Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Структура отдела управления и эксплуатации
|
|
Рисунок12
Схема работы договорного отдела.
 |
2.3.3.2 Координация взаимоотношений с участниками программы управления.
Взаимодействие с собственным объектом недвижимости (ОН) является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН.
По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности на него УК.
УК на этапе реализации программы становится:
1) Прием ОН в управлении
2) Подготовка ОН к коммерческому использованию
3) Продвижение ОН на рынок
4) Техническо-эксплуатационный ОН
5) Обслуживание клиентов.
Схема 4
Основные участники программы управления недвижимость.
3Поставщики
4 Подрядчики
1 Владелиц
(собственник)
Управляющая компания 2Арендаторы
 |
Городские органы
5 Посетители
2.3.4 Оценка результатов управления недвижимость.
2.3.4.1 Контроль деятельности УК. 2.3.4.2 Оценка результатов управления недвижимостью
Оценка результатов управления недвижимостью является ключевым пунктом, именно здесь собственник определяет успешность выбранной стратегии управления ОН 2 этапа. А управляющий компанией эффективность разработанных и реализованных программ, управления на 3 этапе, в месте собственник и УК, сравнивают полученные результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которыми были поставлены изначально. Если фактический результат существенно отличается от запланированного(примерно фактический ежегодный ниже запланированного), то принимают меры по уменьшению разрыва планом и фактом.
Таблица 4
| Расчет денежного потока после прихода УК | ||||
| №п/п | Параметр | 1-й год | 2-й год | 3-й год |
| Площадь полезная, кв.м | ||||
| Площадь торговой части здания, кв.м | ||||
| Якоря | ||||
| Кинотеатр | ||||
| Зона фудкорта | ||||
| Для торговых центров(600-1000кв.м) | ||||
| Для торговых центров(100-500кв.м) | ||||
| Площадь парковки подземной, кв.м | ||||
| Прогноз повышение арендных ставок | ||||
| для торговых центров | ||||
| для парвовочных мест | ||||
| Арендные ставки, руб./кв.м./год | ||||
| Якоря | 3440, 9646 | 3785, 06106 | 4163, 567166 | |
| Кинотеатр | 3727, 71165 | 4100, 482815 | 4510, 531097 | |
| Зона фудкорта | 43012, 0575 | 47313, 26325 | 52044, 58958 | |
| Для торговых центров(600-1000кв.м) | 28674, 705 | 31542, 1755 | 34696, 39305 | |
| Для торговых центров(100-500кв.м) | 57349, 41 | 63084, 351 | 69392, 7861 | |
| Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц) | 7545, 975 | 7923, 27375 | 8715, 601125 | |
| Потенциальный валовый доход(ПВД), руб | 888202518, 9 | 955652569, 6 | ||
| От торговой части | 460798494, 9 | 506878344, 4 | ||
| Якоря | 19613498, 22 | 21574848, 04 | 23732332, 85 | |
| Кинотеатр | 31022016, 35 | 34124217, 99 | 37536639, 79 | |
| Зона фудкорта | 56775915, 9 | 62453507, 49 | ||
| Для торговых центров(600-1000кв.м) | 144864609, 7 | 159351070, 6 | 175286177, 7 | |
| Для торговых центров(100-500кв.м) | 213683901, 7 | 235052291, 8 | ||
| от подземной парковки | 448774225, 2 | 493651647, 7 | ||
| Недозагрузка торговой части, % | ||||
| Действительный валовый доход (ДВД), руб. | 855946624, 2 | 930308652, 4 | 998080300, 6 | |
| От торговой части | 428542600, 2 | 481534427, 2 | 504428652, 9 | |
| От подземной парковки | 448774225, 2 | 493651647, 7 | ||
| Эксплуатационные расходы, руб | 107666725, 9 | 107666725, 9 | 107666725, 9 | |
| Чистый операционный доход, руб. | 748279898, 4 | 822641926, 5 | 890413574, 7 | |
| Выплаты по обслуживанию долга | ||||
| Чистый валовый доход, руб. | 473599898, 4 | 502181926, 5 | 524173574, 7 | |
| Налого на прибыль, 24% | 113663975, 6 | 120523662, 4 | 125801657, 9 | |
| Чистый доход, руб. | 359935922, 7 | 381658264, 1 | 398371916, 8 | |
| Превышение Чистого дохода, руб. | 8357467, 811 | 24301095, 73 | 24519125, 92 | |
| Доход УК, % от дохода | ||||
| Доход УК, руб. | 17996796, 14 | 22899495, 85 | 27886034, 17 |
После прихода УК доход собственника ТЦ увеличился.
2.4. Схема управления объектом недвижимости.
В создании стратегии управлении объектом недвижимости активное участие должны принимать лишь собственники, а УК может выступать только в качестве консультанта, на этом этапе собственник выбирает объект и субъект с точки зрения вариантов дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.
Схема 5