Капитализация будущих доходов в стоимость

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью буду-щих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, получен­ные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в бу­дущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дискон­тирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денеж­ных) величинах).

Однако специфика оценки стоимости недвижимого иму­щества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и сто­имость с течением времени. Существует ряд моделей, описывающих эти изменения, которые будут рассмотрены позднее. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капи­тал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода, которые бу­дут подробно рассмотрены в последующих разделах наряду с другими методи-ками: 1) метод прямой капитализации (МПК) (Direct capitalization); 2) метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) (Discounted cash flow analysis).

Метод прямой капитализации (МПК) основывается на примене­нии формулы:

V = I: R = I * F,

где V – стоимость объекта;

I– стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД);

R – общий коэффициент капитализации;

F – фактор (мультипликатор) капитализации дохода, F = I: R.

Таким образом, общий коэффициент капитализации R отражает связь между стоимостью объекта недвижимости и получаемым от его использова-ния доходом, которая была известна еще древним грекам. Можно показать, что ошибка в определении коэффициента капи­тализации в 1% влечет за со-бой ошибку в определении текущей сто­имости V в 10%. Это говорит о том, каким чувствительным инструмен­том в определении стоимости недвижимос-ти является общий коэффициент капитализации и что обращаться с ним при его опреде­лении надо очень деликатно. Последовательность действий при применении МПК:

1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основа­нии ретроанализа).

2. Определить величину коэффициента капитализации R одним из ме-тодов.

3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэф-фициент капитализации R с тем, чтобы в качестве результата де­ления полу-чить текущую стоимость оцениваемого объекта V.

Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда: до-ход стабилен или изменяется стабильно; достаточно данных для определения коэффициента капита­лизации; достаточно данных для оценки чистого опера-ционного дохода.

Метод не следует применять, если: доход нестабилен или изменяется нестабильно; оцениваемый объект находится в стадии строительства или ре-конструкции; объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихий­ного бедствия или пожара; существуют проблемы при определении чистого операционно­го дохода; неприемлемы теоретические методы определения коэффициен­та капитализации; отсутствует информация о рыночных сделках.

Преимущества метода: простота расчетов; существенно меньше предположений, чем при использовании МДДП; непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру; удобно использовать (дает быстро хорошие результаты) для оценки зданий с одним арендатором и дол-госрочной арендой. Однако он не учитывает различные условия аренды или затрат –динамику развития объекта недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оцен­ки стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денеж­ных по-токов необходимо:

1. Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объек­та на протяжении периода текущего владения.

2. Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижи­мости – реверсионную стоимость – будущую цену продажи в конце периода вла-дения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.

При использовании доходного метода для оценки стоимости объекта недвижимости оценщик должен выяснить все вопросы, касающиеся пра­вовой стороны владения объектом недвижимости, в частности установить:

1. Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связан-ных с налогообложением): совместное или совместно-долевое, общее, при доверительном управлении и пр.

2. Структуру капитала по финансовым признакам: доля собственного капитала инвестора, наличие и размер ипотечного кредитования (закладные).

3. Объем юридических прав: оценивается право собственности на объ-ект недвижимости; право аренды и т.д.

Метод ДДП применяется, когда: доход нестабилен или изменяется не-стабильно; рынок нестабилен; объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции; ожидается реверсия (продажа) объекта в конце прогнозного пе­риода владения; оцениваются крупные коммерческие объекты недвижимости.

Метод ДДП не рекомендуется применять: для простых объектов не-движимости (где хорошие результаты могут дать МСП или МПК); если объ-ект функционирует стабильно, т.е. доходы и расходы стабильные.

Метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, посколь­ку учи-тывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он непрост в расчетах, требует точного (подтверж­даемого рыноч-ными данными) прогнозирования и результаты оценки в значительной сте-пени зависят от квалификации оценщика.

Методы доходного подхода, так же как и затратный подход (в от­личие от сравнительного подхода), применимы для оценки стоимостей в исполь-зовании (инвестиционной, потребительной) и для целей фи­нансового учета.

6.2. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков

Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника – это бухгал-терский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструиру­ется оценщи-ком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван «бюджет доходов и расходов» от экс-плуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнози-рования. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в табл. 6.1. Основные понятия, исполь-зуемые оценщиком при составлении отчета о доходах, выделены в таблице курсивом.

Таблица 6.1.