![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Прогнозирование будущих доходов
Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости: I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строи-тельства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков). II. Доход от объекта недвижимости – это доход от сдачи объекта в аренду, т.е. доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду). III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду. IV. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год. V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе. На рисунке 6.1 отражены ожидаемые денежные потоки на различ-ных этапах инвестиционного цикла объекта. Прогнозный период А, начи-нающийся с момента оценки, обычно составляет 3–5 лет. В конце прогноз-ного периода, когда рост дохода стабилизируется, происходит перепродажа (реверсия), причем будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В, для которого характерен ста-билизированный (т.е. постоянный, постоянно убывающий или постоянно рас-тущий) доход. Рис. 6.1. Общая схема жизнедеятельности объекта недвижимости Существует пять основных источников информации для анализа фи-нансовых потоков: 1) договор аренды; 2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости; 3) рыночная информация; 4) аналитические материа-лы; 5) архив оценщика. Рассмотрим источники информации подробнее. Аренда может быть: краткосрочной, со сроком не более трех лет; дол-госрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону). В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть: – договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и аренд-ная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного разви-вающегося рынка); – по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем); – с индексированной арендной платой, когда производится корректи-ровка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долла-ровому эквиваленту; – с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вмес-те с переоценкой объекта недвижимости один раз в год); – с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом не-движимости (например, для объектов розничной торговли). Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе: валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости; чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При нали-чии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю для собст-венника объекта недвижимости (арендодателя). Оценщики делают различия между контрактной рентой и рыночной рентой при анализе дохода. Контрактная рента (Contract rent) – размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором. Экономическая рента (Economic rent) (рыночная) – величина арендной платы, которую можно ожидать от не-движимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества. Рыночная рента используется для оценки права собственности на не-движимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оцен-щик принимает во внимание контрактную ренту для существующих аренд-ных отношений и рыночную ренту для вновь устанавливаемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контракт-ную, а не рыночную (экономическую) ренту. Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости: упро-щенный баланс; отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством); другая информация, предостав-ляемая собственником. Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью ин-вестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые долж-ны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим об-разом: 1 – поток денежных средств; 2 – экономия подоходного налога; 3 – повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов); 4 – снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стои-мости объекта недвижимости на рынке). Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собст-венники. Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия: чистого дохода; дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии). Однако характер дохода, получаемый от объекта недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконст-руировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса. Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как ин-формация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собствен-никами недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты. Баланс – это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса: Активы – сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает: основные средства (в том числе недвижимость); оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.). Пассивы – источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства). Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ. Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа, излагаются виды денежных потоков, испо-льзуемых в оценке недвижимости. Рыночная информация: – рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопостави-мым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капита-лизации исходя из рыночной ситуации); – рыночные ставки арендной платы; – рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т.п. Аналитические материалы: – государственные титульные регистры, плановые документы; – доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассо-циаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информа-ционные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интер-нета. Архив оценщика: – сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бе-сед, проведенных со специалистами сферы недвижимости; – информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.
|