Ставка капитализации

Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.

Ставка капитализации на собственный капитал:

1) Метод рыночной выжимки

,

где:

ПДС_а – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;

V_а – цена продажи аналога.

2) Метод кумулятивного построения:

R = БС + ННЛ + Sr_i + k,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Sr_i – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;

k – норма возврата капитала.

3) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

или

R = i - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

где:

i – ставка дисконтирования;

D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

Ставка капитализации при привлечении заемных средств:

1) Метод коэффициента покрытия долга

R = i_зс х m х k_d,

где:

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

k_d – коэффициент покрытия долга.

,

где:

k_d – коэффициент покрытия долга;

ЧОД_об – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);

П_к – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).

2) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i – m x C_f + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

или

R = i – m x C_f - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

где:

i – ставка дисконтирования;

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

C_f – C-фактор Эллвуда;

D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

C_f = i + p x k - i_зс,

где:

i – ставка дисконтирования;

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

p – выплаченная доля кредита;

k_d – коэффициент покрытия долга.

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.

Классическая формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

,

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость

при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

(SFF; Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

D - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF; Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF; Y) - f,

где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF; Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (непервоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

,

где P - процент выплаты кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

,

где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

T - период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:

,

где f - ежегодная ипотечная постоянная;

i - ставка процента по кредиту в год;

t - полный срок амортизации кредита.

Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.

В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.