Когда признавать при методе начисления доход от продажи недвижимости (п. 3 ст. 271 НК РФ)?

Ситуация актуальна для отношений, возникших до 01.01.2013.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Возникает вопрос: когда налогоплательщик должен признавать доход при продаже недвижимости?

По данному вопросу есть три точки зрения.

Согласно официальной позиции, выраженной Минфином России и ФНС России, обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации перехода прав на такое имущество. Эта точка зрения подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлением Президиума ВАС РФ. Аналогичного мнения придерживаются и авторы.

В более ранних разъяснениях Минфин России придерживался мнения, согласно которому у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность уплачивать налог на прибыль со дня передачи объекта недвижимости покупателю по акту независимо от даты регистрации. Существуют судебные акты, подтверждающие данный подход.

В то же время есть письма финансового ведомства, в которых указывалось на обязанность отражать доход от реализации недвижимого имущества с момента подписания акта и подачи документов на государственную регистрацию.

Подробнее см. документы

Позиция 1. При продаже недвижимости доходы признаются с момента государственной регистрации

Письмо Минфина России от 15.05.2013 N 03-03-06/1/16788

Финансовое ведомство отмечает, что при определении даты признания доходов от реализации недвижимого имущества следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 15.11.2012 N 03-03-10/127

Письмо Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241

Финансовое ведомство разъяснило, что доходы от продажи квартир признаются на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру.

Письмо Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85

Финансовое ведомство разъясняет, что доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.

Аналогичные выводы содержит:

Консультация эксперта, 2013

Консультация эксперта, 2010

Консультация эксперта, 2008

Письмо ФНС России от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21729@

Налоговая служба, ссылаясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10, разъясняет, что доходы от реализации недвижимого имущества признаются на дату государственной регистрации прав собственности, поскольку именно в этот момент право собственности переходит к покупателю.

В Письме ФНС России также отмечается необходимость доведения указанной позиции до подведомственных налоговых органов и налогоплательщиков.

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10 по делу N А32-44414/2009-51/796

Суд указал, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом его государственной регистрации. При этом наличие у спорного объекта недвижимости залогового обременения (ипотеки) в данном случае значения не имеет.

Также суд отметил, что внесение сторонами сделки дополнений в договор купли-продажи, предусматривающих иной порядок перехода права собственности (после регистрации перехода права собственности), не может изменять налоговых последствий состоявшейся хозяйственной операции.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) по делу N А45-18186/06-39/557

Суд указал, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку до момента государственной регистрации право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А65-26844/07

Суд указал, что доход от продажи объектов недвижимости признается на момент перехода права собственности на здание, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на здание.

Позиция 2. При продаже недвижимости доходы признаются с момента передачи объекта по акту

Письмо Минфина России от 07.09.2012 N 03-03-06/2/100

В Письме отмечается, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2012 по делу N А13-3137/2012

Суд указал, что доход от реализации квартир должен учитываться в том периоде, в котором произошла их передача по соответствующему акту. При этом не имеет значения, что право собственности было зарегистрировано в более позднем налоговом периоде.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2011 по делу N А56-24770/2010

Суд установил, что согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи передача земельного участка осуществлялась после государственной регистрации перехода права собственности (2008 г.) на основании акта приема-передачи, подписанного в 2009 г.

Суд указал, что моментом реализации недвижимого имущества является его фактическая передача. Исходя из этого доходы от реализации объекта недвижимости учитываются в периоде, в котором произошла его передача на основании соответствующего акта.

Позиция 3. При продаже недвижимости доходы признаются с момента передачи объекта по акту и подачи документов на государственную регистрацию

Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78

Финансовое ведомство разъясняет, что у организации - продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301

Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554