Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации






 

В общем виде ставка капитализации равна:

 

R = i + k,

где:

R – ставка капитализации;

i – ставка дисконтирования;

k – норма возврата инвестиций (капитала).

 

Ставка дисконтирования:

 

1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

 

i = БС + ННЛ + Sri,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается:

- в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности;

- в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам;

- в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша);

- в долларовом исчислении – ставка LIBOR.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

,

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;

Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.

Пример:

Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:

Банк: наименование Вид вклада Длительность вклада, лет Средняя ставка, % в год * Суммарный объем вкладов (на 1.10.2003), тыс. руб. *
         
Сбербанк рублевый 1 (12 мес.) 9, 25% 879 596 994
Альфа-банк рублевый 1 (12 мес.) 10, 13% 32 604 761
Банк Москвы рублевый 1 (12 мес.) 11, 50% 32 598 764
Внешторгбанк рублевый 1 (12 мес.) 10, 75% 23 195 305
Газпромбанк рублевый 1 (12 мес.) 11, 50% 19 498 924
Росбанк рублевый 1 (12 мес.) 11, 84% 15 503 229
Промышленно-строительныйй банк (СПб) рублевый 1 (12 мес.) 11, 50% 11 704 938
Райффайзенбанк Австрия (Москва) рублевый 1 (12 мес.) 5, 95% 11 536 346
Уралсиб рублевый 1 (12 мес.) 13, 00% 10 182 222
Международный московский банк рублевый 1 (12 мес.) 9, 10% 9 895 604
Возрождение рублевый 1 (12 мес.) 11, 00% 8 441 791
Импэксбанк рублевый 1 (12 мес.) 13, 70% 8 404 840
Автобанк-Никойл рублевый 1 (12 мес.) 13, 50% 7 257 974
Балтийский банк рублевый 1 (12 мес.) 12, 00% 5 194 966
БИН рублевый 1 (12 мес.) 14, 75% 4 809 465
Гута-банк рублевый 1 (12 мес.) 11, 50% 4 158 496
Промсвязьбанк рублевый 1 (12 мес.) 11, 50% 2 552 252
Собинбанк рублевый 1 (12 мес.) 13, 00% 1 671 744
Средневзвешенная ставка(весовой коэффициент - объем вкладов) 9, 61%
* Коммерсант ДЕНЬГИ №4 [459] 02.02-08.02.2004

Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2, 40% [9, 61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца.

Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке:

Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости:

Вид и наименование риска Категория риска Балл риска
                   
Систематический риск                      
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный             х      
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный         х          
Изменение законодательства динамичный               х    
Несистематический риск                      
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации статичный х                  
Ускоренный износ объекта статичный х                  
Неполучение арендных платежей динамичный                   х
Неэффективный менеджмент динамичный         х          
Криминогенные факторы динамичный         х          
Финансовые проверки динамичный         х          
Неправильное оформление договоров аренды динамичный     х              
Количество наблюдений                    
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)                    
Сумма (сумма по строке " взвешенный итог")  
Количество факторов (количество видов риска)  
Средневзвешенное значение (сумма: количество факторов) 5, 0

 

Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5, 0%.

Общая ставка дисконтирования равна 17, 01% [9, 61 + 2, 40 + 5, 00].

 

2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:

 

i = rf + b x (ro – rf),

 

где:

i – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая ставка (БС);

b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;

ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.

 

3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):

 

i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп),

 

где:

i – ставка дисконтирования;

iсс – норма доходности собственных средств;

iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

tп – ставка налога на прибыль.

 

Норма возврата инвестиций (капитала)

 

Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).

 

1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:

 

,

где:

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

 

Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.

 

2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):

 

где:

i – ставка дисконтирования;

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

 

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.

 

3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:

 

где:

rf – безрисковая ставка (БС);

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

 

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.

 


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.011 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал