Перехода права собственности 5 страница

--------------------------------

< 1> К примеру, и договор купли-продажи движимой вещи может устанавливать, что право собственности переходит с момента заключения договора, а передача последует позднее (п. 1 ст. 223 ГК РФ диспозитивен). Но если имущество будет продано после этого третьему лицу и передано ему, первый покупатель не сможет обратиться с иском из ст. 301 ГК РФ, поскольку отпало его требование из ст. 398 ГК РФ к продавцу, и второй покупатель защищен по ст. 302 ГК РФ (даже приобретает собственность в толковании абз. 4 п. 13 Постановления N 10/22).

Это следует связать со ст. 302 ГК РФ, как в приводившихся выше исключениях из сферы применения п. 3 ст. 551 ГК РФ. По договору купли-продажи, в котором покупатель признается собственником с момента его заключения, продавец оказывается в положении лица, которому покупатель-собственник предоставил по своей воле владение данным имуществом. Третье лицо, которому продавец продал и передал вещь, оказывается в положении добросовестного приобретателя. Но без получения имущества во владение ст. 302 ГК РФ не применяется, а потому критерий государственной регистрации в абз. 7 п. 61 Постановления N 10/22 не может дать безусловное преимущество невладеющему покупателю через ст. 302 ГК РФ.

Завладение вещью все же нельзя признавать элементом основания приобретения права собственности. Таким элементом будет юридическая возможность иметь владение (через ст. ст. 398 или 305 ГК РФ), отсутствие которой будет препятствовать как государственной регистрации права собственности покупателя, так и сохранению записи о нем в случае отпадения требования из ст. 398 ГК РФ. Поэтому суд должен оценивать не только наличие основания для приобретения права собственности, но и возможность в соответствии с договором признать приобретение покупателем права собственности. По общему правилу приобретение признается с переходом имущества во владение покупателя. По п. 1 ст. 223 ГК РФ и п. 61 Постановления N 10/22 < 1> приобретение права собственности по договору может признаваться и до передачи, что не отменяет действие ст. 398 ГК РФ.

--------------------------------

< 1> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 5785/11.

Таким образом, отечественное право предусматривает сложный способ приобретения права собственности на недвижимость, в котором владение необходимо по общему правилу для признания приобретения права собственности, а государственная регистрация - для того, чтобы сделать это приобретение " видимым" для всех третьих лиц. При этом до передачи как движимого, так и недвижимого имущества приобретение признается условным в силу ст. 398 ГК РФ.

Правомочие на осуществление регистрации

права на недвижимость

Значение государственной регистрации прав на недвижимость. Публичная достоверность юридического документа понимается как свойство, либо влияющее на материально-правовой эффект, либо влияющее на распределение бремени доказывания. В соответствии с первой трактовкой: кто указан в качестве правообладателя на документе, обладающем данным свойством, тот и признается правообладателем. В соответствии со второй: указание лица в качестве правообладателя на таком документе создает опровержимую презумпцию того, что это лицо является правообладателем (это презюмируется, но может быть опровергнуто).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Помимо общего правила абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость (" государственная регистрация - акт признания и подтверждения"), тот факт, что правильность записи в ЕГРП допускает его оспаривание, подтверждает, что в законодательстве нашло закрепление второе понимание публичной достоверности ЕГРП < 1>.

--------------------------------

< 1> В целом правильно отмечается при этом, что " никакой иной орган, кроме суда, в том числе сам орган по регистрации прав, не вправе принять решение о погашении регистрационной записи по тому основанию, что право принадлежит другому лицу" (Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Защита собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 19). Однако было бы неправильно лишать стороны возможности обратиться с заявлением об исправлении записи в ЕГРП, если зарегистрированное в качестве правообладателя лицо согласно с претензиями настоящего собственника. Речь, соответственно, должна идти о невозможности какого-либо органа, кроме суда, в одностороннем порядке погашать запись.

Таким образом, государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее (декларативное) значение < 1>. Это не отменяет положение п. 2 ст. 8 ГК РФ (принятое, к слову, до Закона о регистрации прав на недвижимость), но уточняет его в том смысле, что основанием приобретения права собственности на недвижимость является не государственная регистрация, а действия сторон.

--------------------------------

< 1> Новоселова А.А., Подшивалов Т.П. Вещные иски: проблемы теории и практики. М., 2012. С. 185 - 189; Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 85 - 90.

Единственным доказательством зарегистрированного права является государственная регистрация. Возникает вопрос: а что может подтвердить существование права незарегистрированного? Поскольку абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость допускает возможность оспорить зарегистрированное право, он неизбежно подразумевает возможность и незарегистрированных прав рядом с зарегистрированными (в силу чего эти последние только и могут быть оспорены). В противном случае абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, допускающий виндикацию по правилам ст. 302 ГК РФ к зарегистрировавшемуся в качестве собственника в ЕГРП приобретателю (даже добросовестному), был бы просто бессмысленным.

С учетом существования опровержимой презумпции обладания правом на недвижимость должны существовать и субъекты, управомоченные эту презумпцию опровергнуть, т.е. обладающие правомочием иметь свое право зарегистрированным. По существу п. п. 52 - 65 Постановления N 10/22 посвящены проблемам реализации данного права < 1>.

--------------------------------

< 1> Именно такое материальное право обосновывает и виндикацию, и иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими, и иск о признании права собственности на недвижимость, права на которую зарегистрированы за другим лицом (в том числе для целей государственной регистрации приобретения права собственности в силу приобретательной давности в п. 19 Постановления N 10/22). Обладатель " книжного права" обязан с точки зрения материального права зарегистрировать право собственности за истинным собственником.

Незарегистрированные права на недвижимость и споры о ней. Виндикация в настоящем, гражданско-правовом виде направлена отнюдь не на возврат держания, а на возврат владения вещью в смысле владения правом на нее < 1>. Виндикационный спор - это спор двух лиц, каждый из которых считает себя собственником этой вещи. Попытки иной трактовки приводят к появлению уголовно-правового понимания виндикации, в соответствии с которой ее целью является устранение таких нарушений владения, которые связаны не с отрицанием титула у собственника, а с фактом лишения собственника держания. Виндикация в этих условиях (как и негаторный иск) становится заменой полицейской и владельческой защиты, причем на обременительных для собственников условиях < 2>.

--------------------------------

< 1> Как запись в ЕГРП подтверждает общественности, кто является владельцем права на недвижимое имущество, так и владение вещью, когда доведение до сведения общественности не организовано, подтверждает права владельца на эту вещь (вспомним, что владение в соответствии с принципом публичной достоверности делает " видимыми" абсолютные права, когда государством не организована их регистрация).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник " Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

< 2> В.В. Витрянский говорит о том, что виндикация и негаторный иск предъявляются лишь обладателем " бесспорного" права на имущество, отвергая при этом позицию К.И. Скловского, утверждающего, что признание права собственности входит в предмет этих исков (см.: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 21, 27, 28). Мнение В.В. Витрянского основано на ином толковании выражения " единственное доказательство зарегистрированного права", согласно которому нет прав на недвижимость, кроме зарегистрированных (эта позиция восходит к принципу внесения, по которому нет прав без регистрации. Кстати, в указанной статье В.В. Витрянский называет зарегистрированное в качестве собственника лицо " формально-юридически" собственником недвижимости). Аналогичным образом рассуждает - под давлением принципа внесения - Е.А. Суханов (см.: Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М., 2007. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. С. 183 - 184).

Пункт 52 Постановления N 10/22 подтверждает, что специальный иск о корректировке записи в ЕГРП излишен. Наличие у истца держания влечет применение к требованию ст. 208 ГК РФ. В идеале же виндикация направлена против как держателя, так и иного лица, незаконно зарегистрированного в качестве собственника имущества (в Постановлении N 10/22 - положительные и отрицательные иски о признании права собственности, в которых истец доказывает наличие у него права собственности), а негаторный иск - против обладателей незаконно зарегистрированных обременений (в Постановлении N 10/22 - иски о признании обременений отсутствующими).

Согласно абз. 2 п. 52 Постановления N 10/22 все иски, которыми оспаривается зарегистрированное право, предполагают принятие по ним решений, являющихся основаниями для внесения записи в ЕГРП. Выше доказывалось, что подобные решения (и иски) являются по своему характеру декларативными, хотя и могут быть соединены с требованиями о присуждении. Но удовлетворение последних зависит от удовлетворения декларативного иска. Сами по себе они касаются установления наличия права на то, чтобы быть зарегистрированными в качестве правообладателя.

Среди требований, основанных на указанном праве, и рассматриваемое, хотя оно, в отличие от указанных, зависит от удовлетворения требований о присуждении. " В чистом виде" оно предъявляется, когда продавец уже не имеет права быть зарегистрированным в качестве собственника, в то время как покупатель имеет данное право. При этом продавец может защитить свое право быть незарегистрированным (требовать регистрации перехода права собственности к покупателю), поскольку это может быть связано с известными для него выгодами (например, из-за налогов, бремени содержания имущества, обременений, лишающих собственника возможности выгодно использовать недвижимость < 1>).

--------------------------------

< 1> Нельзя не вспомнить в связи с этим пример с продажей в Европе замков за немыслимо маленькие деньги, когда их приобретение оборачивается для покупателя большими лишениями, связанными со строго целевым использованием замка, обязанностями по обеспечению посещения этих замков туристами, большими расходами на содержание, восстановлением объекта и прочими публично-правовыми обязанностями.

Требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является процессуальным выражением права на государственную регистрацию, так что его отсутствие влечет незаконность государственной регистрации. Поэтому можно с его помощью доказать незаконность регистрации прав иных лиц: второго (третьего и т.д.) покупателя, недобросовестно зарегистрировавшего за собой право собственности или не обладающего требованием из ст. 398 ГК РФ (как по той причине, что владельцем является уже истец-покупатель, так и по той, что сделка ответчика с продавцом недействительна < 1>); третьего лица, к которому продавец должен был бы предъявить иск о признании права собственности. Другим способом обоснования защиты владеющего добросовестного покупателя может быть приобретение им права собственности в силу ст. 302 ГК РФ.

--------------------------------

< 1> См., например: Определение ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09 по делу N А57-10057/02.

Заключение

Резюмируя изложенное, хотелось бы указать следующее. Причиной возникновения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ является та особенность нашего законодательства, которая предусматривает, что переход права подлежит регистрации на основании заявлений обеих сторон, допуская возможность государственной регистрации перехода права только в специально указанных случаях < 1>.

--------------------------------

< 1> См., например: последний абзац п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 Закона о регистрации.

Такой подход изначально неверен: заявление необходимо только для возбуждения соответствующего административного производства, т.е. для оформления состоявшегося перехода прав, и, следовательно, нет причин для того, чтобы не допускать такое оформление на основании заявления только одной стороны.

Покупатель с заключением договора продажи недвижимости приобретает помимо не обязывающего третьих лиц обязательственного права (п. 3 ст. 308 ГК РФ) < 1> право на то, чтобы быть зарегистрированным в качестве правообладателя в ЕГРП, с помощью которого он может оспаривать государственную регистрацию (например, продавца). Многими правопорядками данное право признается в том или ином виде (право ожидания в германской правовой семье, собственность по справедливости с момента возникновения обязательства продать недвижимость в странах общего права; приобретение права собственности solo consensu во французском праве). У нас аналог появится, видимо, в виде преимущественного права приобретения чужой недвижимой вещи, но нет ничего, что мешало бы признать его существование уже сейчас < 2>.

--------------------------------

< 1> Пользуясь словами Р.С. Бевзенко по поводу права выкупа в договоре аренды, " оно лишь позволяет претендовать на возникновение права собственности на недвижимое имущество, но не имеет вещного эффекта" (Бевзенко Р.С. Государственная регистрация на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. Т. 11. С. 30; Он же. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 53).

< 2> К слову, немецкое Anwartschaftsrecht является изобретением судебной практики, а не законодателя ( Sachenrecht. 34. Aufl. , 2010. S. 9, Rn 20).

Такое значение могло бы быть придано материальному субъективному праву из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Достаточно признать как принцип возможность оспаривать с его помощью зарегистрированные права не только продавца (в практике встречаются случаи, когда это признавалось возможным).