Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Определение (оценка) износа зданий и сооружений.
|
|
С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.
Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость объекта недвижимости (восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость земли) составляет 280 тыс. д.е., то разница в 80 тыс. д.е. есть накопленный взнос.
А) Общие показания:
1. под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит снижение их стоимости.
2. Физический износ здания определяется методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости здания.
3. Признаки износа определяются в основном путем осмотра (визуальным способом), с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток и пр.)
4. Интервалы физического износа в таблицах приняты в зависимости от важности конструктивного элемента (10 или 20%). В указанном интервале величина физического износа принимается исходя из соображений здравого смысла и фактического состояния конструктивного элемента.
Б) Признаки износа конструктивных элементов здания:
| Физический износ, % | Признаки износа | Рекомендуемый состав ремонтных работ | |
| До 20 | Фундаменты столбчатые с кирпичным цоколем Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины) | Текущий ремонт | |
| 21-40 | Наличие трещин, сколов, выпадения отдельных камней в надземной части цоколя и столбов | Ремонт цоколя в надземной части фундаментных столбов | |
| 41-60 | Перекосы, выпучивание забирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов | Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов | |
| 61-80 | Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов | Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен | |
| До 20 | Фундаменты леточные каменные Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа | Текущий ремонт | |
| 21-40 | Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала | Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции | |
| 41-60 | Выпучивание и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание полов и стен подвала | Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; устройство поясов жесткости на стенах здания | |
| 61-80 | Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания; значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале | Замена фундамента, ремонт не целесообразен | |
| До 20 | Фундаменты ленточные крупноблочные Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен подвала | Текущий ремонт | |
| 21-40 | Трещины в швах между блоками, высолы и следы сырости на стенах подвала | Заполнение швов между блоками; ремонт штукатурки, гидроизоляции и отмостки | |
| 41-60 | Трещины, выкрашивание и местные разрушения блоков, (видна арматура), выщелачивание раствора в швах между блоками на глубину до 10 см; влажные пятна на цоколе и стенах подвала | Заделка разрушенных мест, трещин; восстановление гидроизоляции, частичное усиление фундаментов | |
| 61-80 | Повсеместные повреждения и разрушения блоков; прогрессирующие сквозные трещины по всей высоте здания, выпучивание грунта в подвале | Полная смена фундамента; ремонт нецелесообразен | |
| До 10 | Стены из мелких блоков и камней Отдельные волосные трещины и выбоины | Текущий ремонт | |
| 11-20 | Частичное выветривание швов и трещины в штукатурке; коррозия металлических покрытий выступающих частей | Частичная расшивка швов и трещин, ремонт защитных покрытий | |
| 21-30 | Выветривание некоторых камней, трещины в швах, отпадение штукатурки; сколы краев камней; глубокие трещины в карнизе | Подмазка швов и выветривание камней; ремонт штукатурки; ремонт карниза | |
| 31-40 | Глубокие трещины и выпадение камней в карнизе; отпадение штукатурки | Перекладка карниза, усиление кладки, восстановление штукатурки | |
| 41-50 | Сквозные осадочные трещины и выпадение камней в перемычках, карнизах и углах здания, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание отдельных участков | Крепление отдельных участков стен; смена перемычек и карнизов | |
| 51-60 | Вертикальные трещины в простенках, частичное разрушение и расслоение кладки стен; частичное нарушение связей отдельных участков | Усиление простенков и перекладка отдельных участков стен, крепление стен поясами, балками и т.п. | |
| 61-70 | Повсеместное расстройство кладки, сдерживаемое временными креплениями | Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен | |
| До 10 | Стены кирпичные Отдельные волосные трещины и выбоины | Текущий ремонт | |
| 11-20 | Глубокие трещины и частичные отпадение штукатурки и выветривание швов на глубину до 1 см на площади до 10% | Ремонт штукатурки, расшивка швов, очистка фасада | |
| 21-30 | Частичное выпучивание и отпадение штукатурки на плоскости стен у карнизов и перемычек или выветривание швов на глубину до 2см на площади до 30%; выкрашивание отдельных кирпичей; трещины в кладке карниза и перемычек; следы сырости на поверхности | Ремонт штукатурки, подмеска швов, выкрасившихся кирпичей, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек | |
| 31-40 | Повсеместное выпучивание и отпадание штукатурки или выветривание швов на глубину до 4 см на площади до 50%; выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей; высолы и сырость | Ремонт поврежденных стен, карнизов и перемычек | |
| 41-50 | Сквозные осадочные трещины в перемычках под оконными проемами; массовое выпадение кирпичей из перемычек, карнизов, углов зданий; незначительные отклонения от вертикалей и выпячивания | Крепление стен поясами, рандбалками и т.п. смена или усиление перемычек и карнизов, усиление простенков | |
| 51-60 | Повсеместны, прогрессирующие сквозные трещины, кладка места расслаивается и легко разбирается, заметны искривления и выпучивания; местами временные крепления | Перекладка до 25% стен, укрепление стен участками | |
| 61-70 | Кладка совершенно расстроена и деформирована, повсеместные временные крепления стен | Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен | |
| До 10 | Стены из крупных блоков и панелей Нарушения покрытий выступающих частей фасада; отдельные мелкие выбоины | Текущий ремонт | |
| 11-20 | Выбоины в некоторых местах фактурного слоя; ржавые потеки около выбоин; наружная отделка загрязнена | Заделка выбоин, подмазка фактурного слоя | |
| 21-30 | Отслаивание и выкрашивание раствора в местах зачеканки стыков, следы протечек сквозь стыки внутри здания | Герметизация швов | |
| 31-40 | Глубокие раскрытые трещины и выбоины; местами полное отсутствие раствора стыков, следы постоянных протечек, промерзание продувание | Вскрытие, зачеканка и герметизация стыков | |
| 41-50 | Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам в местах установки балконных поит и козырьков | Усиление простенков и перемычек | |
| 51-60 | Вертикальные широко раскрытые длиною более 3 м по стыкам и телу перемычек; нарушения связи между некоторыми участками стен | Укрепление и усиление некоторых участков | |
| 61-70 | Заметное искривления горизонтальных вертикальных линий стен, массовое разрушение блоков или панелей | Разборка и новое возведение стен; ремонт нецелесообразен | |
| До 10 | Перекрытие сборные железобетонные Трещины в швах между плитами | Текущий ремонт | |
| 11-20 | Незначительное смещение плит по высоте (до 1, 5 см); местами неравномерности потолка; отслоение выравнивающего слоя | Выравнивание поверхности потолка | |
| 21-30 | Значительное смещение плит перекрытия относительно друг друга; следы сырости в местах операния плит на наружные стены | Выравнивание потолка с подвеской арматурных сеток; устройство пробок в пустотах настила | |
| 31-40 | Волосные трещины в пролетах плит; трещины и сырость на плитах и на стенках в местах операния | Укрепление мест операния плит; устройство пробок в пустотах настила | |
| 41-50 | Поперечные трещины без оголения арматуры; прогиб не более 1/100 пролета | Усиление плит | |
| 51-60 | Глубокие поперечные трещины в плитах с оголенной арматурой; прогрессирующие смещения плит перекрытия относительно друг друга по вертикали более 3 см; прогибы не более к 1/50 пролета | Усиление плит и мест операния | |
| 61-70 | Повсеместные глубокие трещины в плитах; смещение плит из плоскости с заметными прогибами более к 1/50 пролета | Полная замена плит | |
| 71-80 | Конструкция на грани обрушения (местами уже началось) | Полная замена плит | |
| До 20 | Балконы Мелкие повреждения металлических защитных покрытий цементного пола и ограждающие решетки | Текущий ремонт | |
| 21-40 | Следы сырости на нижней плоскости плиты и на участках стен, примыкающей к балкону цементный пол и гидроизоляция местами разрушена. Поверхность балконной плиты имеет уклон к зданию | Смена гидроизоляции с устройством вновь цементного пола. Ремонт сливов и покрытий балконного порога | |
| 41-60 | На нижней плоскости плиты следы ржавчины, местами выступает арматура, и наблюдаются следы протечки; металлические консоли оголены; ограждения повреждены | Усиление плит и консолей, смена гидроизоляции | |
| 61-80 | Плита имеет прогибы, местами сквозные трещины и пробоины; крепления ограждения разрушены; пользование балконом опасно | Смена балконов | |