Альтернативные сообщества.

Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий

термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей

недвижимостью. Они включают в себя:

1. Ассоциации домовладельцев (homeowners associations), или, по

определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой

недвижимостью, - обычно владеют (являются собственником) и управляют общими

территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения

принадлежат непосредственно жильцам).

2. Ассоциации кондоминиумов129 (condominium associations) – не владеют

недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и

помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами

индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей

собственностью жильцов).

3. Жилищные кооперативы (Housing cooperatives, co-ops) – владеют

(являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады

(паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые

помещения у него.

Правовое регулирование общественных организаций территориального

самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от

штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в

другом штате может быть названо плановой общиной (planned community).

Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками

земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для

совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные

поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.

По закону, организации территориального самоуправления должны иметь

совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить

ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие

решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет

либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В

большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами

жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении130. Когда

альтернативные поселения используют форму организации территориального

самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все

члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для

управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев,

ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и

требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или

местности и от условий банковского финансирования той или иной формы –

насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов

обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование

ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов131.

128 англ. community associations. Association – общественное объединение, общественная

организация. Community (в данном случае) – группа людей, проживающих в одной местности. Community

association – это особая разновидность общественных объединений. Согласно американскому

законодательству (в отличие от британского), это что-то вроде «организация территориального

общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное

объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной

местности (neighbourhood).

129 кондоминиум (лат. con-dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого

имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим.

перев.

130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно-эксплуатационных организаций от

живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии

жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. –

прим. перев.

131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником

своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный

кредит. – прим. перев.

АССОЦИАЦИИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ПРЕИМУЩЕСТВА И