Договор аренды (имущ найма)

договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование ил пользование.

Передача вещи не влечет за собой перехода права собственности.

Арендатор получает право владения, пользования имуществом. (отличие от договора займа, купли-продажи)

Пользование- извлечение из непотребляемой вещи ее полезных свойств.

Владение- фактическое обладание вещью

Распоряжение- возможность определять дальнейшую судьбу вещи

При нарушении прав арендатора он вправе использовать вещно- правовые способы защиты права собственности (виндикационный и неготорный иск)

Виндикационный иск — иск об истребовании имущества его собственником из чужого незаконного владения (ст. 301-303 ГК РФ). Это внедоговорное (т.е. стороны спора не связаны обязательством по поводу спорной веши) требование невладеющего вещью собственника к владеющему несобственнику вещи (имущества) о возврате имущества (вещи) в натуре.

Негаторный иск - это требования об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 ГК РФ).

Юрид природа - консенсуальный(осуществление по исполнению отодвигается), возмездный, двустороннеобязывающий

Стороны: арендодатель, арендатор

Арендатор- любые субъекты ГП (физ, юрид лица, гос-во)

Арендодатель- собственник, иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущ-во в аренду

Предмет - любая индивидуально- определенная вещь, не теряющая свойств в процессе использования (непотребляемая вещь)

Условия о предмете- существенные.

Форма договора - обязательна для договора А, заключаемого на срок более 1 года.

Договор аренды независимо от срока если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо заключается в письменной форме

ДА недвижимого имущества подлежит гос регистрации, если иное не установлено законом (ДА здания, сооружения, заключаемый на срок менее 1 года не подлежит гос регистрации- исключение)

Подлежит регистрации сам договор, а не право собственности

Цена - не является сущ условие

Если договором не установлено, то применяется обычная арендная плата.

Исключение- условие об а плате зданий, сооружений- сущ условие

Форма А платы - в твердой денежной сумме, предоставление арендатором определенных услуг, передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

Размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1-го раза в год

Срок ДА - определенный сторонами в договоре

Если срок договора не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок

Договор, заключенный на неопред срок м б расторгнут по инициативе любой из сторон. Для этого достаточно предупредить сторону за 1 месяц, а при аенде недвижимого имущества- за 3 месяца

В случае, когда по окончанию срока ДА, арендатор продолжает пользоваться имущ-вом, а аренд-ль не возражает, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные сроки ДА.

Норма о таких сроках- императивная

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество вместе со всеми принадлежностями

При невыполнении обязанности арендатор вправе истребовать арендуемое имущество или заявить требование

2. Предоставить имущ-во в соот с условиями договора и назначением имущества

Ар-ль не несет обязанности за недостатки арендованного имущ-ва, которые были им оговорены при заключении ДА

В иных случаях арендатор может потребовать

- безвозмездное устранение недостатков имущества

-соразмерного уменьшения арендной платы

-возмещения расходов, произведенных арендатором для устранения недостатков

- досрочного расторжения договора

3. Предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении этой обязанности ар-ль вправе требовать уменьшения арендной платы или расторж договора и возмещ убытков.

4. Если иное не предусмотрено договором, ар-ль обязан осуществить капитальный ремонт (восстановление основных частей конструкций, элементов имущества, без которых нельзя использовать по назначению)

В случае невыполнения обязанности, арендатор вправе произвести капитальный ремонт, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Ар-р вправе требовать уменьшения арендной платы, расторжения договора, возмещения убытков.

5.Возместить ар-ру стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора, но с согласия арендодателя

Произведенные арендатором отделимые улучшения- его собственность

Обязанности арендатора:

1) Пользоваться арендованным имущ-вом в соот с условиями договора и в соот с назначением имущества

В случае нарушения обязанности, ар-ль имеет право требовать расторж договора, возмещения убытков.

2) Поддерживать имущ-во в исправном состоянии, производить за свой счет ремонт

3) Своевременно вносить арендную плату за пользование имущ-вом

При невнесении а платы более 2 раз подряд, арендодатель вправе требовать расторжения ДА

Арендатор без согласия арендодателя не может:

-передавать свои права и обязанности по ДА другому лицу

- сдавать арендованное имущество в субаренду

-отдавать арендованные права в залог, вносить их в кач-ве вкладов в коммерческие организации

Арендодатель обязан: возвратить арендованное имущ-во по истечении срока аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа

При неисполнении обязанности арендатор должен уплатить арендодателю за все время просрочки арендную плату, возместить убытки непокрытые суммой арендных платежей, вернуть имущество в натуре

Права арендатора:

1)Извлекать плоды, продукцию, доходы, полученные в процессе пользования имущ-вом, кот является собственностью ар-ра

2)Производить улучшения арендованного имущества

Арендатор надлежащим образом исполнявший обязанности имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора А на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор

Если ар-ль отказал ар-ру в заключении договора на новый срок, но в течение года заключил ДА с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или потребовать возмещение убытков.

Ар-р вправе получить право собственности на арендованное имущество.

Виды договоров аренды:

1. Прокат

2. Аренда транспортных средств

3. Аренда зданий и сооружений

4. Аренда предприятий

5. Финансововая аренда (лизинг)

Общие положения к этим договорам применяются в том случае, если отсутствуют специальные положения