Введение. Эффективное управление недвижимым имуществом возможно только на основе достоверных сведений бухгалтерского учета

Эффективное управление недвижимым имуществом возможно только на основе достоверных сведений бухгалтерского учета, которые базируются на систематической проверке фактического наличия объектов недвижимости, а обеспечивает ее техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Она представляет собой систему мероприятий, направленных на удостоверение государством возникновения, существования и ликвидации зданий и сооружений, информация о которых содержатся в учетных документах. А осуществляется она согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства», которое направлено на расширение сферы контроля государства над градостроительной деятельностью для совершенствования осуществления планирования поселений и территорий во благо общества.

Актуальность данной дипломной работы заключается в том, что посредством технической инвентаризации государство может расширить сферу контроля над градостроительной деятельностью, что способствует, в свою очередь, совершенствованию планирования поселений и территорий во благо общества.

Объектом работы является Брюховецкий район.

Предметом данной работы является техническая инвентаризация объектов капитального строительства.

Цель работы заключается в систематизации и закреплении теоретических знаний в области кадастровой деятельности.

На основе поставленной цели в данной дипломной работе решаются следующие задачи:

- ознакомиться с основными объектами технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства;

- дать общую характеристику Брюховецкого района;

- более подробно изучить технологию инвентаризации объектов капитального строительства;

- ознакомиться с методикой составления технических паспортов на объекты капитального строительства.

1 ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Надлежащее жилье является одним из элементов понятия достойного жизненного уровня.

Жилые помещения являются объектами обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.

Ключевым термином действующего жилищного законодательства является термин «жилое помещение». Однако так сложилось, что термин жилое помещение в том смысле, в котором он употребляется в жилищном законодательстве в качестве объекта жилищных правоотношений, не полностью соответствует понятию изолированного жилого помещения как объекта гражданских прав, иными словами, жилое помещение, как это ни странно, не всегда может быть признано объектом недвижимого имущества в отношении которого осуществляется государственная регистрация. В результате, на сегодняшний день, в некоторых случаях, когда мы говорим о жилом помещении, это жилое помещение не является зарегистрированным объектом недвижимого имущества и, следовательно, не всегда может быть, например, продано, или разделено на несколько объектов недвижимого имущества.

Итак, Жилищный кодекс дает следующее определение жилого помещения – помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. При этом определение не содержит ссылок на конкретные технические характеристики жилых помещений, такие, например, как обязательное наличие замкнутого внутреннего объема и наличие стен, или регистрация помещения в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Можно утверждать, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначе нии такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан.

Признаки жилого помещения можно раскрыть следующим образом:

1. Помещение предназначено для проживания граждан, т.е. фактически в техническом паспорте на объект недвижимости, которым является помещение, либо на объект, в состав которого входит жилое помещение указано одно из следующих назначений объекта:

– «квартира»;

– «секция (ячейка жилая) общежития»;

– «жилая комната»;

– «специальное жилое помещение»;

– «здание одноквартирного жилого дома»;

– «здание жилое специального назначения»;

– «здание общежития»;

– «здание спального корпуса школ-интернатов, детских домов»;

– «здание дома для престарелых и инвалидов»;

– «памятник исторический, идентифицированный в основном как жилой дом».

2. Помещение пригодно для проживания, т.е. отсутствуют основания для признания данного помещения непригодным для проживания и существует определенная благоустроенность жилого помещения. Дефекты, при которых помещения признаются непригодным для проживания содержатся в Условиях, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.

К таким дефектам относятся:

1) физический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов – свыше 65%, установ ленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;

2) аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. В случае если помещение обладает одним из вышеуказанных признаков, то такое помещение признается нежилым решением областного исполнительного комитета или исполнительного комитета города Минска.

Однако следует отметить, что соответствие жилого помещения санитарным и техническим требованиям, уровню благоустроенности и установленным размерам жилой площади – самостоятельные понятия. Санитарные и технические требования предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Благоустроенность определяется наличием в жилом помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации и т.д.). Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть не полностью благоустроенным, и наоборот.

Следует отметить, что уровень благоустройства жилья в разных населенных пунктах далеко не одинаков. Вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения законодательство связывает с конкретными условиями данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, определяется из наличия коммунальных удобств в домах государственного жилищного фонда.

На практике благоустроенным считается жилое помещение, оборудованное всеми коммунальными удобствами, имеющимися в большинстве (более 50%) жилых домов государственного жилищного фонда в данном населенном пункте.

К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.

Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.

Предполагается, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения – назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Жилые здания многоквартирные:

Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы

1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.)

Помещения в жилых зданиях. Жилые помещения:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения, к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка, предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия " многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир и комнат. Следовательно, в составе жилых домов особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу и отдельную кухню. В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей других квартир.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые и вспомогательные. Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, подсобные помещения.

Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений, и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений.

Жилые помещения делятся также на следующие группы:

- помещения квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

- строения типа общежития;

- строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания;

- помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.

По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

Оправданным также является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых помещений, расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации " О статусе военнослужащих": "...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка".

Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем. В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы, адвокаты, педагоги и др.

Жилые строения (дачи):

Термин " жилые строения" введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Статьей первой этого закона гражданам разрешено возводить жилые строения на садовых и дачных земельных участках без права регистрации проживания в них, а также, возводить вспомогательные хозяйственные строения и сооружения, обеспечивающие режим эксплуатации таких жилых строений. Обращает на себя внимание тот факт, что приведенный термин - " жилые строения", не упомянут в Жилищном кодексе РФ и поэтому указанные объекты являются самостоятельным видом объектов, не отнесенных законодателем к числу объектов жилищных прав.

Жилищный кодекс РФ оперирует родовым понятием " жилое помещение", в состав которого входят следующие виды объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ). Перечисленные виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Приведенный перечень жилых помещений является закрытым. Следует отметить, что жилые дома, возводимые на дачных земельных участках (с правом регистрации проживания), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав.

В отличие от " жилых помещений" жилые строения имеют самостоятельную правовую природу и основанный на специальном законе правовой режим (Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ).

Итак, какова же природа объектов, обозначенных законодателем как " жилые строения". Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст. 1 п.5; ст. 85 п.3. Земельного кодекса РФ, ст. 1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить, что либо на земельном участке - застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.

Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом. В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха. Само употребление в словосочетании " жилое строение" термина " строение" характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство пользования этих строений людьми. Если для владельцев дачных земельных участков Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ предусмотрел правовую альтернативу - возводить " жилое строение" или " жилой дом с правом регистрации проживания", то для садовых земельных участков закон такой альтернативы не предоставил.

Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводят комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать " строениями". По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) - жилыми строениями. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты. Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки - на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества - на землях сельскохозяйственного назначения, в таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах - высотой не более трех наземных этажей, площадью более 1500 кв.м., отступ от границ участка - на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки. Кто, в таком случае, откажет себе в удовольствии построить жилой дом на садовом участке. Только тот, кто ограничен в средствах либо в фантазии.

В последние десятилетия территории садоводческих товариществ превратились в жилые поселки малоэтажной застройки. Вполне очевидно желание граждан устранить правовые различия в условиях отсутствия различий фактических. Такие попытки предпринимались и ранее, в начале 1990-х годов, на законодательном уровне. Федеральным законом №4218-1 от 24 декабря 1992 года " Об основах федеральной жилищной политики" гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона). Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации " Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу.

Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04. 2008 №7-П. Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского Края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества. По результатам рассмотрения суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации отдельные положения упомянутой статьи. Статья 1 Федерального Закона от 15.04.1998 №66-ФЗ признана неконституционной в части ограничения прав граждан быть зарегистрированными " по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов". Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна при условии: 1) если это строение " пригодно для постоянного проживания" (круглогодично), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта. Таким образом, постановлением Конституционного суда не был изменен правовой статус " жилых строений" на садовых участках. Их назначение, связанное с садоводством, осталось прежним. Более того, правовые различия между объектом, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ оставлены в силе. Для части садовых жилых строений (не для всех), суд определил возможность, посредством комиссионной процедуры быть отнесенными к жилищному фонду. Иными словами, при определенных условиях, объекты, не предназначенные для постоянного проживания, но пригодные для этой цели, могут использоваться как жилые. Это касается только садовых жилых строений, расположенных на землях поселений. Следовательно, правовой режим садоводческих земельных участков при определенных условиях расширяется. В этом случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения - факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства.

Конституционный суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В Краснодарском крае, в рамках реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 года №7-П, главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 29 декабря 2009 года №1185 подробно регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.

Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Согласно регламентирующим строительство документам, под нежилым помещением стоит понимать выделенную часть в здании, сооружении или помещении, либо объединяющее эти определения понятие. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем. Возникает резонный вопрос — стоит понимать определение понятия нежилого помещения как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все помещения внутри него? Основываясь на нормативно — правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна.

Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

- для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;

- помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.