Техническое описание и определение физического износа объектов капитального строительства

Техническое описание каждого строения, пристройки и службы проводится по данным о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации. Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (далее ВСН 53-86), утвержденным Приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446, физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах данных Правил. При этом учитывается, что большинство элементов вза имосвязано. Это позволяет сделать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру.

При инвентаризации должны быть обследованы все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

После произведенного осмотра и фиксации признаков и их количественной оценки (повреждения на площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяется физический износ конструктивного элемента по методике, изложенной в ВСН 53-86.

По данным о строении, полученным в результате обследования, подбирается в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости таблица аналогичного или близкого по характеристикам строения и выписываются в вышеприведенную форму удельные веса конструктивных элементов.

Удельный вес может быть подсчитан по данным из сметы проектно-сметной документации на строительство объекта, если выбрать стоимостные характеристики конструктивных элементов здания. Например, стоимость сооружения фундамента 1, 2 млн р., а общая стоимость возведения строения 6, 6 млн р. Удельный вес фундамента получается равным 20 % ((1, 2/6, 6) ⋅ 100).

Если строение пристроено к другому, т. е. не имеет одной стены, к удельному весу фундамента, стены и наружной отделки следует применить поправку, полученную от деления процента наличия стен на 100. Например, при наличии всех четырех стен строение имело бы периметр 60 м. Фактически из-за отсутствия одной стены протяженность трех стен составляет 50 м. Отсюда процент наличия стен равен 83 % (50⋅ l00: 60), а поправка (дополнительный коэффициент) – 0, 83 (83: 100).

Физический износ здания целиком определяется как сумма физических износов отдельных конструкций, умноженных на коэффициент, соответст вующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.

В таблицах физического износа конструкций и элементов жилых зданий, являющихся приложением к Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя, приведены признаки износа и количественные характеристики для различных конструктивных решений элементов зданий, выполненных из разных материалов.

Определение процента физического износа:

Определение физического износа строений и сооружений выполняется в зависимости от доступности или недоступности объекта осмотру, соответственно, по признакам технического состояния или по срокам службы.

Для определения физического износа по признакам технического состояния конструктивных элементов строения, пристройки, службы или сооружения руководствуются:

• для жилых зданий – Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя;

• для нежилых строений – Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404.

При определении величины физического износа его значение следует округлять для отдельных участков конструктивных элементов до 10 %; для конструктивных элементов – до 5 %; для зданий в целом – до 1 %.

При подборе величины физического износа необходимо учитывать следующее.

1. В случае, когда в данной позиции приведено несколько признаков технического состояния:

• наличие хотя бы одного признака, соответствующего физическому износу более высокого интервала, является основанием для выбора процента износа из этого интервала;

• если для конструктивного элемента выявлен один из нескольких признаков износа, предусмотренных данным интервалом, величина физического износа принимается равной нижней границе интервала.

Например, для деревянных сборно-щитовых стен жилого дома выявлено заметное искривление цоколя. Гнили и других повреждений нет. Физический износ будет равен 31 %. Согласно указанному выше правилу округлим и получим 30 %, если техническое состояние конструктивного элемента имеет все признаки износа, соответствующие данному интервалу, то величина физического износа принимается равной верхней границе интервала.

Например, для стен того же строения выявлены искривление линий цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30 %. Физический износ принимается равным 40 %.

2. Если для конструктивного элемента приведен лишь один признак технического состояния, величина физического износа рассчитывается по интерполяции в зависимости от размеров или характера повреждения, перечисленного в признаке.

Физический износ недоступных осмотру объектов определяется сопоставлением фактического срока службы объекта с нормативным по формуле

Нп = (Тф: Тн)⋅ 100, (4)

где: Нп – процент физического износа;

Тф – фактический срок службы (разница между годом инвентаризации и годом постройки, при этом год постройки учитывается как целый год);

Тн – нормативный срок службы.

Если фактический срок службы близок к нормативному или превышает его, формула для подсчета процента износа примет следующий вид:

Нп = (Тф: (Тф + То))⋅ 100, (5)

где То – остаточный срок службы, полученный экспертным путем.

3.7 Методика составления технических паспортов на различные объекты капитального строительства

Технические паспорта зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений составляются по результатам технической инвентаризации объектов, в ходе которой проводится физическое измерение линейных величин объектов, определение их площадных и объемных характеристик, обследование и описание конструктивных элементов объектов.

Технический паспорт является незаменимым источником сведений об объектах: площади, назначении, этажности, составе и техническом состоянии (физическом износе) объекта в целом и его конструктивных элементах, инвентаризационной стоимости, уровне благоустройства (наличии систем инженерно-технического оборудования) и других характеристиках.

Заключение

Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства проводятся для целей:

1. Обеспечения полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства.

2. Формирования в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства.

3. Обеспечения полноты и достоверности сведений о налоговой базе.

4. Информационного обеспечения функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Сбора и предоставления сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.