Особенности правового регулирования договора аренды здания и сооружения.

Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение.

Цель выделения его в самостоятельный договор заключается в специфике предмета, который нуждается в особой правовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде.

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Существенными являются следующие условия договора.

Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть технический паспорт с планом и указанием целевого назначения.

Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК.

Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком.

Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от срока (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность. Если срок договора свыше одного года, договор считается заключенным с момента государственной регистрации..

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Цена договора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Необходимо помнить, что передача в аренду здания или сооружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652, 653 ГК).

Исполнение договора имеет некоторые особенности. Договор аренды считается исполненным с момента фактической передачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения.

Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать передачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК).

В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (ст. 611 ГК).