Задача № 4.

Кулаков и Сальников - соседи, проживали в одноэтажном двухквартир­ном доме муниципального жилищного фонда. В 1992 году Кулаков и Сальни­ков приватизировали свое жилье. В договоре приватизации, заключенном Ку­лаковым с владельцем жилищного фонда, объект приватизации был описан следующим образом: «1/2 доля жилого дома». Таким же образом был описан объект приватизации в договоре, который заключил с владельцем жилищного фонда Сальников.

В 2000 году Кулаков решил продать свою долю односельчанину Моска­леву и обратился в БТИ с заявкой на изготовление технического паспорта и присвоение кадастрового номера той части дома с хозяйственными постройками, в которой все время проживал. Однако БТИ изготовило технический паспорт на весь дом, присвоив дому один кадастровый номер. Такое отступ­ление от заявки представитель БТИ объяснил тем, что действовал в соответст­вии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Феде­рации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37. Пунктом 1.1 Инструкции предусмотрено, что единицей технической ин­вентаризации является домовладение как жилой дом и обслуживающие его строения. Руководствуясь пунктом 1.2 Инструкции, работники БТИ именно на домовладение составили и сгруппировали учетно-техническую документацию по заявке Кулакова.

Представитель БТИ поясни также, что согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной до­кументации, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года №380, объектами правовой регистрации являются жилые дома с отдельными поряд­ковыми номерами по улице, переулку, площади. Под домом как объектом ре­гистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые распо­ложены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым но­мером. Часть дома не является самостоятельным объектом технической ин­вентаризации и учета, на нее не может быть изготовлен технический паспорт, ей не может быть присвоен отдельный кадастровый номер. В результате при­ватизации Кулаков и Сальников могли приобрести дом только в общую доле­вую собственность. Дом не подлежит разделу на две самостоятельные части, которые являлись бы самостоятельными объектами гражданских прав.

Кулаков обратился в суд с жалобой на действия БТИ. По его мнению, в результате приватизации право общей долевой собственности на дом не воз­никло. Он и Сальников являются собственниками различных объектов, хотя и примыкающих друг к другу, имеющих общую стену. Действия БТИ создают препятствия для осуществления права собственности на принадлежащую ему часть дома. Без технических документов и кадастрового номера сведения о праве собственности не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, окажется невозможной госу­дарственная регистрация договора и перехода права собственности к покупа­телю Москалеву.

На долевую собственность Кулаков не согласен, поскольку продаваемая часть дома намного лучше чем у Сальникова (крыша покрыта импортной че­репицей, а в помещении сделан дорогостоящий ремонт). Сальников никакого отношения к этим улучшениям не имеет и не может считаться сособственником. Кроме того, Москалев подписал договор купли-продажи с условием, что у третьих лиц отсутствуют какие-либо права на продаваемую недвижимость и покупатель становится ее единоличным владельцем и собственником.

Какое решение должен вынести суд? Проанализируйте доводы участни­ков спора. Определите предмет договора приватизации и объект права собственности Кулакова. Какое юридическое значение имеют техническая инвентаризация и учет недвижимости?