![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Сбор информации и проверка ее достоверности
В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать в разрезе позиций, по которым будет осуществляться сравнение аналога с объектом оценки и проводиться соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта-аналога, которые подчеркивали бы особенности его физического состояния, отражали окружение, а также выявляли отличия или сходства с объектом оценки. В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать: 1. Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объек-та недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информаци-онной базы – предпосылка практической реализации сравнительного под-хода в российских условиях на рынке недвижимости. 2. Данные региональных риелторских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелто-рами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь досто-верную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складыва-ются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком. 3. Данные, предоставляемые участниками сделок – покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продавца легче полу-чить информацию ввиду отсутствия его заинтересованности в уже продан-ном (отчужденном) объекте. 4. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства. 5. Публичные записи регистрационных служб и других государст-венных организаций (в России – комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, регио-нальные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), Поземельная книга, до-клады правительственных агентств, материалы судебных заседаний и т.п. Отметим, что в нашей стране традиция ведения кадастра и Поземельной кни-ги была прервана в годы советской власти, и только в последние годы нача-лась работа по созданию современной системы регистрации недвижимости и земельных участков. 6. Данные страховых компаний, налоговых служб. 7. Периодические издания по недвижимости, а также бюллетени риелторских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журналах и бук-летах и т.д. 8. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать по-следние изменения на рынке – подъем либо спад. Однако в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки. В условиях современной России на сбор информации уходит значите-льная часть усилий оценщика, т.к. информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта. При проверке данных о продажах требуют подтверждения: – дата продажи (так называемые рыночные условия); – описание объекта недвижимости и проверка его местоположения (си-тус, доступ, связи); – переданные права и их объем; – чистота сделки – типичность мотивации покупателя и продавца (сделка проведена без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей); – финансирование – типичное (оно таковое, если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита). Для проверки достоверности информации и правомочности сдел-ки оценщик должен установить: 1) наличие документа о сделке; 2) юридическую правильность документа; 3) отсутствие финансового дав-ления на одну из сторон; 4) величину времени выставления на торгах (время экспозиции); 5) наличие у продавца и покупателя всей инфор-мации об объекте; 6) отсутствие связи между продавцом и покупате-лем; 7) отсутствие специальных уступок с каждой стороны; 8) приме-нялось ли нестандартное финансирование (с закладной); 9) продавалась одна недвижимость или вместе с движимым имуществом; 10) не име-лись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование. Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод: юридически сделка была корректна; продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.
5.4. Выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных по-нятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других: 1) еди-ниц сравнения; 2) элементов сравнения; 3) видов корректировок (поправок); 4) способов внесения поправок; 5) методов расчета поправок. Рассмотрим сначала понятие «единица сравнения». Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене анало-га в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если раз-меры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. Чтобы сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их «общий знамена-тель». Таким «общим знаменателем» может быть либо физическая единица сравнения (цена единицы площади, например цена за 1 м2), либо экономиче-ская единица сравнения (цена приносящей доход единицы – цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место). Таким образом, единицы сравнения – это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимос-ти наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и дол-жны быть типичными для определенного сегмента рынка. Это способ быст-рого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимос-ти, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. В качестве единицы цены площади неосвоенного земе-льного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земель-ные участки. Таким образом, при продажах земель используются следующие единицы сравнения: – цена за 1 га (1 акр, 1 сотка) – при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи; – цена за 1 м2 – при продажах в городах земли под застройку; – цена за 1 м длины по фасаду – при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фа-садом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга; – цена за лот (участок) – при продаже стандартных по форме и разме-рам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведен-ными коммуникациями, или в садоводствах; – цена за единицу плотности (за 1 м2 территории участка, разрешенной под застройку, или за 1 м2 площади этажа застройки, разрешенной на участ-ке) – при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в не-посредственной близости от транспортных узлов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения тер-ритории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроитель-ном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории. Для застроенных земельных участков в качестве единиц сравнения можно выделить цены за 1 м2 общей или полезной площади жилого, офис-ного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.; даже ком-нату, квартиру или объект недвижимости. Наиболее распространенной еди-ницей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижи-мость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается пло-щадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.). Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к пло-щади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования. Следует отметить, что в России в настоящее время пока не получили распространения практика правового градорегулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в боль-шинстве стран мира. Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории – это одна из законодательных задач в области градостроения. Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качест-ве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается пере-чень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно раз-личающиеся площади. В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стои-мости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранили-ща, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравне-ния цены за 1 м3 здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, при-носящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физиче-ским и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, заку-сочные и т.п.). При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения: – цена за 1 м2 общей площади – при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в квадратных метрах; – цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду, позволяет оцен-щику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье); – цена за 1 м2 улучшений, без учета выгодности местоположения, кото-рая получается, если вычесть из цены продажи объекта стоимость земель-ного участка и результат разделить на площадь здания, – этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местополо-жения земельных участков, на которых они находятся; – цена за 1 м3 (или другую единицу объема) – при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, анга-ров); – цена за «единицу недвижимости» – при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возни-кать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц срав-нения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравне-ния применяется на немногих рынках, при этом важно определить, что явля-ется комнатой, а что – нет; – цена за «единицу недвижимости», приносящей доход, – при продаже некоторых видов недвижимости, таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место стоянки), а также театры, рестораны, концертные залы и т.п. Представленный перечень единиц сравнения для реализации сравните-льного подхода следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкре-тизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изуче-ния и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недви-жимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым. После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необ-ходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оценивае-мого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости. Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влия-ющие на цену недвижимости. Такими факторами являются: – время (дата) продажи; – местоположение (ситус, характеристики доступности и связности); – условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и инфор-мированность покупателя и продавца); – условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.); – юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сервитутов); – физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др. Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) доста-точно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объек-тивно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наи-более существенным образом. Посредством анализа чувствительности из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения. В таблице 5.1 приведен перечень элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе. По этим группам элементов сравнения произво-дятся корректировки двух видов: последовательные (кумулятивные) и неза-висимые. Таблица 5.1
|