Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS) и обеспеченные коммерческой недвижимостью CMBS, появились первыми на рынке секьюритизации в 1970-ых годах. Как показывает статистика, они составляют львиную долю обращающихся секьюритизируемых бумаг - около 35% - и играют доминирующую роль на рынках США и Европы[6].

В качестве базового актива используются односемейные жилищные ипотеки и кредит под строительство коммерческой недвижимости. Данные активы отличаются срочностью возврата кредита и объемом. Сами ипотеки различаются по видам ставки (переменная, постоянная, с дифференцированными суммами выплат по основному долгу). В зависимости от ставки применяются различные требования к кредиту[7].

Схема выпуска RMBS является традиционной (со списанием кредитов с баланса банка в пользу трасти (SPV). После продажи (переуступки-цессии) прав на пул активов (ипотеки) SPV собирает все пулы в один и выпускает ценные бумаги, которые получают определенный кредитный рейтинг ААА, АА или В, рассчитываемый кредитными рейтинговыми агентствами (CRAs). Выпуск производится траншами согласно стандартной схеме секьюритизации, остаточный транш обычно выкупается оригинатором для повышения кредитного качества (credit enhancement).

На американском рынке в связи с существованием государственной программы поддержки жилищного кредитования в лице Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (FHLMC). Принцип работы государственных организаций состоял из самого выпуска RMBS и CMBS, выкупа пулов активов ипотек и траншей секьюритизируемых бумаг у других банков, выступая как гарант при сделке. Их доля всегда превосходила долю частных компаний на рынке секьюритизации, а после кризиса ипотечного кредитования упала практически до нуля (Рис.1.2).

Рис.1.2 Объем эмиссий государственных корпораций и частных компаний на рынке секьюритизируемых активов.

Источник: Доклад МВФ Global Financial Stability Report, Chapter II, p. 88.

Как показывает статистика, представленная на Рис.1.3, секьюритизация жилищных ипотек повысила доступность кредитов, что в впоследствии привело к росту уровня домовладения, т.е. положительным результатам в социальной сфере. Данная корреляция прослеживается на графике.

Рис.1.3. График эмиссии MBS, уровня домовладения и выдачи ипотек в период 1980-2010 гг.

Источник: Данные предоставлены с сайта компании PWC.

CMBS и MBS представляют собой альтернативу инвестирования в обеспеченные корпоративные облигации. Первые имеют в большинстве случаев высокий кредитный рейтинг за счет слишком консервативной оценке CRAs, высокого уровня субординирования ипотек банками, поддержки государства в виде госкорпораций Fannie Mae, Freddie Mac. В связи со стремительным ростом рынка секьюритизации, повышенным к ним интересом со стороны инвесторов и макроэкономическими условиями (снижения учетной ставки до 1% в США) в период с 2003-2009 гг. спреды CMBS сузились и процентные ставки приблизились к значениям по казначейским облигациям[8].