Наиболее крупные профессиональные торговые центры, заявляемые к открытию до конца 2009 г. - в начале 2010

г., Москва и региональные города. Данные компании Blackwood

2.3.1.3 Анализ местоположения

При создании любого выбора своего объекта недвижимости главным фактором, определяющим успех проекта, в первую очередь является местоположение. Неправильно выбранное местоположение может сделать провальным даже хорошо проработанный проект. В то же время, хорошо зная район размещения объекта недвижимости можно предугадать действия конкурентов и снизить риск их неблагоприятного воздействия на бизнес. Используют при оценке района местоположения объекта недвижимости такие критерии как:

общий уровень развития территории;

тип района (деловой, спальный и т.д.);

тенденции развития района;

характеристика населения;

транспортные и пешеходные потоки на территории района;

развитие торговли и бизнеса в целом в районе;

Уровень конкуренции.

2.3.1.4 Анализ текущего состояния объекта недвижимости

Исходя из выше перечисленных критериев торгово-развлекательный комплекс Ереван Плаза, имеет много положительных сторон: высокий уровень развития территории, центральный округ деловой район, по классу окружной, добрать до объекта можно на транспортном средстве, так и на метро 2 минутах от м. Тульская. Уровень конкуренции в районе не большой, бизнес и торговля в районе развивается. Я проанализировала текущие состояния объекта недвижимости и правила экспертизы:

Мониторинг и анализ рынка недвижимости.

Анализ место положения, я описала ранние.

Правовая (юридическая) экспертиза-все правоустанавливающие документы в порядки, и нет ни каких нарушений.

Техническая экспертиза. Комплекс Ереван Плаза начал свою работу в марте 2007 года. Физическое состояние объекта на данный момент отличное, ремонт и мероприятия, обеспечивающие безопасность эксплуатации объекта не нужно.

Экономическая экспертиза, расчет расходов и доходов на выбранный период. Решения задач финансирования, определения денежных потоков от ОН удовлетворяющие требования собственника и т.д.

Таблица 2

2.3.2 Этап 2 разработка стратегии и программы управления ОН.

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее.

Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Мероприятия, которые вводит УК, уменьшения уровня вакантных площадей с 10% до 7%, соответственно это введет к уменьшению арендной ставки, но уменьшилось число недозагрузки и увеличения прибыли.

2.3.2.1. Определение субъекта объекта недвижимости.

Для своего объекта недвижимости, я выбрала внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является «СлавГрад».

Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др.

Достоинствами этого вида управления являются:

1. Четко знания и понимания всех рыночных процессов, анализ рынка.

2. Сокращения расходов на эксплуатацию здания на 15-20 %, возможность оптимизации всех расходов по ОН на уровне property management.

3. Любая крупная УК имеет преимущество в опыте привлечения и удержания арендаторов, любая УК из10-ки заполняет площадки любого здания, при прочих равных условиях гораздо быстрее и наиболее выгодно, чем собственными силами, при этом выигрыш для собственника от внешнего управления на уровне property management составляет 15-20%.

4. Наработанная система управления, знания законов управления, принципов и плюс фактор престижа.

Недостатки:

1. Для собственника в том, что он не контролирует полностью все процессы управления собственным объектом недвижимости.

2. Затраты на УК в 1, 5 раза выше, чем управления собственника (условный). Форма сотрудничество между собственником объекта недвижимости и УК, я предпочла доверительное управления, так как компания будет на этот срок занимать всеми вопросами по объекту, то есть право распоряжения передается на определенный срок.

2.3.2.2 Выбор наиболее эффективного использования.

НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью. Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант(4 варианта НЭИ).

Три основных этапа процедуры выбора НЭИ:

1) Составление перечня возможных вариантов использования ОН.

2) Определение нескольких максимально прибыльных вариантов.

3) Определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

На в 2 этапе НЭИ проводится проверка соответствие всех рассматриваемых вариантов использования 4 критерий:

1) Быть законодательно разрешенным.

2)Быть физически осуществимым.

3)Быть управленчески возможным.

4) Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

На 3 этапе, когда я выбрала, для каждого из оставшихся вариантов, по них результатом готовится долгосрочный бюджет управления, которым выбирается вариант, удовлетворяющий цели собственника.

Выбранный вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза» (окружной).

2.3.2.3 Определения стратегии управления. Составления программы управления.

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления ОН. По сути, она представляет собой бизнес план, программу деятельности управления. Описывает ОН планируемых услуг по аренде или продаже, рынок, на который эти услуги нацелены. Планируемые финансовые результаты и так далее, программы характерные основы стратегии управления и обеспечивая оценку конкурентно способным объектам на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Таблица 3

Программа по управления объектом недвижимости «Ереван Плаза»

2.3.3 Этап 3 реализация программы управляющей компании(УК).

Реализация программы управления возлагается на управляющего или управляющую компанию, которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления.

2.3.3.1 Организация деятельности управляющей компании. Схема работы управляющей компании.

УК обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационных расходов, соответственно высокий уровень дохода следующими способами:

1) Эффективно осуществляет все текущие операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников.

2) Изменяет текущую структуру расходов на ОН в плоть до объединения или отказа от высоко затратных действий. При этом собственник получает:

а) Четкое представление о сильных и слабых сторонах ОН.

б) Механизм позволяющий заинтересовать управляющего в необходимости качественного содержания и эксплуатации объекта.

в) Выгоды от оптимизации оперативных расходов, от принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход.

г) Возможность освободится от необходимости решений текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости (ОН).

1. Организация эксплуатации объекта – это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом. Основная задача: ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.

Обязанности управляющего:

• Организация и контроль работы всего персонала

• Регулярные и инспекционные обходы УН

• Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта

• Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия

• Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб

• Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами

• Обеспечение высокого качества услуг

• Обеспечение функции ответственного за противопожарную безопасность

3. Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации

• Разработка внутридомовых документов

• Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН

• Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности

• Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ

4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта.

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания. Вся уборка разделяется на 2 части: уборка внутри здания; поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания.

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

• Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования

• Уборка и благоустройство прилегающей территории

• Обеспечение вывоза бытового мусора

• Обеспечение дезинфекции

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению (если крупный объект), либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания (если мелкий объект).

14. Страхование и управление рисками