Процесс проведения корректировок

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта по­зволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее из-менения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки необхо-димо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и прави-льно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки.

Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечислен­ных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от со­поставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обла­дал теми же ха-рактеристиками, что и оцениваемое имущество. Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке факти-ческих цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объ-екта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (00):

ОС > 00.

Форма внесения поправокможет быть: в абсолютных величинах (рублях, долларах, евро); процентах от стоимости сравниваемых объ-ектов; долях единицы (используется реже).

Денежные поправки, или поправки, выраженные в деньгах, – это сум-мы, прибавляемые (вычитаемые) из цены продажи каждого сопоставимого объекта. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сум­му цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зави-сит от количества единиц сравнения. Эта поправка делается к це­не аналога в целом. Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парков­ка и т.д.).

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Общая величина (сумма) коррек-тировок, применяемых к цене единицы сравнения, для объекта в це­лом зави-сит от количества единиц сравнения. Пример относительных денежных по-правок: поправка на косме­тический ремонт; поправки, рассчитанные мето-дом корреляционно-регрессионного анализа.

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определен-ный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент коррек-тируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитыва­ются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога. Процентные поправки делаются на местоположение, износ, время продажи. Эти поправки используются, когда трудно определить точ­ные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании про­центных различий.

Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопо-ставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена прода­жи пер-вого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объек­та оценки. Вели-чина поправки принимается исходя из того, как разли­чия между сравни-ваемыми объектами будут оценены типичным поку­пателем на рынке. Поэто-му какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затра-чено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имуще­ства, т.е. оценивается ее вклад.

Таким образом, величина корректировки – это характеристика ре­акции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объек­та недвижи-мости. Процесс внесения поправок состоит из следующих шагов:

1) идентификация (определение) элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки;

2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном слу­чае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объек­том оценки (например, в процентах);

3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи;

4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объек­та оценки.

При проведении анализа в п. 4 используются следующие понятия тео-рии и практики статистических методов: среднее арифметическое выборки; медиана – серединное значение возрастающей последователь­ности величин выборки; мода – наиболее часто встречающееся значение среди пока­зателей.

Итак, на кумулятивной основе корректировки проводятся в том слу­чае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. После-довательность действий при этом:

– определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

– каждая поправка прибавляется (вычитается) из 100% и делится на 100%;

– полученные поправочные коэффициенты перемножаются меж­ду собой;

– цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый по-правочный коэффициент.

На независимой (плюс/минус) основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оцени­вать коррек-тировочные характеристики независимо друг от друга. Последовательность действий в этом случае: 1) определяются поправки в процентах по каждой характеристике; 2) суммируются их процентные значения (с учетом знаков); 3) цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент; цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полу­ченную вели-чину с учетом знака сложением или вычитанием.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две кате­гории: количественные и качественные. Одним из признаков разделения служит со-отношение количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количества п цено­образующих факторов, увеличенного на единицу (k > п + 1), то для оцен­ки используются количественные методы. Если количество аналогов k меньше количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < п + 1), то для оценки исполь­зуются качественные методы.

К количественным методам относятся:

1) анализ парных продаж – две рыночные продажи сравниваются, что-бы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элемен­ту сравне-ния);

2) статистический анализ – когда большой объем данных дает возмож-ность вычислить стоимостное значение корректировки;

3) графический анализ – например, расчет стоимости земельных участ-ков при приближении к городской черте;

4) трендовый анализ – выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тен­денций рынка по каким-либо параметрам;

5) анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопостави-мые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации;

6) анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных раз­личий и др.

К качественным методам относятся:

1) относительный сравнительный анализ – качественный классифика-ционный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычис-ления точных корректировок, а с использованием стан­дартных терминов ка-чества, например качественной шкалы вида: много лучше; значительно луч-ше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже; много хуже.

Качественная классификация такого рода часто используется в комби-нации с количественными методами;

2) метод общей группировки – когда на активном рынке есть мно­го аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводст-ве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а срав­нивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка. Таким образом, отпа­дает необходимость отдельно рассматривать каждую черту;

3) метод персональных интервью – применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалиста­ми (юристами, районными архитекторами, управляющими и др.);

4) метод экспертных оценок (ранговый анализ) и др.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующи-ми правилами:

– если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

– если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рас-смотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно. Данные определения стоимости недвижимости сравнительным подходом приведены на схеме 5.1.

Схема 5.1. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
ГЛАВА 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6. 1. Общая характеристика доходного подхода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполага­ет, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использова­ния объ-екта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повыше-ния такого использования. При этом учитывается, что критерии эффектив-ности для доходных объектов должны основывать­ся на параметрах доход-ности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для то-го, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, при-нимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвес­тор дол-жен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходный подход (Income Approach) – один из трех известных под-ходов к оценке недвижимости – представляет собой совокупность мето­дов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оцен-ки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплу­атация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожида­емого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммар­ной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает: величину будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность периода полу-чения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижи-мости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является полу-чение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недви-жимости:

– принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоя-щий момент влияет ожидание будущих доходов);

– принцип замещения (максимальная стоимость объекта недви­жимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезнос­ти, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом происхо-дит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация буду-щих доходов в текущую стоимость.