![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Принципы оценки недвижимостиСтр 1 из 24Следующая ⇒
Таблица 1.1 Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
1.3. Специфические черты и структура рынка недвижимости Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самой недвижимости: – уникальность и неповторимость. Даже в типовой застройке (по еди-ному проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. В торговле недвижимостью практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля; – стационарность (неподвижность). Ввиду неподвижности объектов их нельзя, как другой товар, переправить из места с низким спросом в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут оказаться в местах большего предложения. Поэтому недвижимость представлена на локальных сегментированных рынках; – длительность создания и долговечность. Поскольку недвижимость – это долговечный товар, его жизнь на рынке очень продолжительна. Это позволяет использовать недвижимость в нескольких циклах купли-продажи не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли в своем бизнесе, либо – через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. В отличие от других рынков, имеющих конкретное место заключения сделки (например, биржа), рынок недвижимости локализован, имеет множество возможных мест для совершения сделки, часто по месту расположения объекта недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимых для сделок объектов и покупателей обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки называется экспозицией этого товара на рынке. Безусловно, для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка; параметров объекта; соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта; интенсивности рекламной кампании; случайного нахождения подходящего покупателя и т.д. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), зависящие от типа объектов и состояния рынка. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса – это вели-чина, обратно пропорциональная среднему времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Например, можно говорить о ликвидности квартир или офисов (всех или определенного класса) в Москве (Санкт-Петербурге, Саратове, Иванове) на определенную дату. Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному – низкая ликвидность. Такое определение ликвидности во многом является дискуссионным. Тем не менее, при усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка. Большинство сделок с недвижимостью требуют достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с участием физических лиц обычно требуется привлечение нотариуса. Как правило, объекты недвижимости значительно дороже других товаров, что повышает риск серьезных потерь при возможных ошибках. Недвижимость – это товар, который гораздо медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Вложения в недвижимость, поэтому могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Рынок недвижимости фактически не подвержен влиянию импорта и экспорта. Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости: – специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него); – высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижи-мостью; – более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность; – формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей; – арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга). Отличия рынков недвижимости различных регионов обусловлены при-родными и экономическими условиями, особенностями региональных законов, определяющих порядок совершения сделок с недвижимостью. Следовательно, это дифференцированный рынок. Рынок недвижимости сегментирован. К параметрам, определяющим его потребительскую сегментацию, относятся: – характер использования недвижимости (рынок собственности жилого, коммерческого, промышленного, сельскохозяйственного назначения); – географическое положение (каждый район города может представлять собой отдельный рынок, в одной части – одни условия, в другой – отличные от первых); – цена (покупатели домов стоимостью 500–600 тыс. руб. отличаются от покупателей домов ценой в 2–2, 5 млн. руб.); – качество товара (офисные помещения класса «А» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса «В», хотя оба находятся в одном районе города); – инвестиционная мотивация (инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимум менеджмента, не приносящей выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости); – тип имущественных прав (для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Этими правами могут быть право собственности, право аренды, сервитуты, права на недра и т.д.). На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую обнаруживается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных или уникальных объектов. Следовательно, рынок недвижимости – это узкий рынок. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. На их совершение существенно влияют эмоции, недостаточная информированность отдельных участников, слухи, неопределенные психологические потребности, на основании которых покупатель или продавец выносят свои суждения. Как результат для рынка недвижимости характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных условий и других аспектов сделок. Поэтому рынок недвижимости – это относительно закрытый рынок. Сделки персонифицированы, носят частный характер, распространяемая информация может не соответствовать действительным условиям совершения сделок, а объявленная цена – уплаченной в действительности. В краткосрочной перспективе предложение на рынке не-движимости неэластично, т.е. это рынок ограниченный. Если в течение длительного времени рынок находится в состоянии равновесия и есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем идеальный рынок, тогда термины «рыночная стоимость», «рыночная цена» и «меновая стоимость» являются синонимами. Когда эти условия не соблюдаются (случай несовершенного рынка), цена и стоимость могут различаться по величине. По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия: – спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко при-ведены к равновесию посредством ценового механизма; – присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупа-телей; – покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка; – спрос и предложение эластичны по цене; – издержки сделок низки по сравнению с ценой товара; – рынок доступен для вхождения в него новых участников; – товары обладают высокой ликвидностью. В отличие от этого на рынке недвижимости: – спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; – число покупателей и продавцов ограничено; – информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров; – издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки; – предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках; – вхождение на рынок новых участников затруднено; – для товаров характерна низкая ликвидность. На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформу-лировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с рынками других секторов рыночной экономики. Предложение на рынке, как правило, относительно устойчиво, в то время как спрос на недвижимость достаточно изменчив. Таким образом, рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оценка стоимости, которая апеллирует к цене в сделке гипотетической, не могут быть одинаковы, т.е. равенство «затраты = стоимость = цена», характерное для идеального, совершенного, равновесного рынка, для рынка недвижимости не выполняется. В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркиваются следующие особенности рынка недвижимости, которые определяют применение различных методов оценки: 1. Отсутствие централизации (в отличие от рынка ценных бумаг или сырьевых товаров). 2. Конфиденциальность информации (сведения по ценам сделок с недвижимостью, по условиям арендных доходов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. Отсутствует какой-либо общепризнанный источник достоверной и детальной информации о ценообразовании на рынке недвижимости). 3. Нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объектов), из-за чего в процессе оценки используются устаревшие данные. 4. Неотъемлемость объектов недвижимости от их местоположения. 5. Уникальность каждого объекта недвижимости. 6. Обилие сегментов. 7. Несбалансированность рынка: предложение, как правило, отстает от спроса. 8. Специфические меры государственного регулирования. При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо-лее распространенных подхода: институциональный, объектный и воспроиз-водственный. Институциональный подход предполагает описание деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его регулирования, взаимосвязи его институтов. К основным институтам рынка недвижимости относятся: – органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), регули-рующие условия функционирования и развития рынка недвижимости; – институт независимой оценки недвижимости; – банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования; – институт управляющих недвижимостью; – институт риелторов; – государственный и частный нотариат; – строительные организации; – арендаторы недвижимости; – продавцы недвижимости; – саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д. Объектный подход предполагает классификацию рынков недвижимости по объектам гражданских правоотношений: рынок земли; рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости); строительный рынок; рынок таймшеров и т.д. Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через отношения, возникающие в процессе цикла воспроизводства недвижимости. Они могут быть представлены тремя группами отношений: – рынок развития объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе создания или реконструкции объектов недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают характер дальнейших операций с правами на объект недвижимости); – рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отноше-ний, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объек-тами недвижимости; – рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отношений, возникающих при перераспределении прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сег-ментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок – рынок недвижимости, впервые поступающей на рынок как товар. Основными продавцами такой недвижимости выступают государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти (приватизация государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей – в коммерческой недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Увеличение предложения недвижимости на вторичном рынке ведет к обесцениванию недвижимости на первичном. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же вызывает рост цен на вторичном рынке. Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах одного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой). По стоимости: рынок дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости. По степени готовности к эксплуатации: рынок существующих объек-тов, незавершенного строительства, нового строительства. По форме собственности: рынок государственных и муниципальных объектов, частных и др. По виду сделок: рынок купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения, сферы образования, культуры, медицинских учреждений, административно-бытовая недвижимость. Рыночные отношения в сфере недвижимости после 1991 г. развивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования как минимум четырех сегментов на этом рынке: земля, жилые здания и помещения (квартиры, комнаты), промышленные и административные здания и помещения, здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт). В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 1997 г. население приватизировало 14, 6 млн. квартир, или 41, 2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже. Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа. По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую: – свободные земельные участки; – жилые здания и помещения (квартиры, комнаты); – административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса); – здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).
1.4. Участники рынка недвижимости Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: – продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью; – покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов); – профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости. Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относятся организации следующего профиля: – организации, регулирующие градостроительное развитие, землеуст-ройство и землепользование; – федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; – федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроите-льства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; – органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; – органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; – органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; – проектные, строительные и занимающиеся технической эксплуатацией организации, финансируемые из бюджета; – органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней; – государственные нотариусы. Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся: – брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; – оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям; – финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; – девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов); – редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий; – управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов; – проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; – юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; – страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профес-сиональной ответственности; – участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью; – аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; – финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; – маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; – информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; – специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; – специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; – сотрудники и члены национальных и международных профессиональ-ных объединений рынка недвижимости. Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются такие важные функции, как: проведение или контроль регистрации собственности и сделок, зонирование территорий, архитектурно-строительный контроль, лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
1.5. Классификация объектов недвижимости Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары. В настоящее время в России это: квартиры и комнаты, помещения и здания под офисы или магазины, пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи), свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе), складские и производственные объекты. Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка – многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка). Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья – на назначение, четвертая – на масштаб и характеристику объекта). 1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ 1.1. Естественные (природные) объекты. 1.2. Искусственные объекты (постройки). 2. НАЗНАЧЕНИЕ 1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли). 1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации. 1.2. Постройки 1.2.1. Для жилья. 1.2.2. Для офисов. 1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг. 1.2.4. Для промышленности. 1.2.5. Прочие. 3. МАСШТАБ 1.1.1.1. Земельные массивы. 1.1.1.2. Отдельные земельные участки. 1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.). 1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный. 1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж). 1.2.1.4. Секция (подъезд). 1.2.1.5. Этаж в секции. 1.2.1.6. Квартира. 1.2.1.7. Комната. 1.2.1.8. Летняя дача. 1.2.2.1. Комплекс административных зданий. 1.2.2.2. Здание. 1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи). 4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ 1. Готовые объекты. 2. Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5). Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее. Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1) специализированная не-движимость; 2) неспециализированная недвижимость. Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов. Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения. Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории: – недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятель-ности предприятия; – инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получе-ния арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала; – недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса); – недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития; – недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов. По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы: жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная. Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды: – жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты); – административные здания; – промышленные здания; – части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприя-тий); – особняки, коттеджи, дачи, садовые домики; – сооружения; – комплексы зданий и сооружений. Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не преду-смотрено действующими нормативными актами. Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны: – земли населенных пунктов (поселений); – земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; – земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; – земли сельскохозяйственного назначения; – земли лесного фонда; – земли водного фонда; – земли запаса. Земли населенных пунктов – земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам: – земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской; – земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.); – земли сельскохозяйственного использования; – земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; – земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций; – земли водоемов и акваторий; – земли военных объектов и режимные зоны; – резервные земли – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные. ГЛАВА 2. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 2.1. Цели и функции оценки недвижимости В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны: продавцы и покупатели, владельцы объектов недвижимости различного назначения, инвесторы, кредитные организации (банки), государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые), управленческие структуры муниципальных образований, страховые компании и пр. Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. На практике третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например: – страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем; – кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика; – государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность. Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги. Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой. Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агент-ства. С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно – установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Однако прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появ-ления, сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, – это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, со-действующих проведению адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, т.к. от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, т.е. тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости. Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки – ее последующее использование. Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки. В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом: «3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. 4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки...». В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 указанного Закона. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает: - при приватизации; - передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; - использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; - продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; - переуступке долговых обязательств; - передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; - возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы. Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами. Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся. Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при: - купле-продаже объектов недвижимости; - акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; - реорганизации предприятий; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; - в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; - ликвидации объектов недвижимости; - сдаче недвижимости в аренду; - уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков; - страховании объектов недвижимости; - кредитовании под залог объектов недвижимости; - разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; - принятии управленческих решений; - составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; - исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др. Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку. В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например: «Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО «АВС» для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества». Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспе-чивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки. Например, цель оценки – определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.
Принципы оценки недвижимости Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки. Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель. На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов. Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться. Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – принципы полезности, замещения, ожидания. 2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, – принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения. 3. Принципы, связанные с рыночной средой, – принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения. 4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions). На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления формируются на основе: 1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком – при оценке рыночной стоимости); 2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании). Принцип полезности (Utility). Полезность – есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д. Собственность может быть полезна в том, что она: – реализует определенную экономическую функцию; – сдается в аренду и позволяет получать арендную плату; – вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования. Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки. Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости – затратного, рыночного и доходного. Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод. II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями) (Principles associated with land and improvement). Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов. Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity). Стои-мость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка – рента, для труда – заработная плата, для капитала – проценты, для предпринимательских усилий – прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. Принцип остаточной продуктивности – это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства. Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2, 5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0, 3 млн. руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, – 0, 2 млн. руб. Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств – камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка. Данный принцип показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость. Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продук-тивности (Increasing and decreasing returns). Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продук-тивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает па вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю? Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Ва1апсе). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным. Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка. Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Этот принцип определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансиро-ванности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли. Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли. Принцип экономического разделения прав (Economic division). Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Данный принцип гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment). Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа. Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других земле-пользований в прилегающей местности. Принцип соответствия (Conformity). Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении. Этот принцип определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка. Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. долл. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. долл., станет убыточной – за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне. Принцип спроса и предложения (Supply and demand). Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены – это характерная черта рынка недвижимости. Принцип конкуренции (Competition). Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли – это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов. Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверх-прибыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующим нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке. Принцип изменения (Change). Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые – закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижи-мости и в том же районе, но в стадии упадка. Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижи-мости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект. Таким образом, изменение – это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом. IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость. Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Однако это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности этот принцип утверждает, что наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно: 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку, на котором находятся улучшения). Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» – НЭИ. Таким образом, наиболее эффективное использование определяется как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки. Обобщение приведенных принципов приведено на схеме 2.1.
|