Перехода права собственности 2 страница

Второй из указанных нами выше типов решений не подходит для удовлетворения обязательственного требования: вряд ли обоснованно подводить под ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость и решение о присуждении - такое решение не устанавливает вещное право и не подтверждает его наличие. Тем не менее возможность регистрации перехода права собственности непосредственно на основании судебного решения прямо предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. И если указанные нами принципы решения вопроса об основании требования из п. 3 ст. 511 ГК РФ не терпят исключений, это положение говорит не в пользу " обязательственной теории" данного требования.

Сложившаяся судебная практика. Если требование должно предъявляться к другой стороне по сделке, как это указывается в абз. 1 п. 61 Постановления N 10/22 < 1>, то и в резолютивной части решения ответчик должен обязаться произвести соответствующее действие - оказать содействие в регистрации перехода права. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13534/10 рассматриваемое требование прямо названо как " возникшее из обязательства".

--------------------------------

< 1> Абзац 1 п. 61 Постановления N 10/22 устанавливает: " Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне...".

Такое решение не может ни содержать вывода о принадлежности имущества, ни устанавливать наличие права собственности, которое возникнет у покупателя только после исполнения сторонами обязанностей по договору. Не может оно и обязывать к чему-либо регистрирующий орган, а также быть основанием для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно не может заменить действие самого ответчика, к совершению которого предполагается этого ответчика понудить. После вступления такого решения в силу речь может идти либо о добровольном исполнении его самим ответчиком (т.е. подача соответствующих документов), либо об обращении взыскания на имущество должника в рамках исполнительного производства < 1>.

--------------------------------

< 1> В этом плане (до принятия Постановления N 10/22) весьма последовательно поступил ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 25 января 2010 г. по делу N А13-6611/2009: " Решение от 07.09.2009 по настоящему делу не является решением о признании права собственности. Данное решение не обязывает УФРС зарегистрировать переход права собственности. УФРС не лишено возможности в соответствии со статьями 18, 20 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проверить представленные на регистрацию документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, на соответствие по форме и содержанию требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, в том числе Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)".

Но высшая судебная инстанция не торопится последовательно проводить свою позицию.

Во-первых, изложенный вывод напрямую не сформулирован, хотя о том, что высший судебный орган придерживается такой позиции, можно заключить из наличия в двух других случаях прямого указания на включение в резолютивную часть требования к регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию < 1>. В то же время нижестоящие суды единодушно включают в резолютивную часть решения указание " осуществить (произвести) государственную регистрацию перехода права", никому конкретно его не адресуя. Поэтому на практике положительное решение по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ является основанием для государственной регистрации перехода права собственности. Это полностью соответствует абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, который закрепляет возможность регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон непосредственно на основании судебного решения.

--------------------------------

< 1> Абзац 4 п. 62, абз. 5 п. 65 Постановления N 10/22. Как уже указывалось, последний пункт может являться частным случаем п. 61.

Во-вторых, известно, что изложенные выше аргументы не мешают судам рассматривать такое решение как накладывающее обязанность непосредственно на регистрирующий орган (со ссылкой на общеобязательность судебных решений < 1>).

--------------------------------

< 1> В абз. 4 п. 53 Постановления N 10/22 установлено: " В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле".

Так, в качестве примера к п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 " Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" приведено дело, в котором одна сторона требовала понудить другую сторону зарегистрировать сделку, а в итоге решение оказалось " основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию". Следует особо подчеркнуть, что в данном пункте анализировалось применение п. 3 ст. 165 ГК РФ - достаточно часто он упоминается в комментариях к п. 3 ст. 551 ГК РФ. Но есть один нюанс, на который необходимо обратить внимание: в ст. 165 ГК РФ речь идет об исцелении ничтожности сделки, тогда как требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляется, когда договор действителен.

Условия удовлетворения требования

о государственной регистрации перехода права собственности

при повторной продаже

Критерии определения покупателя, имеющего преимущество перед другими покупателями. Допустимо рассмотреть следующие ситуации.

1. Недвижимость продана двум покупателям, находится во владении продавца, государственная регистрация перехода права собственности не проведена.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет время заключения договора (ст. 398 ГК РФ).

2. Недвижимость продана двум покупателям, государственная регистрация перехода права не осуществлена, но имущество передано во владение покупателю, который был вторым по времени заключения договора.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет передача имущества (ст. 398 ГК РФ).

3. Продавец последовательно заключает три договора продажи одного и того же объекта недвижимости. Покупатель, с которым был заключен первый по времени договор, не получает владения вещью и не становится зарегистрированным собственником ее; покупатель, с которым был заключен второй по времени договор, получает имущество во владение; покупателю по третьему договору удается зарегистрировать переход права собственности.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет государственная регистрация права собственности (абз. 7 п. 61 Постановления N 10/22). В абз. 1 п. 61 Постановления N 10/22 ответчиком по иску из п. 3 ст. 551 ГК РФ названа другая сторона договора купли-продажи, а переход права собственности к третьему лицу, не являющемуся стороной договора, исключает возможность предъявления к нему рассматриваемого требования < 1>. Получается, что безусловное преимущество имеет тот покупатель, который раньше всех успел зарегистрировать переход права собственности, независимо от того, кто раньше заключил договор или принял владение имуществом < 2>.

--------------------------------

< 1> Ср.: абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 " О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

< 2> Критерий передачи отпадает, когда имущество находится во владении третьего лица на основании договора с продавцом. В этом случае согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности отношения продавца и покупателя с третьими лицами не меняются. В силу указанного пункта правопреемство по требованию из ст. 398 ГК РФ к этому третьему лицу возможно не раньше государственной регистрации, поэтому критерий государственной регистрации имеет здесь приоритет над критерием времени заключения сделки (при условии соблюдения требования добросовестности).

С подобной позицией сложно согласиться, поскольку критерий государственной регистрации является решающим тогда, когда лицо приобретает имущество, добросовестно ориентируясь на запись в ЕГРП < 1>.

--------------------------------

< 1> Ср.: obiter dictum Постановления Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13534/10: " Банк " НОМОС-БАНК", кредитуя строительство под залог объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводился, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов".

Выявить недобросовестность достаточно несложно, если покупатель знал о том, что имущество уже продано третьему лицу, - когда его фактически уведомили об этом до того, как он приобрел преимущество перед этим третьим лицом.

В то же время могут быть ситуации, когда покупатель действовал без должной осмотрительности.

В случае, когда первый договор купли-продажи недвижимости заключен под условием, что государственная регистрация перехода права собственности проводится после передачи имущества, а второй - под условием, что регистрация проводится перед ней, вопрос о том, какой из покупателей имеет преимущество, должен решаться в зависимости от того, когда покупатель по первому договору получил имущество во владение. Если он завладел имуществом задолго до того, как второй покупатель заключил договор купли-продажи, последний не может быть признан добросовестным, поскольку перед заключением такого договора он должен был, как разумный приобретатель, осмотреть объект недвижимости. Тогда бы он и узнал о владельце и, связавшись с ним, установил, что имущество уже продано < 1>.

--------------------------------

< 1> Против этого возражают, что владение объектами недвижимости не является " внешне распознаваемым фактическим господством" (Рудоквас А.Д. Комментарий отдельных положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 // Вестник ВАС. 2010. N 7. С. 73). Между тем отсутствие у отчуждателя фактического доступа к объекту, как и отсутствие знаков, которыми определяется приобретаемое пространство, чем бы это ни объяснялось, только вызовет разумные подозрения приобретателя. Их наличие - вопрос факта.

ЕГРП в этом плане является лишь эффективным способом уведомить общественность о наличии прав на имущество и его обременений (ср. английскую доктрину " constructive notice"), но его существование отнюдь не снимает с покупателя обязанность действовать добросовестно, имея информацию о возможном нарушении прав других лиц из иных источников (ср. английскую доктрину " actual notice"). Владение в этом отношении также выполняет функцию оповещения третьих лиц о наличии их прав на данное имущество < 1>. Поэтому следует лишить недобросовестного покупателя преимущества перед тем покупателем, о продаже которому данной недвижимости он знал или должен был знать.

--------------------------------

< 1> Ср. с логикой распространения по аналогии нормы п. 1 ст. 302 ГК РФ на приобретателя заложенного имущества в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 " О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". А.А. Маковская для обоснования данной позиции использовала выражения " публичность залога" и вообще " публичность права", рассматривая владение как способ доведения до всех третьих лиц информации о наличии права на чужое имущество (Маковская А.А. Добросовестность участников залогового правоотношения и распределение рисков // Основные проблемы частного права. М., 2010. С. 135 - 139). Такая логика разделяется всей европейской цивилистикой, которая видит в указанном отношении к владению (как к способу уведомления третьих лиц) проявление принципа публичной достоверности, по которому все абсолютные права должны быть " видимы" третьим лицам. " Видимость" обеспечивается двумя путями: организованным - через регистрацию прав или сделок и неорганизованным - через владение (см.: Atias C. Droits civil - Les biens. Litec, 2009. P. 212 (N 310); Albaladejo M. Derecho civil. T. III. Derecho de bienes. 11a ed. Madrid, 2010. P. 225 - 226; Sachenrecht. 34. Aufl. , 2010. S. 15 - 16, Rn 38).

Следует подчеркнуть, что намного сложнее определить последствия недобросовестного поведения, которые могут иметь два направления помимо простого лишения преимущества перед другими покупателями:

- во-первых, сделка, заключенная покупателем, знающим, что недвижимость уже продана другому лицу, является ничтожной по ст. 168 ГК РФ (через ст. 10 ГК РФ). Вследствие этого первый покупатель вправе предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, соединенное с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ, к продавцу, если недобросовестный покупатель успел зарегистрировать переход права собственности < 1>;

--------------------------------

< 1> В Определении ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09 изложена ситуация, когда покупатель добился государственной регистрации перехода права собственности, при том что второй покупатель зарегистрировал свое право собственности на основании недействительной сделки, а продавец уже был ликвидирован.

- во-вторых, покупатель, на момент заключения договора продажи недвижимости знающий о том, что это имущество уже продано третьему лицу, становится обязанным в отношении этого третьего лица так, как был бы обязан в отношении этого лица продавец < 1>.

--------------------------------

< 1> Возможное юридическое основание этому - либо признание прав первого покупателя обременением, либо признание недобросовестно заключенного договора содержащим особое подразумеваемое условие, согласно которому покупатель обязан предоставить недвижимость тому покупателю, о правах которого он знал (знание о них на момент заключения договора означало его согласие с приобретением имущества этим покупателем, чему он поэтому должен способствовать).

Отсутствие у покупателя, зарегистрировавшего переход права собственности, требования из ст. 398 ГК РФ. В рамках настоящего исследования не может быть обойдена вниманием взаимосвязь ст. 398 ГК РФ, определяющей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, с п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Предположим ситуацию, когда один покупатель получает вещь во владение раньше, чем другой регистрирует за собой право собственности на нее (безотносительно ко времени заключения договоров). При этом оба являются добросовестными. Второй покупатель на момент государственной регистрации уже не имел возможности получить имущество от продавца < 1> (ст. 398 ГК РФ), а потому не имел и права требовать от продавца осуществить государственную регистрацию, заявляя требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ < 2>. При этом владение первого покупателя является законным (ст. 305 ГК РФ; абз. 3 п. 60 Постановления N 10/22).

--------------------------------

< 1> Ср.: Определение ВАС РФ от 11 января 2009 г. N 15221/08: " Фактическая передача имущества первому покупателю влечет невозможность исполнения продавцом обязательства по его передаче другому приобретателю, а не недействительность второго договора по отчуждению имущества".

< 2> Абзац 3 п. 61 Постановления N 10/22.

Таким образом, государственная регистрация права собственности за покупателем проведена при отсутствии у него юридической возможности понудить продавца ее совершить и при вероятном отсутствии юридической возможности получить вещь от владеющего покупателя.

Еще более спорной является ситуация, когда государственная регистрация была проведена до передачи имущества другому покупателю. И здесь зарегистрировавший за собой право собственности покупатель не может воспользоваться ст. 398 ГК РФ, отчего требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ тоже отсутствует (хотя и фактической потребности в нем у покупателя уже нет). Получается так, что рассматриваемое требование может отпасть уже после государственной регистрации.

Обозначенные коллизии могут быть решены следующим образом:

Первое. Когда покупатель утрачивает требование из ст. 398 ГК РФ (а продавец - из п. 3 ст. 484 ГК РФ), он не может и регистрировать право собственности за собой, поскольку теряет также требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если же переход права собственности был зарегистрирован до отпадения требования из ст. 398 ГК РФ, зарегистрированное право покупателя может быть оспорено в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

Второе. У владеющего покупателя, как законного владельца, изъять имущество нельзя, а потому покупателю, зарегистрированному в качестве собственника данного имущества, придется расторгать договор продажи и восстанавливать запись о праве продавца на недвижимость < 1>. Но до этого момента владеющий покупатель не может зарегистрировать переход права собственности.

--------------------------------

< 1> По п. 65 Постановления N 10/22 в связи с неисполнением продавцом обязанности передать товар (ср. п. 2.2 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 (СПС " КонсультантПлюс")).

Третье. Зарегистрировавший за собой право собственности покупатель может в отношениях с третьими лицами, в том числе с другим, владеющим покупателем, пользоваться виндикацией (ст. 301 ГК РФ). Но эта ситуация маловероятна ввиду того, что владеющий покупатель является законным владельцем. В случае отмены нормы ст. 305 ГК РФ, как это предлагается проектом о внесении изменений в ГК РФ, встанет вопрос о наличии у такого покупателя преимущественного права приобретения < 1>.

--------------------------------

< 1> Ср.: Постановление ФАС Московского округа от 19 февраля 2010 г. по делу N А41-1363/09 (сделкой - основанием требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ нарушено преимущественное право, установленное ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Первый подход, как и последний < 1>, уже применялся на практике.

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 18 ноября 2009 г. N ВАС-14678/09.

В ВАС РФ было рассмотрено следующее дело. В то время, когда покупатель предъявлял требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, продавец продал и зарегистрировал переход права собственности за третьим лицом, которое в свою очередь успело реализовать имущество еще одному лицу. Рассмотрение первого дела было приостановлено до разрешения следующего схожего иска, а затем оба иска были удовлетворены < 1>. Основание решений излагалось в Определении ВАС РФ таким образом: " Поскольку спорное имущество из владения истца не выбывало, суды сделали выводы о том, что переход права собственности от завода к М.М. Амирханову и в дальнейшем к обществу не состоялся" < 2>.

--------------------------------

< 1> См.: по первому делу (N А63-671/2009) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 марта 2011 г., по второму (N А63-11102/06) - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г.

< 2> Определение ВАС РФ от 19 января 2012 г. N ВАС-9034/11.

Небезынтересна и правовая позиция, изложенная в первом деле:

" При рассмотрении споров между несколькими покупателями недвижимого имущества и продавцом необходимо исходить из того, что иск первого покупателя об оспаривании зарегистрированного права второго покупателя и о понуждении продавца к государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, если суд установит, что передача владения недвижимым имуществом произведена первому покупателю.

Такой правовой смысл вытекает и из положений части 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что право кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника и передачи ее кредитору отпадает только в том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, заключенным с разными покупателями, является фактическая передача вещи покупателю.

Однако данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суды не исследовали и не установили" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 ноября 2009 г. по делу N А63-671/2009.

Между прочим, до этого пассажа суд в своем постановлении коснулся довода истца о том, что последующие договоры купли-продажи недействительны. Со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 " О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд указал, что последующие договоры продажи той же недвижимости действительны. Вопрос о применении ст. ст. 10 и 168 ГК РФ не ставился < 1>.

--------------------------------

< 1> То, что спор мог быть решен также на основании требования добросовестности (вторая продажа и государственная регистрация состоялись уже тогда, когда имуществом владел истец по обоим делам), не влияет на тот факт, что суды руководствовались отсутствием возможности приобрести владение как основанием для признания государственной регистрации права собственности за вторым покупателем и перехода этого права к его преемнику незаконной.

Итак, вариантом разрешения коллизии между владеющим, но не зарегистрированным в качестве собственника покупателем и невладеющим, но зарегистрировавшим право собственности покупателем (при добросовестности обоих) является оспаривание государственной регистрации прав невладеющего покупателя в связи с отсутствием основания в государственной регистрации (отсутствием или отпадением требования из ст. 398 ГК РФ) < 1>. Это требование может быть соединено или не соединено с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ к стороне по сделке.

--------------------------------

< 1> См. также: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июля 2011 г. по делу N А05-13888/2010.

Общие условия удовлетворения требования

о государственной регистрации перехода права собственности

Условия удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, прямо названные в законе. Пункт 3 ст. 551 ГК РФ указывает непосредственно лишь на два условия < 1>, которые необходимы для вынесения положительного решения по иску из п. 3 ст. 551 ГК РФ:

--------------------------------

< 1> Есть, правда, и очевидное третье: имущество должно быть недвижимым (см., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 октября 2009 г. по делу N А05-5229/2009).

1) истец должен быть стороной договора купли-продажи недвижимости;

2) предъявлению данного требования должно предшествовать уклонение ответчика от государственной регистрации.

1. В рамках данной части настоящей статьи нельзя обойти вниманием то, что положения п. 3 ст. 551 ГК РФ нередко используют для того, чтобы " обойти" обоснованный отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности. Поэтому судам необходимо проверять вопрос наличия у продавца права собственности на имущество: если принадлежность имущества продавцу установлена быть не может, договор купли-продажи признается недействительным < 1> (правда, сейчас практика начала смещаться в сторону подхода, согласно которому продажа чужой вещи есть действительная сделка < 2>; в связи с этим титул продавца может стать непоименованным условием удовлетворения рассматриваемого требования).

--------------------------------

< 1> Постановление Президиума ВАС РФ от 29 мая 2007 г. N 6623/05. См. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 марта 2009 г. по делу N А39-1835/2008, в котором сделка продажи недвижимости признана недействительной, поскольку право собственности продавец зарегистрировал только после ее совершения.

< 2> Самое важное подтверждение этого - " реанимация" ст. 461 ГК РФ в п. 43 Постановления N 10/22. Поскольку эта статья закрепляет именно договорную ответственность продавца, для ее применения необходимо, чтобы договор купли-продажи чужой вещи рассматривался как действительный. Попытки согласовать применение ст. 461 ГК РФ с недействительностью продажи чужой вещи неубедительны.

Если сделка не признана недействительной, но возбуждено производство по иску о признании ее недействительной, производство по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ должно быть либо приостановлено до разрешения дела по иску о признании сделки недействительной (абз. 5 ст. 215 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ), либо объединено с ним (ст. 151 ГПК РФ, ст. 130 АПК РФ). Если требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ было удовлетворено до предъявления указанного требования или вследствие незнания о споре по поводу действительности сделки, третье лицо, не участвовавшее в деле из требования по п. 3 ст. 551 ГК РФ, вправе предъявить иск о признании сделки недействительной или применении последствий ее недействительности.

Иногда рассматриваемое требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляется судебным приставом-исполнителем. Однако подобное требование судебного пристава-исполнителя должно обосновываться не нормами ГК РФ, а специальным законодательством - законодательством об исполнительном производстве (возможность предъявлять такие требования имеет значение для реализации имущества должника < 1>).

--------------------------------

< 1> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04, принятое до поправок и потому не удовлетворившее требование судебного пристава-исполнителя.

Помимо сказанного следует отметить возможность перехода права из п. 3 ст. 551 ГК РФ в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства. Во втором случае речь идет об уступке прав или прав и обязанностей по договору купли-продажи. Суду необходимо проверить наличие согласия продавца на перевод долга, если таковой имел место (п. 1 ст. 391 ГК РФ). До момента государственной регистрации (в условиях, когда суды придерживаются позиции о том, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является возникшим из обязательства) договор уступки является способом отчуждения купленного и переданного имущества < 1>.

--------------------------------

< 1> См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 9 февраля 2012 г. по делу N А65-3748/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 31 января 2012 г. по делу N А60-4155/2011; Определение ВАС РФ от 5 июля 2011 г. N ВАС-7718/11. Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 6325/11, где данная возможность признана, хотя дело решено не в пользу цессионария на основании ст. 10 ГК РФ.

2. Достаточно часто в судебных решениях встречается такое основание для отказа в удовлетворении требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ: ответчик " не отказывался предоставить необходимые для регистрации права документы, совершить определенные действия" < 1>. Соответственно от истца обычно требуют доказать факт уклонения < 2> (в том числе факт обращения к ответчику < 3>), тогда как ответчики вправе возражать против этого, доказывая, что уклонения не было. Иногда суды обязывают ответчика доказывать отсутствие уклонения, указывая, например, что причин для неоказания содействия в государственной регистрации нет < 4>, и при отсутствии таких доказательств признают наличие уклонения < 5>.

--------------------------------

< 1> Не ясно, каким образом обе стороны могут " избежать длительных и дорогих процедур оформления права собственности в административном порядке" (Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М., 2011. С. 325 (вопрос 236)), поскольку суду должны представляться все те документы, которые были бы представлены в регистрирующий орган, а затем выигравшая дело сторона должна вновь обращаться за регистрацией.