Имущественная доля в общине.

Даже если община как целое владеет всей землей, а ее члены не имеют отдельных прав на

земельные участки и дома, по-прежнему сохраняется возможность обеспечить каждому члену долю в общем

имуществе – в том смысле, что при возможном выходе из поселения они получат полное или частичное

возмещение своих взносов и иных имущественных вложений. Как правило, такое возмещение

осуществляется за счет вкладов вновь входящих членов и часто платится не единовременно, а в несколько

периодических платежей. И даже в тех общинах, где не предусмотрена возможность забрать при выходе

свои денежные вложения, участники могут иметь имущественную долю в виде дома, который они

построили, или в виде иных улучшений участка, которые они, как правило, могут продать другим членам

перед выходом, в зависимости от действующих в общине соглашений.

Члены Круга Сеятелей / OAEC имеют имущественную долю, но она привязана не к реальной доле в

стоимости общей недвижимости, а к суммам, которые они заплатили общине в виде взносов и платежей за

землю. Как уже было описано выше, в случае своего выхода человек получает обратно свой вступительный

взнос (вклад основателя) плюс общую сумму платежей по телу ипотечного кредита, которые он уплачивал

ежемесячно, живя в общине – с учетом инфляции (в 2002 году – около 35000 долларов). Средства для такого

возмещения должны браться, прежде всего, из вступительных взносов вновь входящих членов, и поэтому их

получение обусловлено необходимостью дождаться вступления в общину нового участника.

Жители Этхэвен не имеют имущественной доли в строгом смысле этого слова, поскольку вся земля

принадлежит общине в целом как юридическому лицу (и его устав запрещает перепродажу земли по

спекулятивной цене). Однако поселенцы могут продать обратно общине свои арендные права на

индивидуальный участок по той же цене, которую они уплатили (при наличии у общины на этот момент

финансовой возможности выкупить их), а община продает их вновь входящим членам по текущей цене.

Выходящие участники также могут продать новичкам свои дома и иные улучшения участка, которые они

сделали.

Члены Щедрого Рассвета, если они прожили в общине более трех лет, получают право на частичное

возмещение в случае выхода, если община решит, что она на этот момент способна выплатить необходимую

сумму. При положительном решении выходящий участник получает возмещение в размере 25 процентов от

общей суммы ежемесячных платежей за землю, уплаченных им (за некоторыми исключениями) за все годы

жизни в общине, кроме первых трех.

К примеру, если семья жила в поселении пять лет и решила уйти, она получить 25 процентов от

своих платежей за четвертый и пятый годы, т.е. всего за два года. При таком порядке выходящая семья не

получает никакой прибыли, даже если стоимость земли за это время существенно возросла; размер суммы

рассчитан исходя из прожиточного минимума. Впрочем, если выходящий участник построил дом на

территории общины, он может продать его вновь вступающим членам.

В Лост Вэлли и Дансинг Рэббит участники в случае выхода не получают возмещения своих взносов,

но, если они построили в поселении дома, они также могут продать их вновь вступающим членам.

Участники Мидоуданс также не получают компенсации своих вложений, поскольку они не платили ничего

ни при вступлении, ни ежемесячно (расходы выплачивались из дохода от общего бизнеса), а также не могут

продавать построенные в общине дома, поскольку предполагается, что строительство жилья в коммуне

также должно оплачиваться из прибыли общих предприятий. Однако по решению общины выходящему

участнику может быть выплачено денежное пособие для того, чтобы помочь ему обустроиться на новом

месте. Если этот человек давал общине в долг собственные средства, то очередь выплаты долгов должны

быть смещена так, чтобы долг ему был возвращен в первую очередь. (См. Таблицу 7.)

То, как вы в вашей общине организуете размеры и порядок взносов и иных платежей, а также

вопросы доли в имуществе, в конечном счете повлияет не только на то, насколько легко в материальном

плане вам будет жить, но и то, насколько привлекательной станет ваша община для потенциальных новых

членов.

МОГУТ ЛИ ЛЮДИ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К ВАМ?

В конце 1990-х Патриция Грин и Джон Карамелла хотели найти подходящую общину для того,

чтобы присоединиться к ней. Будучи уже опытными общинниками, он считали, что в финансовом плане это

не должно представлять каких-либо проблем, поскольку они были свободны от долгов и могли продать свой

дом за приличную сумму, которой бы с лихвой хватило бы для оплаты вступительного взноса и

строительства скромного домика. Кроме того, у них было собственное дело по изготовлению и укладке

глиняной черепицы, которое они могли переместить в любое место, где имелось достаточное количество

потенциальных клиентов.

Джон и Патриция искали общину, в которой у членов были бы независимые финансы (т.е. с

экономикой частного типа), в сельской местности, где бы нормы зонирования и градостроительные нормы

были нестрогими или отсутствовали вообще. Они предполагали заплатить от 10000 до 15000 долларов за

вступительный взнос и первоначальный арендный взнос за землю или право на строительство и около 40000

долларов потратить на строительство небольшого дома собственными руками.

Однако после изучения разнообразных альтернативных поселений через Интернет, после

переписки, телефонных звонков и посещения некоторых наиболее привлекательных из них, они глубоко

задумались о том, может ли вообще средний человек, интересующийся этим вопросом, позволить себе

вступить в какую бы то ни было общину.

На одном конце шкалы доступности находилось старое 25-летнее поселение, основатели которого

уже давно расплатились с долгами за землю, построили всю необходимую инфраструктуру и уже не

требовали возмещения своих расходов. Члены общины жили в маленьких деревенских домиках без

водопровода и электричества, питались в общей столовой, а мылись в общем душе в центральном

общественном здании. Община стремилась к тому, чтобы жизнь в поселении не требовала особых затрат,

так чтобы членам не приходилось искать дополнительного заработка за его пределами. Поэтому здесь не

было вступительного взноса, был лишь символический ежемесячный взнос за проживание и питание плюс

требование участия в общественных работах в размере 18 часов в неделю. Для того, чтобы легкомысленно

вступившие новички не затевали строительство и не оставляли при выходе из общины недостроенные дома,

община требовала от вступающих членов, намеревающихся строиться, залог в размере 10000 долларов,

который возвращался по окончании строительства. В случае же выхода участника из общины, его дом

переходил в собственность поселения.

Однако большая часть поселений, которые встретились Патриции и Джону, находились на

противоположном конце шкалы доступности. В одном был вступительный взнос в размере 80000 долларов,

а также ежемесячные платежи на текущие расходы общины. Другое поселение поначалу показалось более

привлекательным. Вступительный взнос в нем был всего 5000 долларов, а ежемесячный платеж на покрытие

ипотечного кредита составлял 250 долларов с человека. Поскольку жители общины питались сообща и

пользовались общим душем в общественном здании, то можно было построить маленький домик без

удобств, который, по расчетам Патриции и Джона, обошелся бы им в 25000 долларов. Однако когда они

сложили вместе вступительный взнос 5000, 25000 на постройку дома, а также ежемесячные 250-долларовые

платежи, то у них получилось, что по истечении 10 лет они заплатят общине 90000, по истечении 15 лет –

120000; 20 лет – 150000 – и все это без права получить хоть что-либо в случае выхода.

Им очень сильно понравилось третье поселение, в котором был скромный вступительный взнос – от

1200 до 2400, ипотечные кредиты были выплачены, ежемесячные взносы составляли от 100 до 150 долларов

с человека и давали право на проживание в одно- или двухкомнатном принадлежащем общине помещении и

пользование общественными удобствами, а также имелся ежемесячный сбор в 600 долларов на питание,

медицинское страхование и прочее обслуживание. Если бы Патриция и Джон поселились в этой общине и

не стали бы строить дом, то они бы платили 1450 долларов в месяц на двоих и имели бы за это и питание, и

медицинскую страховку, и основные бытовые удобства. Однако для получения разрешения на

строительство он должны были заплатить единовременный невозвратный взнос 15000 долларов, который

шел на развитие общественной инфраструктуры – дорог, водопровода и автономной электросети. Вместе со

стоимостью строительных материалов, получалось, что построить дом своими руками составляло около

40000 долларов. Трудовые обязательства в общине составляли 15 часов в неделю.

Однако когда наши искатели взялись за расчеты и подсчитали, что они заплатят за 15 лет жизни в

общине и что получат за эти деньги, посчитали, что бы изменилось, если бы они платили за питание и за

страховку самостоятельно, они пришли к выводу, что весьма высокий объем трудовых обязательств не

позволит им ни быстро построить дом, ни заработать за пределами общины и накопить сбережения. Вкупе с

тем, что в случае выхода из общины они, опять-таки, не получат ничего из своих вложений, этот вариант

явно был неподходящим.

Опыт Патриции и Джона иллюстрирует то, как внутренняя финансовая система вашей общины

может привлекать или, наоборот, отталкивать потенциальных новых членов, благодаря присоединению

которых ваши платежи за землю могли бы стать более посильными. Необходимо подумать о том, как

сохранить баланс между тем, чтобы сделать общины привлекательной и доступной для новых участников, и

тем, чтобы получать от каждого члена достаточное количество денежных средств и труда, чтобы все-таки

выплатить все кредиты и построить необходимую инфраструктуру. И один из важнейших моментов,

влияющих на привлекательность вашего поселения, является возможность для членов получить долю в

общем имуществе и получить компенсацию за вложения в случае выхода.

Таблица 7 иллюстрирует сравнительную легкость вступления в некоторые общины, описанные в

этой книге, в финансовом плане. Вновь вступающие участники Дансинг Рэббит, Щедрого Рассвета и

Этхэвен должны будут принести с собой свое дело или предприятие, чтобы иметь возможность

зарабатывать в сельской местности. Их самыми большими расходами будут единовременные издержки на

строительство собственного дома, которое им придется выполнить за счет собственных сил и средств (или

при помощи займов). Строительство дома в Этхэвен, вероятнее всего, обойдется дороже, поскольку здесь

члены должны будут освобождать участок под застройку от леса, а также обеспечивать себя за собственный

счет источниками автономной электроэнергии. При вступлении в Лост Вэлли, если человек не намеревается

работать в Образовательном Центре, то ему также придется искать самостоятельный заработок в этой

сельской местности.

***

В главах 15 и 16 мы вернемся к важнейшим из инструментов, необходимых для создания общины –

юридическим лицам, которые позволят нам покупать, управлять, финансировать и осваивать землю в

соответствии с нашими ценностями и целями.