Государственной регистрации

В ходе реформы российского гражданского законодательства предполагается < 1> среди прочего внести изменения в правовое регулирование государственной регистрации гражданских прав. В частности, предполагается предусмотреть общие правила регистрации любых прав, подлежащих регистрации, уйдя от существующего на сегодняшний день партикуляризма в правовом регулировании, когда регистрация каждого вида подлежащих регистрации прав - будь то права участников обществ с ограниченной ответственностью, права на недвижимость, права на результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации - осуществляется по своим собственным правилам, никак не соотносящимся с другими видами регистрации. Другой существенной новеллой, в первую очередь в сфере регистрации прав на недвижимость, должен стать полный отказ от регистрации сделок с нею и переход на регистрацию прав и обременений.

--------------------------------

< 1> Настоящая статья завершена 10 июля 2012 г., в связи с чем используются тексты законопроектов и поправок к ним, опубликованные до указанной даты.

Перечисленные нововведения не вызвали существенных возражений, чего не скажешь о другом правиле, связанном с регистрацией гражданских прав, предлагаемом проектом о внесении изменений в ГК РФ, а именно о введении нотариальной формы сделок с имуществом, подлежащим государственной регистрации.

Предложение о введении нотариальной формы сделок с объектами, права на которые подлежат регистрации, было высказано в порядке обсуждения в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации < 1>, однако не вошло в итоговый текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации < 2>. Это не означало, однако, отказа Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее - Совет по кодификации) от идеи введения нотариальной формы таких сделок.

--------------------------------

< 1> Текст Концепции опубликован в сети Интернет на сайте: https://www.privlaw.ru/vs_info.html.

< 2> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11. С. 6 - 99.

Так, уже в опубликованном в ноябре 2010 г. первом проекте новой редакции разд. I ГК РФ в абз. 2 п. 2 предлагаемой новой ст. 8.1 содержалось общее правило об обязательности нотариальной формы сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации. Со временем многие положения проекта были полностью или частично пересмотрены, однако ст. 8.1, содержащая общие положения о государственной регистрации прав на имущество, в неизменном виде перекочевала из первоначального проекта в проект о внесении изменений в ГК РФ, представленный Советом по кодификации Президенту РФ, а 2 апреля 2012 г. - и в доработанную редакцию проекта о внесении изменений в ГК РФ, внесенного Президентом РФ в Государственную Думу < 1>.

--------------------------------

< 1> Законопроект N 47538-6 " О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Подробная информация о движении законопроекта размещена на сайте Автоматизированной системы обеспечения законодательной деятельности: https://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%297OpenAgent& RN=47538-6& 02.

На сегодняшний день - после первого чтения проекта о внесении изменений в ГК РФ, состоявшегося в Государственной Думе 27 апреля 2012 г., - интересующие нас положения названной статьи также остались неизменными.

Для обсуждения вопроса о соотношении государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с регистрируемыми объектами целесообразно обратиться к следующим положениям ст. 8.1 ГК РФ в проекте о внесении изменений в ГК РФ:

- во-первых, к абз. 2 и 3 п. 2 указанной статьи: " Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки через нотариуса";

- во-вторых, к абз. 2 п. 4 той же статьи: " Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, государственный орган вправе проверить законность соответствующей сделки".

Объясняя мотивы введения обязательной нотариальной формы сделок, являющихся основанием для государственной регистрации, авторы Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации ссылаются на иностранный опыт, который свидетельствует, " что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества". При этом (отвечая уже на основной вопрос, рассматриваемый в настоящей работе) добавляют: "...государственная регистрация ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следовало бы быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нотариус выполняет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор. Прежде всего, нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией; нотариальное удостоверение представляет собой комплексную процедуру, в которой проставление удостоверительной надписи и печати нотариуса является лишь завершающим этапом" < 1>.

--------------------------------

< 1> Пункт 1.4 § 1 разд. II Концепции.

Пояснительная записка к проекту о внесении изменений в ГК РФ, дословно воспроизводя эту аргументацию, дополняет ее следующим: "...предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту (абзац третий пункта 2 статьи 8.1). В связи с введением обязательной нотариальной формы сделок с регистрируемыми правами должны быть предприняты (в том числе законодателем) меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов" < 1>.

--------------------------------

< 1> С. 6 Пояснительной записки (доступна на сайте Автоматизированной системы обеспечения законодательной деятельности: https://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%29? OpenAgent& RN=47538-6& 02).

Как видим, авторы проекта о внесении изменений в ГК РФ предлагают весьма разумное объяснение предложению о введении обязательной нотариальной формы сделок с подлежащими регистрации объектами.

Несмотря на это, высказанное предложение было встречено достаточно настороженно, свидетельством чему является не только критическое отношение к предложению о введении нотариальной формы в ходе профессиональных обсуждений, в первую очередь в сети Интернет < 1>, но и многочисленные предложения о внесении поправок в текст предлагаемой ст. 8.1 ГК РФ. Показателен тот факт, что первые 12 поправок к проекту о внесении изменений в ГК РФ, предложенные депутатами Государственной Думы после первого чтения, в той или иной мере касались редакции рассматриваемой статьи, предлагая либо вовсе исключить требование о нотариальной форме сделки, либо сделать ее факультативной, либо иным образом смягчить формулировки проекта.

--------------------------------

< 1> См., например: обсуждение на форуме ЮрКлуба // https://forum.yurclub.ru/index.php? showtopic=286478.

В чем причина такого настороженного отношения?

Пояснительная записка к проекту о внесении изменений в ГК РФ указывает на часть возможных опасений, возникших еще при обсуждении Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации и ранних вариантов проекта о внесении изменений в ГК РФ. Здесь и недостаточное доверие к нотариусам, и нежелание уплачивать нотариальные сборы, рассчитываемые, в отличие от государственной пошлины за регистрацию, не в твердой сумме, а пропорционально цене сделки. Добавили масла в огонь и высказывания представителей самого нотариального сообщества, сравнивающих свою деятельность с работой риелторов < 1>, несмотря на то что такое сравнение попросту подрывает статус нотариуса как независимого правового эксперта, обеспечивающего юридическую безупречность составляемых документов, и переводит их в разряд посредников, постоянно и с предпринимательскими целями занимающихся поиском подходящих для их клиентов вариантов заключения сделок с недвижимостью, в чьей работе оформление таких сделок остается лишь завершающим и в принципе наименее трудоемким этапом.

--------------------------------

< 1> См.: интервью президента Федеральной нотариальной палаты М.И. Сазоновой порталу " Закон.ру" (https://zakon.ru/Discussions/kakim_zaxochet_takim_notariat_gosudarstvo_imet_i_budet/3170).

Оценивая негативные последствия введения обязательной нотариальной формы сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение подлежащих регистрации прав, можно выделить некоторые из таких последствий, ставшие хорошо знакомыми участникам гражданского оборота за последние три года - с тех пор, как была введена обязательная нотариальная форма договоров о продаже долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью < 1>. Опыт применения этих положений показывает, что с расходами, связанными с необходимостью уплаты значительных нотариальных сборов, стороны зачастую борются простым занижением официальной цены сделки с переводом реальных расчетов по договору в теневую область - путем использования расчетов наличными через банковскую ячейку, открытие сберегательных книжек на предъявителя и расчетов векселями.

--------------------------------

< 1> Речь идет об изменениях, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ " О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 20.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если сделка предусматривает какие-либо нестандартные условия, не противоречащие закону, но отклоняющиеся от обычных, например: сложные условия расчетов или обеспечения обязательств сторон, смешанная природа самого договора, который может предусматривать не только обязательства по распоряжению регистрируемым имуществом, но и иные обязательства. Нотариусы, своим имуществом отвечающие за законность удостоверяемых ими сделок, по вполне понятным причинам могут предпочитать не вдаваться в тонкости отношений сторон, а просто отказываться удостоверять такого рода договоры, имеющаяся же система оспаривания отказов в совершении нотариальных действий довольно неэффективна, так как добиться от нотариуса постановления об отказе, которое необходимо для оспаривания, зачастую просто невозможно.

В этих условиях можно, с одной стороны, предполагать повышение спроса на услуги тех нотариусов, которые не боятся разбираться со сложными договорами и готовы удостоверять их, а с другой стороны, ожидать перехода в некоторых случаях на ведение двойной документации, когда для оформления собственно распоряжения имуществом сторонами будет составляться элементарнейший по своему содержанию договор, который затем удостоверит нотариус, а реальные отношения сторон будут регулироваться иным способом - с помощью заключения различных " джентльменских соглашений", не подлежащих судебной защите, и разного рода обходных маневров вроде предварительного приема покупателя доли в уставном капитале общества в число его участников с последующим выходом продавца из общества, что не требует заключения нотариального договора. Вряд ли достойной целью проекта о внесении изменений в ГК РФ можно считать вытеснение значительной части гражданского оборота в область теневой экономики, развитие творческих способностей юристов при конструировании механизмов обхода требований о нотариальном удостоверении или их же коммуникативных способностей по убеждению нотариусов и их помощников в правомерности и целесообразности предлагаемых ими условий тех или иных сделок.

В то же время очевидно, что требование о совершении сделок в нотариальной форме само по себе вовсе не является безусловно негативным. Часть высказываемых опасений связана с далеко не идеальным состоянием современного российского нотариата, часть - с чрезмерно жестким, на наш взгляд, продвижением в закон требования о нотариальном удостоверении, не обусловленным природой регистрационной системы. Именно основополагающие принципы регистрационной системы должны быть той базой, исходя из которой должны строиться нормы, определяющие требования к документам, представляемым для регистрации.

В Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляются ставшие уже классическими принципы организации регистрационной системы, многолетним использованием в различных странах доказавшие свою эффективность, а потому совершенно обоснованно предлагаемые в качестве основы для построения обновленной системы регистрации прав на имущество в нашей стране. К таким принципам отнесены:

" - обязательное внесение в реестр прав, определяемых сделкой, для признания их возникшими;

- проверка регистрирующим органом законности оснований регистрации (при этом законом должны предусматриваться пределы подобной проверки);

- перечень сведений, отражаемых в реестре, не может быть произвольным и должен определяться законом;

- со стороны заинтересованного (управомоченного) лица должно последовать согласие на внесение записи;

- внесение записи в реестр по заявлению заинтересованного (управомоченного) лица (и исключения из данного правила);

- определенность вносимых записей;

- предположение о достоверности реестра (притом, что оно является опровержимым и не может защищать недобросовестных лиц); публичное доверие к реестру (публичная достоверность - защита добросовестных приобретателей, полагавшихся на правильность регистрационных записей)" < 1>.

--------------------------------

< 1> Пункт 2.4 § 1 разд. II Концепции.

Очевидно, что перечисленные принципы не являются равнозначимыми для организации эффективной регистрационной системы.

В свое время нам довелось выявлять системные связи между различными началами построения регистрационной системы < 1>, согласно которым основополагающими являются взаимосвязанные начала внесения и публичной достоверности; только при их последовательном проведении вся юридическая жизнь объекта недвижимости сосредоточивается в реестре. Начало внесения отсекает от нее все факторы, не отраженные в реестре, начало же публичной достоверности гарантирует возможность полагаться на данные реестра. В свою очередь каждое из этих начал влечет за собой целый ряд необходимых для их работы следствий, подлежащих учету при построении регистрационной системы.

--------------------------------

< 1> См.: Губарева А.В., Латыев А.Н. Недвижимость за рубежом: правовые вопросы: Учебное пособие. М.; Екатеринбург, 2010. С. 57 - 62.

Так, действие принципа внесения немыслимо без признания правоустанавливающего характера записей в реестре, а принципа публичной достоверности - без единства реестра и обеспечения стабильности записей. Наконец, некоторые из принципов выполняют вспомогательную роль, без них существование и функционирование регистрационной системы возможно, однако такая система окажется неэффективной - в числе таких вспомогательных принципов требования публичности и специальности реестра.

Как видим, перечни основных начал регистрационной системы, предлагаемых авторами Концепции и нами, несколько различаются. Однако нетрудно заметить, что ни тот, ни другой перечень принципов не предполагает с неизбежностью нотариального удостоверения сделок с регистрируемыми объектами. Где же можно найти место нотариату в регистрационной системе?

Полагаем, что это место следует искать в обеспечивающем принцип публичной достоверности реестра требовании стабильности записей. Коль скоро в соответствии с принципом публичной достоверности заинтересованные лица могут полагаться на данные реестра, совершенно необходимо, чтобы эти данные были стабильными и в них не происходило изменений задним числом, например, вследствие признания записей недействительными.

В свою очередь добиться стабильности можно двумя, вовсе не взаимоисключающими способами. С одной стороны, можно ограничить круг обстоятельств, влияющих на действительность записей (а следовательно, с учетом публичной достоверности - и на материальные права в отношении регистрируемого имущества). По этому пути пошли правовые системы, предусматривающие абстрактность распорядительных актов, - немецкая с ее абстрактными вещными договорами и в наиболее ярко выраженном виде австралийская система Торренса и ее производные. В этом случае исключается влияние пороков обязательственной сделки между сторонами на действительность записей в реестре, а значит повышается его достоверность. Однако в нашей стране движение в этом направлении сегодня маловероятно. Здесь сказывается и общее весьма настороженное отношение к самой концепции вещных (или шире - распорядительных) сделок < 1>, тем более абстрактных, и значительный патернализм отечественного законодательства, исключающий применение построенной на либеральных началах lassez faire системы Торренса.

--------------------------------

< 1> Показательно, что один из активных участников Совета по кодификации - Е.А. Суханов является одним из самых последовательных противников применения конструкции вещного договора к современным российским реалиям.

Следовательно, нам остается второй путь обеспечения стабильности реестра, а именно организация системы предварительной проверки законности совершаемых распорядительных действий (так называемый принцип формального легалитета). Во избежание опровержения данных реестра в будущем при внесении записи в реестр необходимо осуществить всестороннюю проверку документов, представляемых на регистрацию, в ходе которой по возможности исключить любые основания для оспаривания совершенных сделок в последующем, а значит - проверить как наличие у лица, осуществляющего распоряжение, права на совершение таких действий, так и его право- и дееспособность, полномочия лиц, выступающих от его имени, выяснить, надлежащим ли образом сформирована его воля на совершение сделки и соответствует ли ей сделанное волеизъявление, соответствует ли содержание представленных для регистрации документов требованиям закона.

Нетрудно заметить, что осуществляемые при этом проверочные действия распадаются на две большие группы.

Первая группа требует соотнесения представленных для регистрации документов с данными реестра для установления того, представлены ли эти документы лицом, указанным в реестре в качестве правообладателя соответствующего имущества, нет ли в реестре записей о каких-либо ограничениях распорядительных возможностей управомоченного лица (залог, арест и т.п.). Для проверки этих обстоятельств проверяющее лицо должно иметь доступ к самой актуальной версии реестра, более того, в целях соблюдения принципа внесения это же самое лицо должно иметь возможность внести изменения в реестр сообразно существу представленных для регистрации документов. Именно эта проверка и представляет собой регистрационную функцию в самом тесном смысле этого слова.

Вторая группа проверочных действий предполагает проверку представленных документов на их законность безотносительно к данным реестра. Речь идет о проверке сделки с точки зрения ее субъектного состава (право- и дееспособности совершающего сделку лица), надлежащего формирования воли и волеизъявления лица, законности сделки с точки зрения ее формы и содержания, а равно оценки полномочий лица, выступающего в обороте от имени стороны сделки (представителя, руководителя юридического лица). Проверка с этой точки зрения вовсе не требует обращения к реестру и может быть произведена в принципе и до представления документов на государственную регистрацию.

На сегодняшний день проверка документов с обеих названных точек зрения производится одним и тем же лицом - государственным регистратором. Следствием этого являются необходимость обеспечения достаточно высокого уровня квалификации регистратора, позволяющего ему разбираться в порой весьма сложных документах, представляемых для регистрации, достаточно большой срок на регистрацию, позволяющий осуществить такую проверку, а также предоставление регистратору права запросить дополнительные документы и приостановить регистрацию.

Если вопрос повышения квалификации не является критическим (за почти полтора десятка лет существования в России регистрационной системы регистрирующие органы, в первую очередь - органы, регистрирующие права на недвижимое имущество, смогли вырастить значительное число грамотных регистраторов, получивших солидный опыт правовой экспертизы документов), то вопрос сроков регистрации при объединении двух аспектов проверки в одном " окне" остается актуальным.

Дело в том, что с момента подачи документов на регистрацию и до момента внесения записи о регистрации в реестр стороны, в первую очередь приобретатель имущества, находятся в состоянии правовой неопределенности: за это время могут возникнуть обстоятельства, препятствующие регистрации, - начиная от не зависящих от отчуждателя имущества до являющихся следствием недобросовестного поведения последнего вплоть до мошеннических действий, например двойной продажи одного и того же объекта. Несколько смягчить последствия длительного срока регистрации может внесение предварительных записей, информирующих о представленных на регистрацию документах, однако единственным простым и надежным способом устранения риска правовой неопределенности может быть только сокращение сроков регистрации, в идеале - до осуществления регистрации непосредственно в момент обращения в регистрирующий орган.

Технически при современном уровне развития информационных технологий проверка документов, представленных для регистрации, на предмет их соответствия данным реестра (т.е. собственно регистрационное действие) может быть совершена непосредственно в момент обращения. Для этого не потребуется даже существенно менять принципы работы регистрирующего органа. Основные временные затраты приходятся на проверку представленных документов по существу.

Исходя из того что нотариальное удостоверение сделок представляет собой проверку нотариусом их содержания на соответствие закону, проверку право- и дееспособности сторон сделки, полномочий лиц, выступающих от их имени, разъяснение сторонам смысла и значения сделки, нет никаких препятствий для разделения единого процесса проверки документов для регистрации на два с поручением проверки по существу нотариусу. В этом случае регистратору для проверки на предмет соответствия данным реестра будет представляться уже готовый комплект документов, проверка которого по существу не будет требоваться, а значит, регистрация может быть осуществлена в более короткий срок.

Более того, уже действующее законодательство восприняло эту идею. Пункт 3 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" < 1> в редакции ФЗ от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ " О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" < 2> предусматривает сокращенный до пяти дней срок регистрации ипотеки, возникшей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке. Таким образом, на сегодняшний день стороны имеют возможность выбора: либо заключить договор в нотариальной форме с уплатой больших нотариальных сборов, но обеспечив более быструю регистрацию, а значит - более быстрое прохождение периода правовой неопределенности, либо сэкономить на нотариальных сборах, но принять на себя риск более длительной регистрации.

--------------------------------

< 1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

< 2> СЗ РФ. 2011. N 50. Ст. 7347.

Теоретически отсутствуют какие бы то ни было препятствия для распространения того же подхода не только на договоры об ипотеке, но и на иные сделки, заключаемые в отношении регистрируемого имущества. Более того, как мы отметили выше, технически возможно сокращение и этого пятидневного срока.

Однако проект о внесении изменений в ГК РФ не оставляет сторонам возможности выбора, предписывая все сделки совершать в нотариальной форме. В начале этой статьи мы уже описали те негативные последствия, к которым может привести это императивное требование; в дополнение к этому можно отметить, что в настоящее время в органах Росреестра занято большое количество опытных экспертов, проверяющих сделки с недвижимым имуществом. Маловероятно, что хоть сколько-нибудь значительная их часть сможет перейти на работу в нотариат. Следовательно, в случае полного изъятия функции проверки сделок по существу из подведомственности регистрирующего органа в пользу нотариата весь тот опыт, который накоплен им за прошлые годы, окажется потерян.

Идеальной могла бы быть альтернативная модель построения системы проверки документов, представленных для регистрации, предоставляющая сторонам сделки самостоятельно выбирать, каким путем они пойдут: либо (1) путем разделенной проверки, в ходе которой сделка заключается в нотариальной форме, а значит, и проверка ее действительности по существу проводится нотариусом, а регистрация (в том числе проверка на наличие препятствий для осуществления сделки в реестре) осуществляется в сокращенные сроки в регистрирующем органе, либо (2) путем полной проверки документов регистрирующим органом с представлением документов на регистрацию в простой письменной форме и с более длительным сроком на регистрацию. При этом, поскольку во втором варианте осуществляются фактически два юридически значимых действия - правовая экспертиза документов и их соотнесение с данными реестра, - можно предусмотреть уплату большей государственной пошлины в случае выбора сторонами второго варианта действий.

Если бы регистрационная система была организована таким образом, можно было бы избежать недовольства введением нотариальной формы. В то же время, коль скоро проверка документов уже проведена нотариусом, считаем необходимым запретить регистрирующему органу проверять по существу представленные нотариусом документы, поскольку возможность такой проверки будет нивелировать те плюсы, которые дает нотариальная форма.

С другой стороны, если нотариус не проверяет правомерность сделки с точки зрения ее соответствия данным реестра, он может находиться в любом регионе России, что также может быть дополнительным стимулом для сторон, побуждающим обратиться к нотариусу для удостоверения сделки.

Гражданскому праву с его диспозитивной направленностью должны быть чужды жесткость и императивность регулирования, в связи с чем нотариальное удостоверение не должно оставаться единственной возможностью, а участники гражданского оборота, действующие самостоятельно и в своем интересе, должны иметь возможность выбирать как минимум там, где этот выбор не нарушает прав третьих лиц.