Понятие, виды и правовая характеристика договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты — соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде предоставления в той или иной форме содержания.

Договор является реальным, возмездным, односторонне обязывающим.

Общность данного договора с договорами купли-продажи, мены и дарения состоит в том, что в результате отчуждения имущества изменяется собственник. Если рентоплательщик получает имущество возмездно, то здесь есть сходство с договором купли-продажи. Если же рентоплательщик получает имущество безвозмездно, то очевидна связь с договором дарения. Не случайно в п. 2 ст. 585 ГК речь идет о возможности субсидиарного применения норм о договоре дарения и купли-продажи, если иное не установлено главой 33 ГК.

Вместе с тем договор ренты отличается от вышеназванных договоров, являясь самостоятельным договором. Так в отличие от договора купли-продажи в договоре ренты содержание обеспечивается не только в денежной форме. Что же касается различия с договором мены, то объем ренты далеко не всегда эквивалентен стоимости передаваемого имущества. Договор ренты имеет алеаторный характер, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получает встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Виды договоров ренты:

С учетом срока, на который такое содержание предоставлено, выделяют два вида договора ренты:

1) постоянная рента (обязанность выплаты ренты носит бессрочный характер);

2) пожизненная рента (обязанность выплаты ренты ограничивается сроком жизни получателя ренты).

В зависимости от того, возмездно либо безвозмездно передается имущество, возможны два случая отчуждения:

1) когда помимо ренты рентоплательщик также возмещает цену передаваемого имущества (здесь применяются субсидиарно нормы о договоре купли-продажи);

2) всё ограничивается рентными платежами.

2. Предметом договора является имущество, которое участвует в названном обмене. Им являются различные вещи, как движимые, так и недвижимые, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также денежные средства.

Выплата же рентных платежей в зависимости от вида ренты может осуществляться в различной форме (вещи, деньги, работы, услуги — п. 1 ст. ст. 590, 597 ГК).

Договор ренты может носить бессрочный характер или ограничиваться сроком жизни получателя ренты. Срок договора является его существенным условием.

О цене договора можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, если имущество передается возмездно (ст. 594 ГК).

Сторонами договора ренты являются получатель ренты и плательщик. Получателями как постоянной, так и пожизненной ренты могут быть любые граждане независимо от их трудоспособности, имеющие имущество в собственности

Получателями только постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК). В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, лишенные права распоряжаться имуществом, выделенным по смете (п.1 ст. 298 ГК). Недопустимость существования за счёт ренты может вытекать и из устава конкретной некоммерческой организации.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования, по наследству, при реорганизации. Получателей может быть несколько.

Получателями ренты не могут быть коммерческие организации, так как по своей сути они должны участвовать в обороте имущества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого не вовлечены.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен.

Законодатель закрепляет ряд гарантий стабильности рентных отношений.

1. Рентные отношения носят длящийся характер и нередко устанавливаются в отношении лиц, нуждающихся в особой правовой защите. Поэтому в целях пресечения возможных злоупотреблений и обхода закона ГК устанавливает требования об обязательной нотариальной форме. При отчуждении недвижимости договор считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

2. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве свободно распоряжаться недвижимостью, кроме случаев ренты с условием пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Однако в случае отчуждения недвижимого имущества на нового собственника переходят все обязательства правопредшественника, который к тому же несет субсидиарную ответственность (ст. 586 ГК).

3. Кроме того недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена правом залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Речь идет о законном залоге, что обязывает плательщика ренты принять меры к обеспечению сохранности недвижимости (ст. ст. 345, 346 ГК).

Существенными условиями договора ренты денежной суммы либо иного движимого имущества является определение способа обеспечения исполнения обязательства либо страхование договорной ответственности (п. 2 ст. 287 ГК). При отсутствии этих условий в договоре он не считается заключенным.

Понятие, элементы и содержание договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.