независимо от того, будете ли вы пользоваться услугами специальной компании по управлению недвижимостью, неплохой идеей будет позвонить в такую компанию,

чтобы они помогли вам осмотреть и оценить все, что связано с управлением этой собственностью, - особенно если речь идет о большом здании со многими

квартирами. Просто позвоните и скажите: " Я рассматриваю вариант покупки здания на восемь квартир и еще не пришел к определенному мнению, стоит ли мне

управлять этим самостоятельно или нанять для этого какую-нибудь компанию. Мне хотелось бы, чтобы вы посмотрели это здание, после чего мы обсудили бы этот

вопрос". Час или немного больше, которые вы потратите на это вместе с представителем менеджерской компании, можно рассматривать как хорошую инвестицию. А

если придется еще и заплатить за консультацию, то эти деньги тоже будут потрачены не зря. Поставьте цель получить от этой встречи двойную выгоду.

Постарайтесь, во-первых, поучиться у них, как взяться за управление, и, во-вторых, узнать, как можно минимизировать расходы.

Имейте в виду, что на этом этапе ваша цель должна состоять в том, чтобы разобраться, какие услуги вам необходимы и в каких работах по ремонту или

модернизации, возможно, нуждается здание. Позже, по ходу действия, вы сможете оценить это подробнее. В этот же момент вам необходимо набросать

приблизительные цифры расчета относительно того, не поглотит ли необходимый ремонт всю вашу ожидаемую прибыль. Существует реальный принцип, позволяющий

рассчитать, какие расходы являются достаточными, а какие должны рассматриваться как излишние. И в определении многих из этих затрат вам опять-таки может

помочь представитель компании по управлению собственностью.

Цель всего этого упражнения состоит в том, чтобы составить для себя картину возможных расходов и постараться найти способы сделать все необходимое наилучшим

образом при самых минимальных расходах. Это увеличит ваш чистый доход и повысит финансовый рейтинг вашей собственности. Так что же следует включить в число

расходов? Отвечая на этот вопрос, мы должны обратиться к таблице официальных расходов, предоставляемой вам продавцом. Там будут представлены расходы,

планируемые владельцем на текущий год (средняя колонка), и реальные расходы, которые он понес в течение предшествующего года. В приведенном примере данные

примерно соответствуют тем, что были характерны для нашей собственности в Финиксе, которую мы ранее использовали в качестве примера из реальной жизни.

Расходы в долларах

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год

Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010

Коммунальные услуги 409 3 273 3 273

Налог на недвижимость 425 3 400 3 400

Страховка 125 1000 1000

Резерв на амортизацию 150 1 200

Полный расход 1947 15 573 15 683

28, 8 на кв. м

Давайте более детально проанализируем эти цифры и добавим к ним наши предполагаемые расходы. Для начала посмотрим на графу " Ремонт и обслуживание".

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010 8 010

Первым, что бросилось мне в глаза в этой таблице, было то, что по официальным данным продавца его предполагаемые расходы на текущий год оказались меньше,

чем реальные расходы за предшествующий год. Продавец или брокер хотят, чтобы покупатели поверили, что по какой-то непонятной причине расходы на ремонт и

обслуживание должны с течением времени понизиться! На деле же получается так, что продавец предсказывает, что ремонт и обслуживание в текущем году будут

стоить на целых 1310 долларов меньше, чем реально стоили в предшествующем году. Но насчет этого есть простое и вполне определенное правило, которое гласит,

что происходит нечто прямо противоположное: с течением времени недвижимость ветшает, и поэтому расходы на ее ремонт и обслуживание увеличиваются. Поэтому

здравый смысл подсказывает: расходы по этой статье в наступившем году будут равны или больше, чем расходы в предшествующем году. Давайте просто не будем

упускать этот момент из виду. Для того чтобы рассчитать расход на наступивший год, я просто воспользуюсь реальным расходом за прошедший год - 8010 долларов,

зная, что даже эту цифру необходимо рассматривать как самую низкую из возможных и что со временем и ее, скорее всего, придется пересмотреть.

После этого посмотрим на графу коммунальных услуг.

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Коммунальные услуги 409 3 273 3 273 3 273

По данным продавца, расходы на коммунальные услуги представляются равными реальным расходам по этой статье за предшествующий год. Но позвольте мне вас

предостеречь: предприятия коммунального обслуживания имеют обыкновение из года в год постоянно повышать тарифы за свои услуги, в то время как в своей

таблице продавец этого вообще не учитывает. В данном случае мы пошли у него на поводу, но можно очень просто узнать и реальные цифры - для этого нужно

позвонить в соответствующую компанию.

А как обстоят дела со следующей графой в таблице расходов - " Налог на недвижимость"?

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Налог на недвижимость 425 3 400 3 400 3 400

Расходы по налогу на недвижимость определяются очень просто и почти с абсолютной точностью. Соответствующие данные для большинства районов обычно можно

найти Б интернете. Просто зайдите на официальный сайт налогового инспектора соответствующего графства и найдите там раздел, посвященный недвижимости. После

этого останется только найти нужный тип недвижимости, и вы получите все необходимые цифры на текущее время. В большинстве случаев вы будете иметь

возможность увидеть не только размеры налога на недвижимость на предшествующий год, но также и его проектируемую ставку на ближайшие год или два. Выпишите

их и используйте для оценки расходов на текущий год.

Кроме того, необходимо знать, что продажа и покупка недвижимости часто приводят к увеличению положенных на нее налогов, - желательно проконсультироваться по

этому вопросу с членом вашей команды, который является специалистом по этим вопросам. Чтобы упростить процесс оценки расходов, в данном случае я просто

принимаю цифры, предоставленные продавцом.

Следующим пунктом идет расход на страхование.

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Страховка 125 1000 1000 1200

Бизнес страхования находится в постоянном движении, и принятые ставки могут довольно сильно изменяться в разных компаниях. Я предложил бы обратиться к

нескольким страховым агентам, чтобы узнать их цены, и потом использовать эти цифры в ваших расчетах. Так как ваш бизнес находится в процессе роста, вы

можете выбрать для своей недвижимости специальную программу страхования, которая обеспечит вам неплохую экономию. Мы сами именно так и поступаем и ежегодно

заново рассматриваем договоры по страхованию. В нашем анализе расходов по недвижимости, расположенной в городе Финиксе, основываясь на моем личном опыте, мы

увеличили цифру расходов по этой статье до 1200 долларов в год.

И наконец, давайте рассмотрим графу " Резерв на амортизацию".

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный

расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Резерв на амортизацию 150 1 200 - 1 200

Резерв на амортизацию - это фонды, которые вы должны отложить для неизбежно предстоящих расходов по замене той части вашей недвижимости, которая поддается

износу, например деталей сантехники, ковров, крыши и т. д. Я просто прихожу в ярость, когда вижу, что продавец за прошедший год не захотел потратить даже

пятака на амортизацию, как это хорошо видно из таблицы. А кроме того, он или его брокер еще имеет наглость предлагать покупателю потратить на это дело целых

1200 долларов - и уж поверьте, для меня это отнюдь не сюрприз. Эти цифры дают мне понять, что замена многих элементов постройки откладывалась на потом и, по

всей видимости, реальные расходы по этой статье даже превзойдут цифру 1200 долларов. Для составления предложения на покупку я буду вынужден оставить цифру

1200 долларов, но после личного посещения здания мое мнение на этот счет может существенно измениться.