Тема № 1. Виды жилищного фонда. Виды собственности. Оценка недвижимости.

Иркутский государственный технический университет

Факультет строительства и городского хозяйства

Кафедра: промышленное и гражданское строительство

КУРС ЛЕКЦИЙ

По дисциплине

«Техническая эксплуатация зданий и сооружений»

Иркутск

Г.

Содержание

1. Раздел I. Организация технической эксплуатации и обслуживание гражданских зданий и сооружений………………………………………………………………………….…….3

2. Тема № 1. Виды жилищного фонда. Виды собственности. Оценка недвижимости…………………………………………………………………………...….3

3. Раздел № 2. Основные положения по технической эксплуатации гражданских зданий………………………………………………………………………………………..6

4. Тема № 1. Организация работ по технической эксплуатации………………………..….6

5. Тема № 2. Параметры, характеризующие техническое состояние здания……………..8

6. Тема № 3. Срок службы зданий. Эксплуатационные требования к зданиям………….11

7. Тема № 4. Капитальность здания………………………………………………………....13

8. Тема № 5. Зависимость износа инженерных систем и конструкций зданий от уровня их эксплуатации……………………………………………………………………………….14

9. Тема № 6. Система планово-предупредительных ремонтов. (ППР)……………..…….14

10. Тема № 7. Планирование капитального и текущего ремонта……………………….…..16

11. Раздел № 3. Техническая эксплуатация элементов зданий………………………….…..22

12. Тема № 1. Методика оценки технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований, фундаментов, подвальных помещений……………………..22

13. Тема № 2. Определение технического состояния стен здания………………………..…25

14. Тема № 3. Методика оценки состояния конструкций перекрытий…………………...…30

15. Тема № 4. Методика оценки технического состояния полов……………………….……31

16. Тема № 5. Методика оценки состояния перегородок и крыш………………………..….34

17. Тема № 6. Методика оценки состояния конструкций лестниц, окон, дверей, световых фонарей………………………………………………………………………………………38

18. Тема № 7. Определение технического состояния фасада здания……..…………..…….43

19. Раздел № 4. Техническая эксплуатация инженерного оборудования зданий и сооружений………………………………………………………………………………….51

20. Тема № 1.Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем водоснабжения………………………………………………………………………….…..51

21. Тема № 2. Техническая эксплуатация систем водоответвления и

мусороудаления…………………………………………………………..…………………62

22. Тема № 3 Техническая эксплуатация систем отопления…………………………………74

23. Тема № 4. Вентиляция. Эксплуатационные характеристики

систем вентиляции……………………………………………………………...…………..95

24. Раздел № 5. Особенности сезонной эксплуатации жилых и

общественных зданий……………………………………………………………………..105

25. Тема № 1. Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий…………….…105

26. Тема № 2. Особенности эксплуатации общественных зданий……………………..….109

27. Таблица 1 Минимальные сроки службы конструктивных элементов зданий……..…110

28. Таблица 2Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и покрытий…………………………………………………………………………………..112

29. Таблица 3Физический износ инженерных систем……………………………………113

30. Таблица 4Измеряемые параметры, объём измерений, методы и средства контроля…113

31. Словарь……………………………………………………………………………………114

Раздел I. Организация технической эксплуатации и обслуживание гражданских зданий и сооружений

Тема № 1. Виды жилищного фонда. Виды собственности. Оценка недвижимости.

Для понимания того, что представляет собой жилищная по­литика вообще и какие направления были приняты государством как приоритетные и основные, необходимо усвоить некоторые термины.

Жилищной сферой называется область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооруже­ний и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, уп­равление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижи­мое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и не­жилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и дру­гих строениях, пригодные для постоянного и временного прожи­вания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жи­лищной сферы.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с из­менениями и дополнениями):

«...жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений не­зависимо от форм собственности, включая жилые дома, специа­лизированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома манев­ренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для времен­ного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служеб­ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строе­ниях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

а) частный жилищный фонд:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуаль­ные жилые дома, приватизированные, построенные и приобре­тенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным пае­вым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность граж­данами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (со­зданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) государственный жилищный фонд:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хо­зяйственном ведении государственных предприятий или опера­тивном управлении государственных учреждений, относящих­ся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или опе­ративном управлении государственных учреждений, относящих­ся к соответствующему виду собственности;

в) муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том чис­ле в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муници­пальных предприятий или оперативном управлении муниципаль­ных учреждений;

г) общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных гра­ницах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в част­ной, государственной, муниципальной и иных формах собствен­ности, а другие части (общее имущество) находятся в общей до­левой собственности.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондо­миниума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владе­ния, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Домовладелец — собственник помещения в комплексе недви­жимого имущества — кондоминиуме, он же — участник долевой собственности на общее имущество.

Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для само­стоятельного использования для жилых, нежилых или иных це­лей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц».

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и рас­поряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответ­ствии с его назначением.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с при­надлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принад­лежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации много­квартирного дома, пользования квартирами и их общим имуще­ством образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с За­коном о товариществах собственников жилья.

Различаются следующие виды собственности:

1. Государственная собственность. Объектами учета государствен­ной собственности, расположенными как на территории Россий­ской Федерации, так и за рубежом, являются:

а) земельные участки, находящиеся в федеральной собствен­ности;

б) участки леса, недр, водные объекты и другие природные
объекты (ресурсы), находящиеся в федеральной собственности;

в) федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйствен­ного ведения за государственным унитарным предприятием или
на праве оперативного управления за федеральным казенным
предприятием или государственным учреждением либо находя­щееся в федеральной собственности предприятие в целом как иму­щественный комплекс;

г) находящиеся в федеральной собственности акции (доли,
вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеюще­еся у них федеральное имущество, не вошедшее в уставный (скла­дочный) капитал;

д) иное находящееся в федеральной собственности недвижи­мое и движимое имущество, в том числе переданное в пользова­ние, аренду, залог и по иным основаниям.

2. Муниципальная собственность — имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, действу­ющие от имени Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждени­ями во владение, пользование и распоряжение. Средства местно­го бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составля­ют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

3. Общая собственность — имущество, находящееся в собственно­сти двух или нескольких лиц.

Общая собственность возникает при поступлении в собствен­ность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

4. Частная собственность — приобретение гражданами права соб­ственности на движимое или недвижимое имущество.

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жи­лищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и сто­имости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных административных органах.