Расчет восстановительной стоимости улучшений

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства единицы замещающего объекта с внесением корректировок на отличия в сравниваемых объектах.

Для определения стоимости замещения с использованием УПСС подбирается замещающий объект, в наибольшей степени соответствующий оцениваемому. По коду в сборнике, для аналога, по таблицам находится удельная стоимость строительства и корректировки на конструктивные отличия. При этом учитываются территориальный пояс, климатический район, класс конструктивной системы здания.

В справочных показателях стоимости учтены затраты:

1. прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

2. накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

3. прибыль в строительство в % от фонда оплаты труда рабочих;

4. усредненная величина доначислений к стоимости в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты, непредвиденные работы и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика

Таблица 7.4.

Расчет стоимости земельного участка для каждого из помещений

учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог и другие налоги, с боры и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательные работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

При определении базисной стоимости и региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:

1. Стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщения публикуемых Госкомстатом РФ данных о стоимости материалов-представителей;

2. Текущая стоимость эксплуатации машин определена путем умножения соответствующих сметных расценок 1984 г. На усредненное значение индекса текущих цен по той статье затрат;

3. Оплата труда в строительстве в различны регионах РФ учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.

Стоимость оцениваемого здания в ценах на дату выпуска УПСС (Св) определяется умножением его строительного объема на стоимость строительства единицы измерения замещающего объекта с внесением соответствующих поправок.

Общая формула имеет вид:

где: V – строительный объём оцениваемого здания;

с – стоимость 1 куб.м. замещающего здания по данным таблиц УПСС без НДС;

Π Кi – произведение поправок на отличия в материалах, конструкции здания и прочих отличий.

Перевод стоимости строительно-монтажных работ от цен УПСС в текущий уровень проводится умножением на коэффициент пересчета к текущему уровню цен, регионально-экономического по классам конструктивных систем, зонально-экономического к среднему уровню стоимости строительства в регионе. Ниже приведен алгоритм расчета.

Таким образом, восстановительная стоимость здания (стоимость нового строительства) на дату оценки Св определяется по формуле ниже:

где: Св – стоимость замещения в ценах УПСС;

К _спр-до - коэффициент пересчета цен строительства из цен УПСС к ценам на дату оценки в Москве, был рассчитан на основании таблицы «Экстраполяция тенденций изменения индекса цен на строительно-монтажные работы» Коэффициенты пересчета приняты по данным сборников Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». Коэффициент составляет 1, 196;

К_рег. - регионально-экономический коэффициент по классам конструктивных систем. На дату составления сборника составляет 1;

К_пп – коэффициент, учитывающий не отраженную в УПСС часть прибыли предпринимателя.

К_сей – коэффициент, учитывающий сейсмичность региона.

К_пл – коэффициент, учитывающий поправку на строительный объем. Индекс, учитывающий относительную поправку на объем определялся на основании данных, представленных в таблице ниже (по данным сборника Ко-Инвест):

Таблица 7.5.

Определение относительной поправки на объем

Где:

Прибыль предпринимателя, учитываемая при расчете стоимости зданий, сооружений и передаточных устройство в рамках затратного подхода к оценке, принимается на уровне платы за финансирования строительства аналогичного объекта (имущественного комплекса). Плата за финансирование должны бать учтена, поскольку для строительства должны быть привлечены финансовые средства, которые могут быть как из собственных источников (отвлеченные от бизнеса), либо может быть использовано заемное финансирование.

Срок строительства аналогичных объектов определяется на основании сложившейся практики и на основе нормативных документов. Срок строительства определяется на основании СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть 6 «Научные учреждения»" (утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90) (ред. от 17.07.1989) и составляет 40 месяцев для строительства административных зданий площадью 20 тыс. кв.м.

Обычно при реализации подобных проектов их строительство осуществляется с привлечением заемных средств. Ставка привлечения заемных средств определяется как сложившаяся к дате оценке величина платы за привлеченные кредиты на срок, необходимый для строительства аналогичного комплекса. На основании информации Бюллетеня банковской статистики ставка по кредитам на срок более 1 года нефинансовым организациям в рублях составляет 10, 7%(https://www.cbr.ru/publ/BBS/).

Плата за финансирование строительства рассчитывается на основе будущей стоимости аннуитета пренумерандо (с начислением процентов в начале периода)

На практике инвестирование строительства идет периодически в течение срока строительства, согласно технологической необходимости, и формула расчета прибыли предпринимателя примет вид:

· ПП – норма прибыли предпринимателя = плата за финансирование строительства

· СС – стоимость (затраты) на строительство (общие, на основе расчета по Сборникам Ко-Инвест)

· n – количество периодов осуществления строительства (например, месяцев);

· y – ставка процента (платы за финансирование) за период (при периоде равном 1 месяцу – процентов в месяц).

· yeff – эффективная ставка процента (платы за финансирование) при годовом начислении процентов (APY – annual percentage yield).

Таблица 7.6.

Расчет величины прибыли предпринимателя

№	Показатель	Единица изменения	Значение	Источник	Примечание
	Срок строительства	Мес.
	Ставка привлечения заемных средств	% годовых	10, 70%	Банк России. Бюллетень банковской статистики. Ставка по кредитам на срок более 1 года нефинан-совым органи-зациям, в рублях.	https://www.cbr.ru/publ/BBS/
	Ставка привлечения заемных средств	% в месяц	0, 85%
	Плата за финансирование	% к затратам	19, 52%
	Дополнитель-ный доход девелопера	% к затратам	0, 00%	Не применяется
	Поправка на прибыль предпринимателя	Безразмерно	1, 195

Для определения изменения индекса цен от базового периода выпуска Справочника используются индексы изменения стоимости по конструктивным элементам для региона объекта оценки – г. Москва, определяемые компанией Ко-Инвест. В таблице ниже приведены параметры оцениваемых помещений.

Таблица 7.7.

Параметры оцениваемых помещений

По параметрам здания был выбран аналог Объекта оценки в справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», в соответствии с которым был произведен расчет восстановительной стоимости здания.

Таблица 7.8.

Расчет восстановительной стоимости здания

Используя данные восстановительной стоимости всего здания, была рассчитана восстановительная стоимость каждого помещения. Результаты расчеты приведены в таблице ниже.

Таблица 7.9.

Расчет восстановительной стоимости помещений