Принципы оценки недвижимости

Таблица 1.1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

1.3. Специфические черты и структура рынка недвижимости

Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самой недвижимости:

– уникальность и неповторимость. Даже в типовой застройке (по еди-ному проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имею­щий неповторимую топографическую привязку. Здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуаль­ных цен на объекты недвижимости. В торговле недвижимостью прак­тически не используется продажа по образцам и биржевая торговля;

– стационарность (неподвижность). Ввиду неподвижности объек­тов их нельзя, как другой товар, переправить из места с низким спро­сом в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут оказаться в местах большего предложения. Поэтому недвижимость представлена на локальных сегментированных рынках;

– длительность создания и долговечность. Поскольку недвижи­мость – это долговечный товар, его жизнь на рынке очень продол­жительна. Это позволяет использовать недвижимость в нескольких циклах купли-продажи не только для удовлетворения личных по­требностей, но и для получения дохода или прибыли в своем бизне­се, либо – через сдачу ее в аренду, а также через последующую пере­продажу.

В отличие от других рынков, имеющих конкретное место заключе­ния сделки (например, биржа), рынок недвижимости локализован, имеет множество возможных мест для совершения сделки, часто по месту расположения объекта недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответству­ет специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимых для сделок объектов и поку­пателей обычно требует значительных усилий и затрат времени. Вре­мя от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки называется экспозицией этого то­вара на рынке. Безусловно, для каждого объекта время экспозиции за­висит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка; параметров объекта; соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта; интенсивности рекламной кампании; случайного нахождения подходящего покупателя и т.д. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), зависящие от типа объектов и состо­яния рынка.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса – это вели-чина, обратно пропорциональная среднему времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квар­тал). Например, можно говорить о ликвидности квартир или офисов (всех или определенного класса) в Москве (Санкт-Петербурге, Сара­тове, Иванове) на определенную дату. Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному – низкая ликвид­ность. Такое определение ликвидности во многом является дискусси­онным. Тем не менее, при усреднении по большому числу сделок слу­чайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора за­данного регионального рынка.

Большинство сделок с недвижимостью требуют достаточно слож­ного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них не­обходима государственная регистрация. При сделках с участием физи­ческих лиц обычно требуется привлечение нотариуса. Как правило, объекты недвижимости значительно дороже других товаров, что повышает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость – это товар, который гораздо медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуата­ции. Вложения в недвижимость, поэтому могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Рынок недвижимости фактически не подвержен влиянию импорта и эк­спорта.

Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличитель­ные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

– специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

– высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижи-мостью;

– более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

– формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;

– арена взаимодействия спроса и предложения – не нацио­нальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недви­жимости – совокупность локальных рынков, существенно отличаю­щихся друг от друга).

Отличия рынков недвижимости различных регионов обусловле­ны при-родными и экономическими условиями, особенностями регио­нальных законов, определяющих порядок совершения сделок с недви­жимостью. Следовательно, это дифференцированный рынок. Рынок недвижимости сегментирован. К параметрам, определяющим его потребительскую сегментацию, относятся:

– характер использования недвижимости (рынок собственности жилого, коммерческого, промышленного, сельскохозяйственного на­значения);

– географическое положение (каждый район города может пред­ставлять собой отдельный рынок, в одной части – одни условия, в дру­гой – отличные от первых);

– цена (покупатели домов стоимостью 500–600 тыс. руб. отлича­ются от покупателей домов ценой в 2–2, 5 млн. руб.);

– качество товара (офисные помещения класса «А» могут принад­лежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения клас­са «В», хотя оба находятся в одном районе города);

– инвестиционная мотивация (инвесторы могут быть заинтересо­ваны в собственности, требующей минимум менеджмента, не принося­щей выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости);

– тип имущественных прав (для различных видов прав на недви­жимость существуют различные рынки. Этими правами могут быть право собственности, право аренды, сервитуты, права на недра и т.д.).

На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую обнару­живается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных или уникальных объектов. Сле­довательно, рынок недвижимости – это узкий рынок.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный харак­тер. На их совершение существенно влияют эмоции, недостаточная информированность отдельных участников, слухи, неопределенные психологические потребности, на основании которых покупатель или продавец выносят свои суждения. Как результат для рынка недвижи­мости характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных ус­ловий и других аспектов сделок. Поэтому рынок недвижимости – это относительно закрытый рынок. Сделки персонифицированы, носят частный характер, распространяемая информация может не соответ­ствовать действительным условиям совершения сделок, а объявленная цена – уплаченной в действительности. В краткосрочной перспективе предложение на рынке не-движимо­сти неэластично, т.е. это рынок ограниченный.

Если в течение длительного времени рынок находится в состоя­нии равновесия и есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем идеальный рынок, тогда термины «рыночная стоимость», «рыночная цена» и «меновая стоимость» являются синонимами. Когда эти условия не соблюдают­ся (случай несовершенного рынка), цена и стоимость могут разли­чаться по величине. По критериям, принятым в экономической теории, рынок являет­ся совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

– спрос и предложение близки к равновесию или могут быть лег­ко при-ведены к равновесию посредством ценового механизма;

– присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупа-телей;

– покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

– спрос и предложение эластичны по цене;

– издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

– рынок доступен для вхождения в него новых участников;

– товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

– спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возмож­ности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

– число покупателей и продавцов ограничено;

– информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

– издержки сделок (необходимость проверки юридической чис­тоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

– предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

– вхождение на рынок новых участников затруднено;

– для товаров характерна низкая ликвидность.

На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформу-лировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рын­ком по сравнению с рынками других секторов рыночной экономики. Предложение на рынке, как правило, относительно устойчиво, в то вре­мя как спрос на недвижимость достаточно изменчив. Таким образом, рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оцен­ка стоимости, которая апеллирует к цене в сделке гипотетической, не могут быть одинаковы, т.е. равенство «затраты = стоимость = цена», характерное для идеального, совершенного, равновесного рынка, для рынка недвижимости не выполняется.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркиваются следующие особенности рынка недвижимости, которые определяют применение различных методов оценки:

1. Отсутствие централизации (в отличие от рынка ценных бумаг или сырьевых товаров).

2. Конфиденциальность информации (сведения по ценам сде­лок с недвижимостью, по условиям арендных доходов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. Отсутствует какой-либо общепризнанный источник достоверной и детальной информа­ции о ценообразовании на рынке недвижимости).

3. Нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объек­тов), из-за чего в процессе оценки используются устаревшие данные.

4. Неотъемлемость объектов недвижимости от их местоположения.

5. Уникальность каждого объекта недвижимости.

6. Обилие сегментов.

7. Несбалансированность рынка: предложение, как правило, отстает от спроса.

8. Специфические меры государственного регулирования.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо-лее распространенных подхода: институциональный, объектный и воспроиз-водственный.

Институциональный подход предполагает описание деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стан­дартов, типичных способов его регулирования, взаимосвязи его инсти­тутов. К основным институтам рынка недвижимости относятся:

– органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), регули-рующие условия функционирования и развития рынка недви­жимости;

– институт независимой оценки недвижимости;

– банки и другие финансовые институты (инвестиционные фон­ды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

– институт управляющих недвижимостью;

– институт риелторов;

– государственный и частный нотариат;

– строительные организации;

– арендаторы недвижимости;

– продавцы недвижимости;

– саморегулируемые и общественно-профессиональные объеди­нения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классификацию рынков недви­жимости по объектам гражданских правоотношений: рынок земли; рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости); строительный рынок; рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через отношения, возникающие в процессе цикла воспроизвод­ства недвижимости. Они могут быть представлены тремя группами от­ношений:

– рынок развития объектов недвижимости – совокупность отноше­ний, возникающих в процессе создания или реконструкции объектов не­движимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают ха­рактер дальнейших операций с правами на объект недвижимости);

– рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отноше-ний, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управ­ления объек-тами недвижимости;

– рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отноше­ний, возникающих при перераспределении прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его мож­но сег-ментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделя­ют следующие его составляющие.

Первичный рынок – рынок недвижимости, впервые поступающей на рынок как товар. Основными продавцами такой недвижимости выс­тупают государство в лице федеральных, региональных и местных орга­нов власти (приватизация государственных и муниципальных предпри­ятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимо­сти, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей – в коммерческой недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом но­вого строительства, т.е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собствен­нику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Увеличение предложения недвижимости на вторичном рынке ведет к обесцениванию недвижимости на первичном. В то же время рост зат­рат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же вызывает рост цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимос­ти и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодатель­ством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надеж­ность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, со­оружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещ­ных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах одно­го города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: рынок существующих объек-тов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: рынок государственных и муниципаль­ных объектов, частных и др.

По виду сделок: рынок купли-продажи, аренды, инвестиций, ипо­теки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения, сферы образования, культуры, медицинских учреждений, административно-бытовая недвижимость.

Рыночные отношения в сфере недвижимости после 1991 г. разви­вались и активизировались в России по мере приватизации государ­ственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижи­мости послужила причиной образования как минимум четырех сегмен­тов на этом рынке: земля, жилые здания и помещения (квартиры, комнаты), промышленные и административные здания и помещения, здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).

В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсив­ности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октяб­рю 1997 г. население приватизировало 14, 6 млн. квартир, или 41, 2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом ста­рых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию ос­тального имели (и имеют) право только его арендаторы (нанимате­ли). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.

Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После оконча­ния чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа.

По мере развития рынка влияние различий в условиях приватиза­ции постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистичес­ких странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую: – свободные земельные участки;

– жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

– административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

– здания, сооружения и помещения социальной сферы и город­ской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (боль­ницы, детские сады и т.п.).

1.4. Участники рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

– продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

– покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган госу­дарственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государ­ственных органов);

– профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется переч­нем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и пе­речнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъек­ты, представляющие интересы государства и действующие от его име­ни. К ним относятся организации следующего профиля:

– организации, регулирующие градостроительное развитие, землеуст-ройство и землепользование;

– федеральные и территориальные земельные органы, занима­ющиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зо­нированием территорий, оформлением землеотвода;

– федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроите-льства, занимающиеся утверждением и согласованием градо­строительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

– органы экспертизы градостроительной и проектной документа­ции, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

– органы технической, пожарной и иной инспекции, занима­ющиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и со­оружений;

– проектные, строительные и занимающиеся технической эксплу­атацией организации, финансируемые из бюджета;

– органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

– государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъек­ты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:

– брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

– оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;

– финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием опера­ций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

– девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвес­тиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоя­тельно или с привлечением ранее перечисленных участников в каче­стве подрядчиков и соинвесторов);

– редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

– управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов;

– проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

– юристы, занимающиеся юридическим сопровождением опера­ций на рынке недвижимости;

– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профес-сиональной ответственности;

– участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся со­зданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

– аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимос­ти и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

– финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

– маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рек­ламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

– информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

– специалисты по информационным технологиям, обслужива­ющие рынок недвижимости;

– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

– сотрудники и члены национальных и международных профессиональ-ных объединений рынка недвижимости.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значи­тельной роли государства даже при сделках с объектами, находящи­мися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальны­ми органами остаются такие важные функции, как: проведение или контроль регистрации собственности и сделок, зонирование территорий, архитектурно-строительный контроль, лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

1.5. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоя­тельные товары. В настоящее время в России это: квартиры и комнаты, помещения и здания под офисы или магазины, пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи), свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе), складские и производственные объекты.

Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объек­тов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Та­кая группировка – многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) клас­сификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья – на на­значение, четвертая – на масштаб и характеристику объекта).

1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксп­луатации.

1.2. Постройки

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.2.5. Прочие.

3. МАСШТАБ

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро­район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

1. Готовые объекты.

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»).

Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть приме­нено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).

Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в на­стоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и осо­бенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.

Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в ко­торой земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1) специализированная не-движимость; 2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, мес­том расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на ко­торую существует общий спрос и которая обычно покупается, продает­ся или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в ка­честве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижи­мость делится на категории:

– недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятель-ности предприятия;

– инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получе-ния арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимо­сти капитала;

– недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

– недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;

– недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного

бизнеса недвижимость делится на типы: жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная.

Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объек­ты недвижимости делятся на следующие виды:

– жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);

– административные здания;

– промышленные здания;

– части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприя-тий);

– особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;

– сооружения;

– комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не преду-смотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существу­ет своя классификация. Законодательством России уста­новлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:

– земли населенных пунктов (поселений);

– земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

– земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Земли населенных пунктов – земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сель­ские и городские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим тер­риториальным зонам:

– земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;

– земли общего пользования, предназначенные для удовлетворе­ния нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набе­режными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);

– земли сельскохозяйственного использования;

– земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

– земли водоемов и акваторий;

– земли военных объектов и режимные зоны;

– резервные земли – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

ГЛАВА 2. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Цели и функции оценки недвижимости

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинте­ресованы различные стороны: продавцы и покупатели, владельцы объектов недвижимости различного назначения, инвесторы, кредитные организации (банки), государственные структуры (контрольно-ревизионные и на­логовые), управленческие структуры муниципальных образований, страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. На практике третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

– страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;

– кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безо­пасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить об­ратно в случае банкротства заемщика;

– государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансо­вые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, соб­ственник хочет определить страховую стоимость для оформления стра­ховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оцен­щика, собственника или третьих лиц, например банка или государствен­ного агент-ства. С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно – установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристра­стного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Однако прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или зна­чения результата, она должна иметь причину своего появ-ления, сформу­лированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиен­та заказать отчет об оценке, – это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соот­ветствии с целями предполагаемого использования. Потребность соб­ственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки.

Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, со-действующих проведе­нию адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, т.к. от этого за­висит, какие соответствующие назначению оценки теоретические зна­ния и практические приемы он должен применить в своем иссле­довании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы ис­следования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как от­чет по оценке будет использоваться в дальнейшем, т.е. тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки – ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оцен­ки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подхо­дов и методов оценки. В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

«3. Целью оценки является определение стоимости объекта оцен­ки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при опреде­лении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки...».

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгал­терского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведе­ние оценки обязательно, определены в ст. 8 указанного Закона. Проведение оцен­ки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необхо­димость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

- при приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе иму­щества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так­же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости от­носятся к объектам оценки, представляющим государственную соб­ственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встре­чающиеся. Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имуще­ственных долей;

- реорганизации предприятий; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении но­вых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зда­ний и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- принятии управленческих решений;

- составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разреше­нии имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использо­вания в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказ­чиком, а если она нестандартна и не определена законом или действу­ющими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), на­пример:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной сто­имости объекта недвижимости (например, незадействованного произ­водственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО «АВС» для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспе-чивает некоторую гарантию против неправильного использо­вания отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в от­чете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соот­ветствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки.

Например, цель оценки – определение рыночной стоимости квар­тиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориен­тации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе форми­рования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимо­связи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые кон­цепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оцен­ки. Они также позволяют дать определения фундаментальных поня­тий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а так­же выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отра­жением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возника­ющих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и зе­мельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки не­движимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факто­ров, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо не­совершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться. Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем ка­тегориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – принципы полезности, замещения, ожидания.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, – принципы ос­таточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономическо­го разделения.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, – принципы зависи­мости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions). На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприя­тия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, ес­тественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и ана­лиз различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принци­пов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной сто­имости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (на­пример, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления фор­мируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов дан­ного типа (на оценке полезности объекта рынком – при оценке ры­ночной стоимости);

2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности (Utility). Полезность – есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижи­мость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д. Собственность может быть полезна в том, что она:

– реализует определенную экономическую функцию;

– сдается в аренду и позволяет получать арендную плату;

– вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость.

Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максималь­ная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) по­лезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки. Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех тра­диционных подходов к оценке стоимости – затратного, рыночного и до­ходного.

Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создает­ся ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других про­гнозируемых будущих выгод.

II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшения­ми) (Principles associated with land and improvement). Эта группа прин­ципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) ха­рактеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и че­рез характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные за­коны микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует.

Эти принципы ориентиро­ваны на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение зат­ратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов не­движимости в рамках затратного подхода невозможен без использова­ния третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity). Стои-мость земельного участка определяется его продуктивностью (уров­нем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка – рента, для труда – зара­ботная плата, для капитала – проценты, для предпринимательских уси­лий – прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы тру­да, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведе­на компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традицион­ный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности – это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оп­лачено привлечение остальных факторов производства. Например, застройщик на основании мониторинга недвижимо­сти устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2, 5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0, 3 млн. руб., подрядчик определяет максимальную цену, кото­рую он может затратить за земельный участок, – 0, 2 млн. руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution). Сто­имость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельно­го участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристрой­ка дополнительных удобств – камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улуч­шений земельного участка. Данный принцип показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) уве­личивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продук-тивности (Increasing and decreasing returns). Реализуемые пользовате­лем на земельном участке улучшения обладают свойством изменя­ющейся продук-тивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку сто­имость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некото­рой определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Согласно этому принципу, последующие улучшения экономичес­ки целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не срав­няется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвеча­ет па вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Ва1апсе). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих слу­чаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы про­изводства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным. Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Этот принцип определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансиро-ванности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюс­трацией может служить приростная стоимость объединенного участ­ка земли. Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог пла­нируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и скла­дированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен при­обрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав (Economic division). Систе­мы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и прода­вать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Сто­имость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Данный принцип гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment). Эти принципы связаны с рыночной инфра­структурой и являются интерпретацией для прикладной теории оцен­ки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и со­ответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное опреде­ление рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценоч­ных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, вли­яющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави­сит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или эко­номическое местоположение землепользования. Если происходят из­менения в характере землепользования в округе либо меняется эко­номическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по перера­ботке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового земле­пользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других земле-пользований в при­легающей местности.

Принцип соответствия (Conformity). Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении. Этот принцип определяет, в какой степени архитектур­ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожи­даниям рынка. С принципом соответствия связаны принципы регрессии (пониже­ния) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка. Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. долл. в кварта­ле, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. долл., станет убыточной – за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И на­оборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения (Supply and demand). Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользовате­ля или группы пользователей. При этом она должна быть относитель­но дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимос­ти, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные поку­патели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке пред­ложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут сни­жаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в усло­виях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда пред­ложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию от­ражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимос­тью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют сто­имость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены – это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции (Competition). Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Из­быточные или монопольные прибыли – это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предприниматель­ской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулиру­ют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыноч­ных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необхо­димый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уров­ня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка мо­жет играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в со­четании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше ры­ночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рас­сматривать сверх-прибыль как отдельный поток дохода (наряду с пото­ком дохода, соответствующим нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нор­мальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения (Change). Стоимость недвижимости не посто­янна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые пред­приятия открываются, старые – закрываются. Характер использова­ния земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрож­дения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижи-мости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижи-мости возможных изменений природных и социально-экономи­ческих условий, в которых находится объект. Таким образом, изменение – это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижи­мости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оцен­ки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех ка­тегорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту соб­ственности на дату оценки. Однако это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности этот прин­цип утверждает, что наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно: 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридичес­ки допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку, на котором находятся улучшения). Эти четыре условия пред­ставляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные вари­анты, претендующие на «номинацию» – НЭИ.

Таким образом, наиболее эффективное использование определяет­ся как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправдан­ных и правомочных, физически возможно, юридически не противопо­казано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки. Обобщение приведенных принципов приведено на схеме 2.1.