Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Износ и устаревание
|
|
Нами был проведен расчет накопленного износа в соответствии с ведомственными строительными нормами, применяемыми для оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р).
В результате осмотра объекта оценки мы определили тип технического состояния здания как «хорошее», что соответствует среднему значению физического износа в 10%.
Местоположение Объекта оценки
Оцениваемые помещения располагаются в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7. Здание расположено в шаговой доступности от станций метро Марксистская (759 м.), Крестьянская застава (384 м.) (по данным (https://maps.yandex.ru/).
Рисунок 7.2. Местоположение Объекта оценки
Таблица 7.3.
Описание локального положения
| Факторы, характеризующие местоположение объекта | Характеристика факторов | |
| Общая характеристика местоположения | ||
| 1. Местоположение | Объект оценки расположен в Центральном административном округе города Москвы, район «Таганский», на границе территории, ранее принадлежащей Первому московскому часовому заводу, в квартале, ограниченном улицами: Марксистской, Воронцовская, Гвоздева и внутриквартальным проездом по южной границе квартала. Здание фасадной частью располагается на первой линии домов улицы Марксистской | |
| 2. Полнота застройки | Менее 50%. | |
| 3. объекты Окружения застройки | Объектами окружения являются здания нежилого и жилого назначения, в которых размещаются банковские учреждения, торговые предприятия (автосалоны, торговые центры, магазины), предприятия сферы услуг, рестораны, общественные учреждения и организации (Международная высшая школа бизнеса МИРБИС), жилые квартиры. В глубине квартала имеются здания Первого московского часового завода производственного назначения. | |
| Описание непосредственного окружения | ||
| 1. тип застройки окружения | Район расположения объекта оценки характеризуется преимущественно многоэтажной застройкой. Наряду с зданиями постройки 19-ого века имеются здания современной постройки. Состояние объектов застройки – удовлетворительное и хорошее. | |
| Транспортная доступность | ||
| 1. Характеристика доступности | Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью: объект располагается на Марксистской улице, невдалеке от Таганской площади (Садового кольца), имеет хороший выход по Волгоградскому проспекту на Третье транспортное кольцо и далее на Московскую кольцевую автомобильную дорогу. Основные ближайшие улицы и магистрали: Волгоградский проспект, Воронцовская ул., Таганская ул., Абельмановская ул., ул. Большие Каменщики, Садовое кольцо. Ближайшие станции метрополитена: Таганская, Марксистская, Пролетарская, Крестьянская застава находятся в пешей доступности (7-10 минут пешком). | |
| 2. Виды транспорта | Доступ к объекту оценки осуществляется на общественном транспорте (троллейбус, автобус) и индивидуальном транспорте по Марксистской улице. Остановки общественного транспорта находятся рядом со зданием. В 7 – 10-ти минутах пешком от объекта оценки находятся станция метро Таганская, Марксистская, Пролетарская, Крестьянская застава. Вокзалы города находятся в 0, 5 часа, аэропорты – в 1 – 1, 5 часах езды при отсутствии значительной загруженности магистралей. | |
| Состояние окружающей среды | ||
| 1. Запыленность и загазованность воздуха | В пределах нормы, основным источником загрязнения является автотранспорт, предприятий с вредными выбросами в ближайшем окружении нет. | |
| 2. Интенсивность движения транспорта | Высокая. | |
| 3. Благоустройство территории: ОЗЕЛЕНЕНИЕ ПОДЪЕЗДНЫЕ ПУТИ АВТОСТОЯНКИ | Озеленение соответствует норме. Подъезд соответствует норме, асфальтовое покрытие хорошее; Парковка вдоль проезжей части улицы, во дворе – весьма ограничена, по договору аренды может быть предоставлена – на территории часового завода. | |
| Основные выводы | ||
| 1. Помещения объекта оценки по конструктивному решению и инженерному обеспечению соответствует своему назначению. | ||
| 2. Объект оценки расположен в Центральном административном округе столицы, район «Таганский». | ||
| 3. Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность с точки зрения общественного и индивидуального транспорта. | ||
| 4. Инженерное обеспечение соответствует СНиПам. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от среднегородской. | ||
| 5. Местоположение привлекательно для размещения офисных и торговых объектов. |
На основании выше изложенного, можно сделать вывод о том, что объект оценки обладает высокой степенью привлекательности для потенциальных покупателей.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной:
· быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
· быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
· быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
· быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
АНЭИ незастроенного земельного участка признается его использование, приводящее к максимальной остаточной стоимости.