Оценка строений

Определение инвентаризационной стоимости:

В основу определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа.

Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

• определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помещения;

• установление износа объекта;

• определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;

• определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.

Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.

Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле:

Св = Сп ⋅ N ⋅ Kо, (1)

где Св – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;

Сп – восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 1969 года, приведенная в сборниках УПВС;

N – строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижимости;

Kо – общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 года к ценам на дату оценки:

Kо = K1 ⋅ K2 ⋅ K3, (2)

где K1 – индекс цен перехода от базовых цен 1969 года к ценам 1984 года (принимать на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года);

K2 – дифференцированный индекс цен перехода 1984 года к ценам 1991 года;

K3 – дифференцированный индекс цен перехода с 1991 года на уровень цен года оценки.

Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

Сд = Св ⋅ (1 – Ифиз/100), (3)

де Сд – действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объек- та;

Св – восстановительная стоимость объекта;

Ифиз – показатели физического износа объекта в процентах.

Рассмотрим вопросы определения восстановительной стоимости по таблицам сборников укрупненных показателей в ценах 1969 года.

Объем информации, который необходим для работы с укрупненными показателями:

• местонахождение и фактическое использование;

• год постройки;

• этажность (для строений);

• техническое описание конструктивных элементов в объеме характеристик, предусмотренных таблицами оценки;

• объем здания, площадь сооружения или иные показатели, необходимые для оценки;

• другая информация для конкретного случая оценки.

Структура построения таблиц сборников следующая.

Таблицы состоят из характеристики объекта и показателя стоимости, удельных весов конструктивных элементов и поправок к стоимости.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фундамента и т. д.

При подборе таблиц сборников необходимо учитывать следующее.

1. Здания и сооружения подлежат оценке независимо от их состояния, в том числе признанные аварийными.

2. При оценке зданий и сооружений можно пользоваться таблицами сборников других отраслей народного хозяйства.

Приступая к определению восстановительной стоимости, необходимо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назначением, а не фактическим использованием здания. Например, жилое здание, временно используемое под контору, должно оцениваться по таблицам для жилых зданий.

Довольно часто таблицами сборников укрупненных показателей пользуются, когда требуется произвести выделение стоимости отдельных частей из общей стоимости объекта.

Для этого сопоставляют общую стоимость, полученную в результате оценки по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости 1969 года, с балансовой стоимостью, а рассчитанный путем сопоставления коэффициент (коэффициент изменения стоимости) умножается на стоимости отдельных частей объекта в ценах 1969 года, что указывает на балансовую стоимость этих частей объекта.

Пример. Согласно справке предприятия балансовая стоимость здания, замощения и ограждения составляет 80 млн р. Восстановительная стоимость здания оценена в ценах 1969 года на сумму 880 тыс. р., зам щения – 50 тыс. р., ограждений – 70 тыс. р.

Переходный коэффициент получается в результате деления стоимости объекта по справке на его стоимость в ценах 1969 года.

80 млн р.: 1 млн р. = 80, 0.

В результате выдела приходится на:

здание: 52, 8 млн р. (880 тыс. р. ⋅ 80);

замощение: 3, 0 млн р. (50 тыс. р. ⋅ 80);

ограждения: 4, 2 млн р. (70 тыс. р. ⋅ 80).

Расчет восстановительной стоимости:

Для отражения стоимости здания в инвентаризационно-технических формах предусматривается соответствующий раздел, в котором приводятся эти сведения или производятся необходимые расчеты строения.

Полная восстановительная стоимость здания определяется умножением приведенной в сборнике табличной стоимости единицы измерения оценива емого объекта на его объем (или иные показатели) с учетом соответствующих поправок.

Восстановительная стоимость основного строения и пристроек определяются раздельно.

Выбор оцениваемого типа осуществляется на основании описания в техническом паспорте и требует знания оценочных таблиц, умения различать их характерные признаки.

Таблицы состоят из двух частей: одна – характеристики строения и оценочные показатели, другая – удельные веса конструктивных элементов.

В тех случаях, когда характеристики соответствуют табличным, восстановительная стоимость объекта определяется умножением количества единиц измерения на оценочную норму, приведенную в таблице.

В ходе определения восстановительной стоимости по сборникам необходимо руководствоваться следующим:

а) части здания имеют различное назначение – оценка производится раздельно по соответствующим сборникам, а восстановительная стоимость распределяется по занимаемым частям;

б) назначение частей здания одинаковое – оценка производится по всему объему, а восстановительная стоимость распределяется между совладельцами пропорционально занимаемой общей площади.

Все жилые и общественные здания в зависимости от капитальности разбиты на пять групп; производственные здания – на шесть групп.

Пример. Оценить трехэтажный кирпичный жилой дом с подвалом. В результате обследования выявлено: здание находится в ст. Брюховецкая. Фундаменты – из сборных железобетонных блоков. Стены кирпичные. Перегородки гипсобетонные. Перекрытия железобетонные. Кровля рулонная по железобетонным плитам. Полы дощатые. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод. Объем дома 4000 м3.

Подбор таблицы: в сборнике № 28 на с. 52 приведены в табл. 66 укрупненные показатели восстановительной стоимости такого здания. В зависимости от объема стоимость 1 м3 равняется 24, 6 р.

Восстановительная стоимость подсчитывается как

24, 6 ⋅ 4000 = 98 400 р.

При оценке жилых зданий необходимо повышающие и понижающие коэффициенты перемножать раздельно.

При подсчете стоимости всего здания имеют в виду следующее:

• оценка зданий, объем которых превышает объем, предусмотренный в таблице сборника:

а) та часть объема здания, которая равна максимальному табличному объему, умножается на табличную стоимость здания;

б) оставшаяся часть объема здания (объем здания минус максимальный табличный объем) оценивается по той же стоимости с учетом коэффициента: для кирпичного или деревянного здания – 0, 95; для крупнопанельного или блочного – 0, 98;

• при наличии в оцениваемых строениях (кроме административных) подвальных этажей:

а) если в таблице сборника, по которой производится оценка, указано «с подвалом», это значит, что стоимость подвала учтена в табличной стоимости наземной части здания.

При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправления, ЖЭК и т. п.), к восстановительной стоимости здания добавляется стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объема подвала на табличную стоимость 1 м3 здания с K = 0, 20;

б) если оценка здания с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано «без подвала» или нет никаких оговорок по этому поводу, восстановительная стоимость определяется как сумма стоимости надземной и подземной частей здания.

Восстановительная стоимость надземной части определяется умножением ее объема на табличную стоимость 1 м3. Стоимость подвала или технического подполья определяется умножением его объема на табличную стоимость 1 м3 наземной части с коэффициентом 0, 8. Если при этом подвал используется под служебные, общественные или другие цели, коэффициент 0, 8 применять не следует;

в) стоимость подвала административных зданий служебного назначения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в табличной стоимости здания, поэтому в характеристиках объектов к таблицам сборников специальной оговорки по этому поводу не сделано. Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением надземного объема здания на табличную стоимость;

г) при наличии у деревянных строений подвалов стоимость рассчитывается в случае: отапливаемого подвала с K = 1, 07; неотапливаемого подвала с K = 1, 06;

д) при наличии цокольного этажа необходимо:

– при подборе таблицы, предусматривающей подвал, кроме наземной части, оцениваемой в обычном порядке, цокольную часть оценивать по той же таблице с K = 0, 20;

– при подборе таблицы с техподпольем наземную часть оценивать с K = 1, 07, а цокольную по той же норме (с K = 1, 07) с корректировкой K = 0, 20 на повышенную отделку;

– при подборе таблицы без подземной части оценивать по табличной стоимости с включением объема цокольного этажа в общий оцениваемый объем;

е) когда у здания с малометражными квартирами имеется подвал, а таблицами предусмотрены техподполья, к стоимости 1 м3 такого здания необходимо вводить для зданий: с отапливаемым подвалом K = 1, 07; с неотапливаемым подвалом K = 1, 05.

Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением стоимости 1 м3 на объем наземной части:

• деревянные административные здания оцениваются по табл. 39 и 40 сборника № 18.

Если объем здания превышает табличный, оценку можно производит по табл. 36–38 того же сборника, табл. 51 и 52 сборника № 26 и табл. 84–92 сборника № 28.

Пример. Данные, полученные в результате обследования: дом постройки 1915 года в г. Краснодар. Стены снаружи и внутри оштукатурены. Перек рытия и перегородки деревянные оштукатуренные. Кровля железная. Полы в комнатах и коридорах дощатые с окраской, в санузлах и на лестничных клетках цементные. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, ванны с дровяными колонками. Объем дома 15 768 м3. Число квартир 45. Общая жилая площадь 2025 м2. Средняя площадь одной квартиры 45 м2. Внутренняя полезная высота 3, 5 м.

Город Краснодар расположен во втором территориальном поясе и третьем климатическом районе. Отделка здания простая (согласно характеристике, помещенной в технической части к сборникам).

С учетом этого и объема дома табличную стоимость 1 м3 принимаем по графе «д», равную 21, 1 р., которую необходимо скорректировать, применив следующие поправочные коэффициенты:

• единый для оцениваемого здания повышающий коэффициент:

1, 022 ⋅ 1, 045 = 1, 068;

• с учетом повышающего коэффициента восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна:

21, 1 р. ⋅ 1, 068 = 22, 5 р.

Перемножим все понижающие коэффициенты с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента:

0, 93 ⋅ 0, 955 ⋅ 0, 999 ⋅ 0, 995 ⋅ 0, 95 ⋅ 0, 97 ⋅ 0, 988 ⋅ 0, 95 = 0, 764.

С учетом повышающего и понижающего коэффициентов восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна:

22, 5 р. ⋅ 0, 764 = 17, 2 р.,

а полная восстановительная стоимость всего здания составит:

17, 2 р. ⋅ 15 768 м3 = 271 367 р.

Расчет действительной стоимости:

Действительная стоимость подсчитывается с учетом процента физического износа по данным восстановительной стоимости.

Для этого подсчитывается коэффициент сохранности, равный дополнению к 100 установленного процента физического износа, поделенной на 100. Например, износ в результате обследования здания установлен равным 35 %, тогда коэффициент сохранности будет:

(100 % – 35 %): 100 % = 0, 65.

Действительная стоимость является результатом перемножения вос- становительной стоимости и коэффициента сохранности. Так, при коэффициенте, подсчитанном выше, и восстановительной стоимости здания 10 млн р. действительная стоимость получается равной:

10 млн р. ⋅ 0, 65 = 6, 5 млн р.