Двести пять тысяч) рублей

5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования)

Теоретические основы применения метода остатка предполагаемого использования для оценки земельных участков приведены в разделе 3. " Методология оценки".

В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить стоимость зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, с учетом их накопленного износа. По результатам расчетов, проведенных нами в рамках метода выделения (см. таблицу 9), стоимость воспроизводства зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, составляет
4 004 512 рублей.

Далее необходимо рассчитать чистый операционный доход, который способен генерировать объект, как единый имущественный комплекс (см. таблицу 11).

Стоимость оцениваемого земельного участка по методу остатка определится следующим образом:

1.) полученную стоимость воспроизводства зданий умножают на ставку капитализации, характерную для аналогичных улучшений (включает норму дохода и норму возврата) и получают величину дохода, которая относится на счет улучшений земельного участка;

2.) из величины чистого операционного дохода, генерируемого объектом в целом, вычитают величину дохода, приходящегося на улучшения и получают величину дохода, которая относится на счет земельного участка;

3.) доход, приходящийся на землю, капитализируют по ставке капитализации для земли и получают стоимость земельного участка.

Расчеты по методу остатка приведены в таблицах 11 и 12. В расчетах используются следующие термины и определения:

Потенциальный валовый доход – это доход от сдачи помещений в аренду полностью, без учета потерь и издержек. Рыночные арендные ставки определены в результате анализа рынка аренды по условиям краткосрочных и долгосрочных договоров, для помещений, сравнимых по качеству местоположения, масштабу и уровню отделки с оцениваемыми. Потенциальный валовый доход каждого года рассчитывается как произведение арендных ставок на сдаваемую в аренду площадь. Величины арендных ставок приняты к расчету без учета НДС.

Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход уменьшается на величину потерь от недозагрузки и недосбора арендной платы, в том числе, учитывается период, когда помещения остаются незанятыми при возможной смене арендатора.

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Операционными расходами называют периодические расходы для обеспечения нормальной эксплуатации объекта и для создания потоков доходов.

К операционным расходам принято относить:

- оплату налога на имущество и налога (арендной платы) за землю;

- страховые взносы (если это типично для рынка);

- расходы на охрану;

- зарплата обслуживающего персонала;

- коммунальные платежи;

- расходы по управлению недвижимостью;

- расходы на текущий и капитальный ремонт.

-резерв средств на замещение.

Прибыль за год капитализируется в рыночную стоимость путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R = R_д + R_н, где

R_д – ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции);

R_н – норма возврата.

Ставка дисконтирования играет роль инструмента, с помощью которого будущие доходы приводятся в текущую стоимость. Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения на основе:

§ безрисковой ставки – эффективная доходность к погашению ОФЗ на дату оценки (для бумаг со сроком погашения в 2018 году, выпуск 46014) – 8%;

§ премии за риск вложения в объект недвижимости – 3% - в условиях несформированного рынка производственной недвижимости вложение денежных средств в объект достаточно рискованно;

§ премии за неликвидность – 4% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок, мало активный, поэтому ликвидность объекта определена ниже средней;

§ премии за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода становления экономики региона.

Итого ставка дисконтирования равна 17%.

Под нормой возврата понимается возмещение из текущего дохода ожидаемой потери первоначальной стоимости объекта за время владения. Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Прогнозный период для расчета нормы возврата принят равным 60 годам, что соответствует сроку оставшейся экономической жизни зданий и сооружений имущественного комплекса. Следовательно, норма возврата составит 1, 7% в год.

Итого ставка капитализации равна 18, 7%.

Таблица 11