Определение вашей потенциальной кредитоспособности.

75 Американские нормы зонирования (Zoning regulations) примерно соответствуют российскому

разграничению земель на категории и виды разрешенного использования. Подобно тому, как, по российскому

законодательству, не разрешается застройка сельскохозяйственных земель, точно так же и, по

законодательству США ограничена застройка земель, входящих в зону с ограниченным освоением (restrictive

development). – прим. перев.

Опытные риэлторы рекомендуют заблаговременно, перед началом поиска земли, получить

информацию в вашем местном банке или ином кредитном учреждении о максимальной сумме, на которую

вы можете получить кредит (даже если вы не собираетесь этого делать).

Для этого каждый член вашей группы должен будет предоставить сведения о:

1) общем ежемесячном доходе;

2) общих активах и сбережениях;

3) общей сумме своих долгов;

4) общей сумме ежемесячных платежей по этим долгам.

Имея на руках эти сведения, вы можете посетить несколько кредитных учреждений и навести

справки о возможности получения кредита. Спросите о различных видах займов, о процентных ставках, а

также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды

кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» - но не как

«общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных

банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».

Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной

заемной способности.

Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы

подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это

приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы

будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро

человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу,

вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000

долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с

человека.

Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу

общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену

445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и

еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.

Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего

ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за

землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите

вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство

коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши

ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего

месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по

имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового

кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую

ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.

К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов,

верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма

платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел

допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже

имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800-

$500=$5300).

Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю)

каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в

ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех

участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю

(непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед

тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней

мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать

самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать,

на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него

подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает

соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он

размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы76 и возит потенциальных

покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор

получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от

окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он

продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде

вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в

данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его

объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет

подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем,

разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с

продавцом, но и с агентом.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они

знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет

достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так,

как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку

риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого

договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для

продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский»

контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на

продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо

за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы

договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении

в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое

условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения

в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие

основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу,

специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько-то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского»

контракта без каких-либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами

договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например,

справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о

вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое

согласие.

Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры

комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный

комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого

объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет

предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих

объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами.

Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том

типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с

агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или

76 Мультилистинговая служба (Multiple Listing Service (MLS); в России зачастую используется

сокращение ЕМЛС, что расшифровывается как единая мультилистинговая система) - это

компьютеризированный список всех домов, выставленных на продажу в каком-либо районе. Обычно риэлтор

платит определенную сумму денег, и ваш дом вносится в списки MLS. Хотелось бы отметить, что единая

мультилистинговая система – это основное место поиска покупателями и агентами жилья по определенным

параметрам. MLS стала своеобразным стандартом в сфере недвижимости и не один уважающий себя

риэлтор не станет заниматься куплей и продажей, не прибегая к помощи этой системы. Единственные

брокеры жилья, которые не прибегают к помощи этой системы – это люди, занимающиеся домами

знаменитостей, известных политиков и других важных персон. (https://www.good-dom.com/index.php? id=74)

– прим. перев.

пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной

застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей (Sowing Circle), и написать формальное письмо всем

агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов77 или Мультилистинговой службы, а

также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике. Дэйв Хенсон

из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись:

«Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно

соответствующего представленному описанию». Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой

оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в

пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а

не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них

возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга

Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9).

Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения

личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на

ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему

подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по-

настоящему помочь вам.

МЕТОД B: САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в

разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке

недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую

услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно

изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы

могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите. Для

этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

1. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе. Эти отчеты составляются

риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за

конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая

характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

2. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой,

распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики

объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются

риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом

соответствующей компании, который может их вам предоставить).

3. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно

получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы (County Registrar of Deeds).