Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Теоретическая часть.






 

1.1 Понятие управления недвижимостью.

Управления недвижимость - комплексный подход поддержания и улучшения состояния объекта, прогрессирующие и организованное ее развитие, с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

1.2 Необходимость управления объектом недвижимости. Управление в период кризиса

Необходимость управления объектом недвижимости - это осуществления комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержание объекта в рабочем состоянии. Мировой финансовый кризис стал катализатором процессов по коррекции накопившихся диспропорций на рынке коммерческой недвижимости. Период с начала кризиса, прежде всего, характеризуется снижением спроса на коммерческую недвижимость.

В течение долгого времени спрос на площади в торговых центрах Москвы сохранялся на высоком уровне. Экономический рост способствовал повышению доходов населения и розничных продаж. Предложение торговых площадей постоянно отставало от спроса, сдерживая конкуренцию между торговыми центрами (ТЦ). В результате, потребитель был готов приходить в любое место, вне зависимости от его расположения и ассортимента товаров.

В результате экономического кризиса доходы упали, а уровень безработицы вырос, тем самым, снизив покупательную способность москвичей. Это сократило размер розничного рынка Москвы, способствуя росту свободных площадей. Ввод в строй новых ТЦ в этом году увеличил уровень конкуренции.

Кризис раскрыл многие недостатки торговых центров. Сейчас при выборе помещения ритейлеры тщательно рассматривают каждый параметр ТЦ: его расположение и проходимость, доступность для общественного и личного транспорта, эффективность концепции, наличие парковки, качество и видимость здания, набор арендаторов, качество и профессионализм управляющей компании. Все эти факторы влияют на успех ТЦ.

Владельцы торговых центров по-разному отреагировали на новые условия: некоторые предложили скидки по арендным ставкам на один-два года, другие отказались вести переговоры. Для многих ТЦ способность управляющего вовремя договориться с арендаторами стала преимуществом и частью успеха.

В прошлом торговые центры оценивались исходя из уровня средней арендной ставки. В текущих условиях в качестве ключевого показателя успешности ТЦ мы рассматриваем долю свободных площадей. Основываясь на этом показателе, мы разделили торговые центры на три группы – успешные, средние и менее успешные.

В этом отчете мы рассматриваем фундаментальные и вызванные кризисом факторы, которые оказывают влияние на уровень свободных площадей. В конце отчета мы предлагаем способы поддержания высокой заполняемости ТЦ.

1.3Виды управления.

На рынки недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние. Внутреннее управление-управление собственными силами (собственник).

Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании.

1.4 Понятия управляющего и управляющая компания.

Управляющая компания (УК) – это организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью в собственности третьих лиц, собственности управляющей компании.

Управляющий – это лицо, который занимается планированием и организацией основных видов деятельности ОН.

Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл – это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

 

 

Рисунок 1

 

Рисунок 2

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок3

 

 

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

1)Подготовка программ управления объектом, организация проведение экспертизы о.н.

2)Своевременное уточнение стратегии развития и использования о.н.

3) Разработка бюджетных доходов и расходов

4) Организация технического обслуживания и санитарных содержаний объектов недвижимости.

5)Анализ и мониторинг рынка недвижимости.

6)Организация рекламы и продвижение объекта недвижимости.

7)Разработка с клиентами о.н.

8)Финансирования менеджмента на объекте.

9)Работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организации, органами государственного контроля и надзора.

10)Работа по сохранению и улучшению эксплуатационного и потребительского характера объекта недвижимости и повышение рыночной стоимости объекта недвижимости.

11)Организация и обеспечения безопасности.

12)Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником объекта недвижимости.

 

 

1.6 Виды управляющих компаний по подходам к управлению.

Различают 4 вида управляющих компаний по подходом к управлению:

1)Facility management –управления инфраструктурой здания, эксплуатация и модерн, его инженерных систем, производство текущего ремонта, организация службы уборки и охраны, технической поддержки обслуживания здания.

2)Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др.

3)Building management-подразумевает работу с объектом на стадии проектирование и строительства, в частности консультирует по вопросам выбора инженерных систем, подобная услуга позволяет избежать конструктивных и концептуальных ошибок при возведении здания, а также затраты на проект.

4)Asset management - предполагает полное управление активными и финансовыми потоками собственника недвижимости, помимо задач facility и property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента осуществляющихся подготовку и сдачу налогового и бухгалтерского отчетности. Здесь проводятся инвентаризация объекта недвижимости и необходимые мероприятия по реконструкции объекта, а также мониторинг ситуации объекта недвижимости на рынки и др. Фактическая задача управление становится полная оптимизация доходов от недвижимости.

 

1.7 Формы сотрудничества собственника и управляющей компании.

Формы сотрудничество собственника и управляющей компании (внешние управление)

1)Агентское соглашение, когда собственник объекта недвижимости не отходит полностью отдел, все договоры и все операции идут от его лица в данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими агентами.

2)Доверительное управление - возможности совершать управляющим - компании от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника по договору доверительному управлению, право распоряжаться передается управляющей компании на определенный срок.

 

1.8 Основные принципы управления.

Организация управления базируется на следующих принципах.

Принципы:

· объектного управления – основным ОН является объект недвижимости, под которым понимается обособленная часть недвижимого имущества, состоящие из земельного участка, всех связанных с ним зданий и сооружений.

· целесообразности управления применение к каждому объекту недвижимости, собственником должна быть зафиксирована цель, которую он преследует, и постижение которой служит объект.

· комплексности управления деятельность по управлению недвижимости предполагает системное принятие решений и их выполнения на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости направленного на достижение целей собственника.

· обоснованности управленческих решений управления должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии рынка.

· Единство систем управления система управления должна строиться на основе неразрывных единство взаимосвязанных элементов и целей собственника.

· наиболее эффективного использования (НЭИ) управления объектом недвижимости должно обеспечить его НЭИ, как разумнее его, использовать, которое наибольшей степени обеспечит должные цели собственника.

· профессионализма управления – управляющая компания, обладающая необходимым опытом и обученными кадрами, кадровым потенциалом и управления осуществляет в соответствии с разработанными стандартами и методиками.

1.9 Основные цели управления.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственник коммерческая недвижимость делится на 3 класса:

1. Операционная недвижимость – это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций или бизнес процессов.

2. Коммерческая недвижимость – это та недвижимость, которая собственником не используется, предназначена для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, аренда…).

3. Недвижимость инвестиционный инструмент, который используется собственником как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

 

Основные цели управления: социальная, оперативная, инвестиционная и коммерческая.

1 Социальная цель:

а) Стимулирование и развития малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателя к объекту недвижимости.

б) Создания благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимости.

в) Создания благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.

2 Оперативная цель:

а) Обеспечение выполнение основной деятельности собственника.

б) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

Обе цели направлены на сохранение стоимости недвижимости.

3 Инвестиционная цель:

а) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

4 Коммерческая цель:

а)Получение периодического дохода и его максимизация.

б) Спекуляция недвижимостью.

Всем 4 целям соответствует:

а) Поддержания хорошего состояния объекта недвижимости.

б) Минимизация затрат на техническое обслуживания эксплуатации.

 

Схема 1

Цель управления недвижимостью разного назначения.

  Социальные цели: 1. Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса путем обеспечение max простого и удобного доступа, предпринимается к объектам недвижимости. 2. Создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость. 3. Создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения. Операционные цели:   1. Обеспечение выполнение основной деятельности собственника. 2. Повышение престижа собственника в результате обладание соответственного объекта недвижимости.  
  Сохранение стоимости недвижимости  
1. Поддержание хорошего состояния. 2. Минимизация затрат на техническое обслуживания и эксплуатацию.
  Увеличение стоимости недвижимости  
Инвестиционные цели: 1. Повышение престижа собственника, в результате обладания собственниками объектами недвижимости. Коммерческие цели:   1. Получение периодического дохода и его max-ии. 2. Спекуляция недвижимости.
               

 


2. Практическая часть.

2.1. Описание рассматриваемого объекта недвижимости.

 

2.1.1 Название и назначение.

Рассматриваемый мной объект недвижимости ‑ это торгово-развлекательный центр Ереван Плаза. Главное его назначения торговля и развлечения населения.

Рисунок 4 Рисунок5

 

Фасад комплекса «Ереван плаза» Планировка 1 ОН

Рисунок 6

Планировка 2 ОН

 

 

2.1.2 Местоположение.

Торгово-развлекательный центр находится по адресу улица Большая Тульская, вл. 17/8. Удаленность: менее 50 метров от метро, 200 метров от 3-его Транспортного кольца и Варшавского шоссе, 2.5 км от Садового кольца.

Рисунок 7

Место положение торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза»

 

2.1.3 Объемно-планировочные решения.

Парковка: подземная (рассчитана на 236 автомобилей, она платная) и наземная (314 автомобилей, бесплатная парковка).

Таблица 1

Описание объекта.

Якорные арендаторы: супермаркет " Азбука Вкуса" (1600 кв.м.), мультиплекс " Синема Стар" (4030 кв.м
Сопутствующие арендаторы: ves Rocher, Samsonite, Accessorize, Мультифото, Связной 3, InterView, Lush, VI Легион, Lady Collection, Консул, Randez-vous, IVAGIO, intimissimi, Glamourtime, Ювелир Сити, NOKIA, Gerry Weber; Moda Milano, Евросеть, Эво Импрешенс, Во имя розы, ЭПЛ Даймонд, Ригла, re: Store, Vivendi, Очкарик, Золотой прииск, Dono Ce, Юниаструм, МЮЗ, Л'Этуаль, Эстель адони, Рив Гош, Планета колготок, ElitZakolka, Бюстье, Bernhardt, calzedonia, Hidesign, Кутюрье, Ion-Цифровой центр, L’Occitane, Gianmarco Lorenzi, Мода Комфорт, Finn Flare, OTTO BERG, Prof & Hair's, AMARANT, NIKE, TATUUM, Morgan, GEOX, Celyn b, Микухинъ, Henderson, Aftershock, Sasch, Элегант, Модерато, time code, De Rossi, ECCO, Esprit, Lady & Gentleman, Adidas, МОРЕ, QUICKSILVER, affliction, Carlo Pazolini, ALBA, Balizza, BGN, CLIMONA, O'STIN, NOTABOO, Caterina Leman, Сильвер и Сильвер, Redmond, БельПостель, DIM, Olsen, KANZ, Comedy Shopping, Белый ветер, Sergio Falconi, ИНТЕРесноеПОЛожение, Carnaby, Camel Active, Etincellе, Principessa, OGGI, Стильные штучки, Ебелье, Настроение, Funky Nails, Конфаэль, Kira Plastinina, Евро Стиль, Orange, Попугай Той, Красный куб, Apple Moon, Для Душа и Души, Буква, GamePark, БебиФет, bibelots
Кафе и рестораны Кафе: People, Латте Арт, Этаж, Фрайдис, Jazzve, Шоколадница, СушиТун. Ресторан: Гудман(6047 кв.м)
Фуд-корт Kono Pizza, Mister Oaster, Sushi, Баскин Роббинс, Венский Штрудель, Весёлые вареники, Кебаб-тун, Карри Кинг, Мистер Гриль, Пита Пита, Спаго Гриль, Сбарро, Ташир пицца, Теремок. (1 200 кв.м.),

 

2.1.4Конструктивные особенности

Дата открытия Ереван плаза 24 марта 2007 года. Общая площадь объекта недвижимости 38150 кв.м, торговая площадь 24000 кв. м, 5-ти этажное здания

Здание комплекса «Ереван плаза» построено с использованием элементов армянской архитектуры. Презентабельный вид деловому комплексу придают использованные в оформлении здания мрамор, гранит, стекло и потолки высотой 4, 2 метра. Здание делового комплекса «Ереван Плаза» оборудовано всеми необходимыми современными инженерно-техническими системами, такими как система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха и централизованная система отопления, что позволяет поддерживать оптимальный температурный режим в помещениях, и создаёт благоприятный микроклимат в любое время года. Для комфортного перемещения по комплексу работают эскалаторы и грузопассажирские лифты.

Гарантией спокойной работы, служит специализированная служба охраны, работающая в круглосуточном режиме, системы видеонаблюдения, контроля доступа и пропускной режим на входе в комплекс. В соответствии с требованиями пожарной безопасности, комплекса оборудовано противопожарной сигнализацией.

 

 

2.1.5 Существующие на момент проведения работы, концепция объекта недвижимости

Разработка концепции проекта: привлечения потребителей разных возрастов, специально предусмотрены кинотеатр, фуд-корт, парковка. Сдача в аренду торговых площадей на 85%, вспомогательных 15%. Заполняемость здания на 95%

2.2 Характеристика собственника ОН

2.2.1Собственником объекта недвижимости является юридическое лицо. 2.2.2Получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация. Поддержание хорошего состояние объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническую эксплуатацию обслуживания.

2.3 Разработка концепции управления коммерческой недвижимости.

2.3.1 Этап 1 анализ рынка и текущие состояния рассматриваемого ОН.

Концепция управления недвижимость-схема управления конкретными объектом или комплексом недвижимости, представляющие собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развития оценки и управления недвижимостью.

 

Схема 2

Принципиальная схема основных этапов концепции управления недвижимости.

Реализация программ управления недвижимость
Оценка результатов управления недвижимостью
Разработка стратегии управ. Недвижимость.
Анализ рынка и текущие состояния О.Н.
1Этап 2Этап 3Этап 4Этап

 

                               
   
     
     
           
   
 
     
 
 
 
 
 

 


Определение стратегии
Определения целей собственника

                         
   
 
 
 
   
       
 
   
 
 
 
 

 


2.3.1.1 Определение целей собственника.

Собственником объекта недвижимости является юридическое лица, получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация. Поддержание хорошего состояние объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническую эксплуатацию обслуживания.

 

 

2.3.1.2 Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 3 квартал 2009

В течение 3 кв. 2009 г. в Москве не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Таким образом, предложение качественных торговых площадей оста лось на прежнем уровне и на сегодняшний день составляет 4, 4 млн. кв. м общей площади - из них - 2, 3 млн. кв. м торговая площадь. В целом, это нормальная ситуация для рынка торговой рынка торговой недвижимости: третий квартал (включающий два летних месяца) традиционно характеризуется низкой активностью, а пик открытий новых объектов, как правило, приходится на четвертый квартал, когда девелоперы стараются завершить годовые планы и успеть к новогоднему буму продаж.

В региональных городах были открыты ряд крупных профессиональных торговых центров. Так, после много кратного переноса сроков выхода на рынок в Омске со стоялось

техническое открытие торгово-развлекательного центра «МЕГА». По состоянию на начало октября функционирует магазин IKEA, в ближайшее время ожидается открытие гипермаркета Auchan. Торговая галерея, предположительно, также откроется в ближайшие месяцы. Необходимо подчеркнуть, что «МЕГА» стала первым профессиональным ТРЦ на рынке Омска - из целого ряда заявленных масштабных проектов суммарной общей площадью около 700 000 кв. м, реализация которых в настоящее время приостановлена. В Краснодаре была открыта 3-я очередь (торговая галерея) ТРЦ «СБС Мегамолл». Таким образом, Краснодар на сегодняшний день является одним из лидирующих региональных городов по обеспеченности профессиональными торговыми площадями: около 400 кв. м на 1 000 жителей.

Также стоит обратить внимание на открытие крупных объектов международных торговых операторов. Так, в Краснодаре был открыт второй в России гипермаркет Carrefour (общая площадь - 14 500 кв. м), а в Ростове-на-Дону DIY-гипермаркет Leroy Merlin (общая площадь 16 700 кв. м).

Как в Москве, так и в региональных городах в 4 кв. 2009 ожидается открытие значительного количества торговых объектов, однако уже сегодня ясно, что заявленные девелоперами на начало года планы не будут реализованы в полной мере. Так, в Москве в место более чем 1 млн. кв. м торговых площадей на рынок по итогам 2009 г. Выйдут около 800 тыс. кв. м. На 2010 г. перенесен выход таких крупных объектов, как ТРЦ в ММДЦ Москва-Сити, ТРЦ на ул. Вавилова и ряд др.

Если говорить о крупнейших региональных проектах, то в конце 2009 г. - начале 2010 г. Ожидается открытие ТЦ «Мегамаг» (общая площадь 93 000 кв. м, Ростов-на-Дону), Jam Mall (Киров), ТРЦ Oz (общая площадь 220 000 кв. м, Краснодар). На 2010 г. перенесено открытие ТРЦ. «Континенталь» в Иркутске (общая площадь 100 000 кв. м)

Рисунок 8


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.017 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал