Схема 4.2. Срок жизни объекта

Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).

2. Метод извлечения (экстракции).

3. Метод застройки или развития (освоения).

4. Метод остатка для земли.

5. Метод капитализации земельной ренты.

6. Метод сопоставимых продаж.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой не­движимости между двумя основными частями — землей и улучшения­ми. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распре­деляется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучше­ний в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.

3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть реко­мендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые уча­стки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый соб­ственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством зем­ли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбив­ки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, по­несенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской от­ветственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводит­ся расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. По­добная деятельность требует дополнительных затрат, которые включа­ют расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издерж­ки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распреде­лить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (NOT), относимый к участку, капитали­зируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.

5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи зем­ли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в арен­ду по рыночным ставкам.

6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопостав­лении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максималь­но приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода.

1. Организация информации. Информация может быть организо­вана следующим образом:

а) характеристики сопоставимого участка земли:

местоположение, размеры, зонирование, форма, топография, доступ, обзор, полезность, сервитуты;

б) рыночная зона (район охвата);

в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для прода­жи и какой период времени потребуется для реализации участка.

2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты час­то различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении не­обходимо привести их к «общему знаменателю».

В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:

цена за 1 м²; цена за 1 га; цена за линейный или фронтальный метр; цена за лот или участок.

3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопос­тавимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необхо­димо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректи­ровки следует вносить в определенной последовательности:

1. Переданные права на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия, дата продажи.

5. Физические характеристики:

местоположение, размер, форма, топография, доступ, зонирование, обзор, полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Корректировки на физические характеристики участка делаются одновременно, суммированием. Более подробно этот вопрос рассмотрен при описании сравнительного подхода.

Основное, что нужно помнить при внесении поправок, — неблагоприятные элементы сопоставимой недвижимости ведут к плю­совой поправке в процессе сравнения, и все корректировки проводятся от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

ГЛАВА 5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оцен­ке не-движимости и представлен в ней методом прямого сравнитель­ного ана-лиза продаж (Sales Comparison Approach) или короче – мето­дом сопо-ставимых продаж (МСП). Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:

– в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффи-циенты капитализации, ставки дисконтирования;

– в затратном подходе, требующем определения стоимости заме­щения или стоимости восстановления, оценщик основывается на ры­ночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информа­ции о накладных рас-ходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оценивае­мого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто ры­ночным подхо-дом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты срав­нения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объ-екта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта срав-нения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Вышесказанное можно отобразить формулой:

ЦПОС ± К = РСОО,

где ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;

К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;

РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предпола-гает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-ана­ логов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако ме­тод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и до­ступность качественной информации о сделках с аналогичными объек­тами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и на­дежных сделок. Предпо-чтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характе-ристик при оценке: односемейных жилых домов; недвижимости малого част-ного бизнеса; незастроенных участков земли (при развитом рынке земли).

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

– рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оценивае-мый объект, недостаточно развит;

– информация о ценах сделок и характеристиках объектов-анало­гов недоступна для оценщика;

– объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;

– нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижи-мости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникаль­на, при лик-видации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода доста­точно широка. Он может применяться для оценки всех видов недви­жимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот под­ход дает наиболее объек-тивную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно ис­пользуется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, слож­нее его применять для оценки специали-зированных объектов и недви­жимости, функционирующей в составе имуще-ственного комплекса промышленных предприятий.

Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнитель-ный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улуч-шений или затрат на их создание, коэффициентов запол­няемости и других параметров, которые необходимы для оценки сто­имости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показа-ния стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующи­ми, если рынок меняется очень быстро. Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировоч­ные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотноше­ния спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропор­циональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания. При по-купке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замеще-ния, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минима-льной цены объекта-аналога, обладающего ана­логичными характеристиками (ценообразующими факторами).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаи-модействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на ры­ночные цены при помо-щи устанавливаемых условий финансирова­ния. Соотношение спроса и пред-ложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недви-жимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения со-провождается сни­жением цен.

Соотношение спроса и предложения на территориаль­ном рынке недви-жимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дис­баланса – демографическая нестабильность, колебание покупатель­ной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан про­анализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества дан­ных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объясни­мые резуль-таты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются ис­пользовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точеч-ные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находить­ся оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в каче­стве проверочной при использовании других подходов к оценке. Применение сравнительного подхода предпола-гает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы приме-нения МСП.

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наи­более сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствую-щем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится продан-ный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каж­дому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или про-давцом) или уполномоченным агентом. Подозре­ние (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сто-ронами (дети и родители, муж и же­на и т.п.).

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнитель­ного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопостави­мых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.

4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопо-ставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, т.е. по элементам сравнения, учиты­вающим эти раз-личия. При этом поправки вносятся в цены продаж срав­нимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в харак­теристиках (например, испо-льзование, размер, форма, физические харак­теристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).

5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объек-тов для получения единого показателя (значения) рыночной сто­имости оце-ниваемого объекта.

Рассмотрим подробнее содержание каждого этапа.

5.2. Анализ рынка недвижимости. Определение сопоставимости сделок

Анализ рынка предполагает: определение особенностей национального рынка и степени его развития, определение особенностей регионального рынка, анализ особенностей городского рынка и анализ уровня развития микрорайона.

Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о про-дажах, то возникает вопрос о сопоставимости сделок. Собранная ин-формация о сделках должна отвечать критериям, необходимым для проведения рыночной оценки. Это значит, что:

– объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;

– стороны руководствовались мотивацией, типичной для подоб­ного рода сделок;

– стороны были информированы о состоянии рынка;

– условия продажи были типичными для такого рода сделок.

Информация о сделках, которые не отвечают выше перечислен­ным условиям, не может быть использована при применении метода сравнитель-ного анализа продаж. Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны быть объекты собствен-ности:

– конкурирующие между собой на одном сегменте рынка;

– продажа которых состоялась сравнительно недавно;

– продажа осуществлялась в форме открытой рыночной сделки.

Если речь идет об участках под застройку, то следует обратить внима-ние на то, не является ли объект, проходящий тест на сравнимость, так назы-ваемым завершающим или последним участком в квартале, приобретение которого позволяет сформировать единый большой блок территории, необ-ходимый для реализации проекта застройки. Цены последних участков (по-следних лотов) не отражают типичные рыноч­ные цены на участки такого же размера. Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и вызывающие отличие цены от рыночной стоимости: не-обычное финансирование; вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом; вынужденная покупка; недостаточная ин-формированность сторон.

Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относи-ться к слишком поспешным продажам или к сделкам между сторонами, ко-торые тесно связаны между собой (между родственниками, между корпора-цией и ее дочерней компанией). Таким образом, при подборе сопоставимых продаж оценщик дол­жен исключить из рассмотрения сделки, заведомо не-подходящие для сравнения, если:

1) одна из сторон – участниц сделки – государство или муници­палитет;

2) сделка произведена по решению суда;

3) объект сопоставления – памятник архитектуры или историчес­кий объект;

4) сделка является актом приватизации;

5) в результате сделки произошла продажа частичных прав (сер­витут, аренда);

6) сделка проведена между тесно связанными сторонами (родствен-никами, партнерами);

7) сделка осуществлена с целью получения особых выгод (напри­мер, выкуплен последний участок);

8) сделка является продажей по завещанию;

9) сделка является вынужденной продажей при банкротстве;

10) сделка представляет собой акт благотворительности.