Не имеют постоянной величины

В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (С_об) определяется методом дисконтирования денежных потоков:

,

где:

PV^t_ПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);

PV^t+1_Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).

Прогнозный период имеет горизонт расчета и шаг прогноза

Поток денежных средств (ПДС) – ежегодный итог инвестиционной деятельности.

Критерии выбора прогнозного периода:

1) Период, по истечении которого доходы будут иметь постоянную величину.

2) С целью получения наиболее достоверных результатов прогнозный период выбирается как можно короче (2 – 3 года, максимум 5 лет).

Дисконтирование денежных потоков – приведение к текущей стоимости будущих доходов и будущей реверсии.

Выбор даты дисконтирования:

1) Дата оценки.

2) Середина первого года владения.

Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.

Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона:

,

где:

Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;

ПДС^t+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);

i – ставка дисконтирования;

g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).

Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости:

№	Показатель	Способ расчета
	Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год.	ПВД = Sоб х Ап, где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.
	Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.)	Пн = ПВД х Кн,   , где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
	Потери при сборе арендной платы (Пса)	Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.
	Действительный валовый доход	ДВД = ПВД – Пн – Пса, [п. 1 – п. 2 – п. 3]
	Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.	[п. 6 + п. 11 + п. 12]
	Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг.	[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10]
	Арендная плата за землю	Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка, где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора.
	Налог на имущество	Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни, где: Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают: , где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И, где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.
	Налог на добавленную стоимость (НДС)	Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет , где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость.
	Страховые платежи	По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости.
	Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.	По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.
	Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.)	Рассчитывается согласно действующим нормативам
	Чистый операционный доход (ЧОД)	[п. 4 - п. 5]
	Платежи банку за кредит (Пк)	По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита: , где: D – периодический платеж по кредиту; M – сумма ипотечного кредита; iк – ставка процента по кредиту; tк – срок полной амортизации ипотечного кредита.
	Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно)	[п. 13 - п. 14]
	Налог на прибыль (Нп)	Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп, где: Снп – ставка налога на прибыль.
	Поток денежных средств (ПДС)	[п. 15 - п. 16]