![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Расчет величины накопленного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность улучшений (зданий и сооружений), а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Накопленным износом называется общая потеря имуществом стоимости в процентном (долевом) или стоимостном выражении на дату оценки. Существует три составляющих накопленного износа: физический, функциональный и внешний (экономический). Определение величины накопленного износа производится по следующей формуле:
где: НИ - накопленный износ в процентном выражении; ФИ – физический износ в процентном выражении; Функц – моральный износ в процентном выражении; ВИ – внешний износ в процентном выражении. Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Физический износ зданий и сооружений определяется с использованием инструкции ВСН 53 - 86(р) в результате визуального осмотра. Данные по состоянию конструктивных элементов и соответствующие им значения типа технологического состояния и физического износа приведены в таблице ниже. Таблица 7.10. Определение физического износа здания
В данной таблице произведена оценка состояния внутренних конструктивных элементов и определен их физический износ в соответствии с ВСН 53-86(р). В соответствии с проведенным осмотром оцениваемым помещениям был присвоен тип технического состояния «хорошее», что согласно приведенной выше таблице соответствует среднему значению износа в размере 10%. Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Нами не выявлено существенных признаков функционального износа у Объектов оценки. Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Мы не выявили существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
|