Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
|
|
| Группа факторов | Элемент сравнения для сделок купли-продажи |
| 1. Передаваемые права собственности | 1.1.Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3.Качество прав на земельный участок в составе объекта |
| 2. Условия финансирования | 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств 2.3. Платеж в рассрочку |
| 3. Особые условия продажи | 3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Предстоящая ликвидация 3.3. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.4. Обещание субсидий или льгот на развитие |
| 4. Рыночные условия | 4.1. Изменение цен во времени 4.2. Изменение ценового законодательства |
| 5. Местоположение | 5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, обеспеченность связью 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) 5.5. Состояние окружающей застройки |
| 6. Физические характеристики | 6.1. Характеристики земельного участка (размер и форма) 6.2. Качество строительства, уникальность архитектуры, стройматериалов 6.3. Состояние и потребность в ремонте строений 6.4. Функциональность коммунальных услуг (удобства) |
| 7. Экономические характеристики | 7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Надежность аренды, ее срок и условия 7.3. Качество управления (финансовые показатели) |
| 8. Использование объекта | 8.1. Соответствие использования объекта его НЭИ 8.2. Функциональная пригодность 8.3. Наличие законодательных ограничений в использовании |
| 9. Наличие дополнительных компонентов стоимости | 9.1. Наличие мебели, предметов искусства 9.2. Наличие парковки и (или) гаража 9.3. Состояние системы безопасности 9.4. Наличие оборудования для бизнеса и др. |
Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие за-интересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процен-тах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения зако-нодательства, произошедшие между датами сделки и оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимо-связаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммер-ческой недвижимости – ситус, доступ и пр.).
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта (используются в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стаби-льность и риск денежных потоков).
8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некото-рые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоста-вимым объектом).
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценки (используются при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, таких как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процен-тах. Они также называются поправками на независимой основе, т.к. оцени-вают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.
5.5. Методы проведения корректировок