Как организовать и оформить права на землю.

Способов организации отношений по поводу владения, пользования и распоряжения землей, а

также финансирования строительства домов в общинах, вероятно, существует столько же, сколько

существует общин. И правильнее всего продумать эти вопросы сейчас, перед покупкой земли, потому что

ваш способ организации и внутреннего финансирования напрямую взаимосвязан с организационно-

119 Суть ограничения ответственности заключается в том, что имущество общины как целого

обособляется от имущества отдельных ее членов, и ответственность общины как целого по ее долгам не

может превышать размер имеющегося у нее собственного имущества. Это необходимо для того, чтобы

община в целом не могла быть разорена из-за личных долгов отдельных ее членов, равно как и отдельные

члены не могли быть разорены из-за долгов общины как целого. Конечно, если долги общины превысят ее

активы и встанет вопрос о ее банкротстве и ликвидации, участники общины, заинтересованные в ее

существовании, могут спасти ее, оплатив ее долги за счет своих личных средств. Но обязанности делать это

закон на них не возлагает. Если общинники решат, что средств спасти общину у них нет, община как

юридическое лицо будет ликвидирована, но, во всяком случае, люди сохранят свое собственное имущество.

– прим. перев.

правовой формой юридического лица, которую вы выберете, и в рамках различных форм эти вопросы

решаются по-разному. Вот несколько примеров, как это может быть сделано:

При покупке чистой (незастроенной) земли:

- Как Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit), вы можете купить большой участок земли и предоставлять

своим членам индивидуальные участки в аренду за ежеквартальные или ежегодные взносы. Или, как

Этхэвен (Earthaven), вы можете заключать с каждым членом договор долгосрочной аренды на 99 лет (с

единовременным вступительным платежом), права по которому могут передаваться другому лицу почти как

при купле-продаже.

- Вы можете предоставлять участки членам общины без всякой аренды, на основе вклада каждого в

первоначальную покупку земли. К примеру, 10 семей вложили по 30.000 долларов в покупку 50 акров земли

за 300.000, и вы поделили общий участок на индивидуальные наделы по 5 акров каждой семье. Или, если вы

брали заем или кредит в банке на покупку недвижимости, вы можете так же поделить участок и назначить

каждому равную долю в выплачивании кредита и процентов по нему.

В обоих из приведенных сценариев, возможны варианты, когда:

- каждый из членов общины строит себе дом за счет собственных средств, после чего получает

право собственности на дом, но не на землю под ним.

- община берет на себя расходы на строительство домов на участках, и они остаются в

собственности общины и в аренде у ее членов до тех пор, пока те не возместят общине затраты на

строительство плюс процент, после чего становятся собственниками домов, но не земли под ними.

Во всех перечисленных случаях, если участник общины выходит из нее, он может продать весь дом

или выкупленную им долю вновь вступающему члену.

- Как предполагает поступить Мидоуданс, община может оплатить расходы и построить дома для

своих участников, которые, в свою очередь, трудятся в общем бизнесе общины, получая при этом

небольшую стипендию на личные нужды. Участники при этом не получают право собственности на

построенные дома – ими владеет община.

- Каждый вступающий участник может давать общине заем, который тратится на коллективную

постройку домов, становящихся собственностью общины. После этого в течение нескольких лет этот заем с

процентами зачитывается в счет арендной платы за занимаемый участником дом. Когда же заем погашен,

владелец дома начинает платить общине арендную плату.

- Вы можете разделить вашу землю на отдельные участки и продать их членам общины, так, что они

становятся их собственниками. Если, к примеру, 10 семей купили 50 акров земли, вы можете разделить ее на

10 участков по 5 акров каждый или же на 10 индивидуальных участков по 3 акра, а остальные 20 акров

сделать общей собственностью.

- В тех же обстоятельствах вы можете создать домовладельческую общину, где каждый член будет

иметь право собственности на свой дом и прилегающий участок, а остальная земля и общая инфраструктура

находятся в собственности общины как юридического лица.

При покупке застроенной земли:

- Как в Круге Сеятелей (Sowing Circle), вы можете все жить в уже имеющемся общем здании

(зданиях), выплачивая общине ежемесячные взносы.

- Как в Лост Вэлли (Lost Valley), вы можете снимать в общине уже построенное жилье за деньги,

заработанные за пределами общины или путем участия в общем бизнесе.

- Как в Щедром Рассвете (Abundant Dawn), вы можете снять уже построенное и принадлежащее

общине жилье или построить свое, получив на него право собственности (но не на землю под ним).

- Как в Мидоуданс (Meadowdance) (в настоящее время), вы можете все вместе жить в доме,

принадлежащем общине и трудиться на общем бизнесе.

- Как в Марипоза Гроув (Mariposa Grove), вы можете создать жилищный кооператив, который

владеет всей недвижимостью, и где каждый участник имеет вклад (долю) в общем имуществе и право

пользования конкретной единицей жилья (домом или частью дома).

- Вы можете придумать свой способ, скомбинировав элементы перечисленных.

То, как вы организуете владение, пользование и распоряжение вашей недвижимостью и права

участников в отношении нее, влияет на то, насколько привлекательной ваша община может быть для

потенциальных новых членов, на способы финансирования строительства, на степень возможного контроля

за процессом приема/выхода членов общины.