Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Тема 5. Финансирование инвестиций
|
|
Эффективность управления инвестиционной деятельностью всегда вызывает необходимость, во-первых, расчета потребностей в тех средствах, которые нужны для реализации инвестиционного проекта во-вторых, глубокого анализа возможных источников финансирования.
Осуществление капиталовложений (инвестиций в реальные активы) предполагает разработку технико-экономического обоснования проекта и составления бизнес – плана, где подробно отражаются затраты компании на проектно-изыскательские работы, закупку и монтаж оборудования, подготовку строительных площадок, обучение персонала компании и т.п.
В соответствии с затратами определяется общая сумма финансирования проекта на прединвестиционный и непосредственно инвестиционный периоды (фазы) инвестиционного цикла, составляется граф: реализации проекта по месяцам. Последнее позволяет руководителя; экономических служб постоянно контролировать целевое расходование средств и своевременно вносить необходимые корректировки в случае отклонения плана от факта.
Определив обилую потребность в необходимых денежных средства руководство компании анализирует возможные источники финансирования предполагаемого проекта. Оно осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. При этом органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской федерации и органы местного самоуправления по согласованию друг с другом могут осуществлять взаимодействие в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в соответствии с Федеральными законами и Конституцией РФ.
Расходы на финансирование государственных капитальных вложений предусматриваются:
q в федеральном бюджете - при условии, что эти расходы являются частью расходов на реализацию соответствующих федеральных целевых программ, а также на основании предложений Президента РФ либо Правительства РФ;
q в бюджетах субъектов Российской Федерации - при условии, эти расходы являются частью расходов на реализацию соответствующих региональных целевые программ, а также на основании предложений органов исполнительной власти субъектов РФ.
Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством РФ. Порядок проведения государственной экспертизы ИП определяется Правительством страны.
Классификация форм и источников финансирования ИП на территории РФ показана в таблице 1. С развитием рыночной экономик могут развиваться новые формы и новые источники финансирования проектов. Их структура может меняться в зависимости от изменения конъюнктуры рынка, финансово-экономического положения страны, финансовой устойчивости организаций и др.
Таблица 1
Финансирование инвестиционных проектов
| Формы финансирования | Источники финансирования |
| Собственные финансовые ресурсы | Прибыль; Амортизационные отчисления; Средства, выплачиваемые страховыми компаниями в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и пр. |
| Заемные финансовые ресурсы | Облигационные займы; Банковские кредиты; Бюджетные кредиты. |
| Бюджетное финансирование | Государственные бюджет РФ; Республиканские бюджеты; Местные бюджеты и внебюджетные фонды. |
| Лизинговое финансирование | Финансовый лизинг; Оперативный лизинг. |
| Венчурное финансирование | Государственные дотации; Средства крупных компаний, в т.ч. банков; Финансовые вложения отдельных граждан (“ангелов”) |
| Проектное финансирование | Капитал крупных финансово-промышленных групп; Финансовые ресурсы банков. |
| Краткосрочное финансирование “стартовых” инвестиционных возможностей малого бизнеса путем развития системы франчайзинга | Финансовые ресурсы крупных предприятий, имеющих известную торговую марку, признание в деловом мире. |
| Ипотечное финансирование | Денежные средства государства; Ипотечные кредиты, предоставляемые банками населению и хозяйствующим субъектам; Прибыль финансовых компаний от продажи ипотечных кредитов (обязательств) на вторичном рынке. |
| Иностранные инвестиции | Капитал иностранных юр. и физ. лиц. |
| Международные инвестиции | Средства международных фондов, Всемирного банка, страховых компаний и др. |
В настоящее время бюджетное Финансирование (со стороны государства) осуществляется по двум направлениям: во-первых, в рамках федеральной инвестиционной программы, во-вторых, в рамках программы конкурсного распределения инвестиционных ресурсов.
Такая практика распространена также на региональном уровне, где учитываются экономические и социальные последствия реализации инвестиционного проекта для жителей конкретного региона, как субъекта РФ.
Становление рыночных отношений в наше стране вызвало необходимость существенного укрепления частного сектора экономики. Процессы приватизации (разгосударствления) стали характеризоваться распределением части государственной собственности среди инвесторов на конкурсной основе. Это привело к определенному сближению экономических интересов страны и отдельных собственников.
Схема конкурсного распределения инвестиционных ресурсов применяется в России более 10 лет. Согласно этой схеме объем финансовых ресурсов, предоставляемых государством, составляет 20% общей стоимости проекта, что явно недостаточно для роста инвестиционной активности в нашей стране. Оставшиеся 80 % должен внести сам предприниматель, как инициатор инвестиционного предложения. При этом его собственным капитал в планируемом проекте не может быть меньше 20% от всех источников финансирования.
В разных странах оптимальная структура источников финансирования рассматривается по разному. Так соотношение собственного и заемного капитала считаете?: оптимально: в США. 60% и 40%, Японии, соответственно, 30% и 70 %, России - 50% и 50%.
Одной из наиболее распространенных форм финансирования инвестиционных проектов являются кредиты иди заемные финансовые средства, источниками которых выступают облигационные займы, банковские и /или/ бюджетные кредиты.
В Российской Федерации в силу ряда причин применяется главным образом краткосрочное кредитование ИП. В общем объеме кредитных вложений коммерческих банков, страховых компаний и прочих финансовых организаций доля долгосрочных кредитов составляет менее 5%. На практике большинство коммерческих банков и других кредитных учреждений предпочитает проекты со сроком окупаемости не более двух лет. В силу этого получить долгосрочный инвестиционный кредит нередко становится несбыточной мечтой 'российских предпринимателей.
Для получения кредита заемщики должны предоставлять финансово-кредитным организациям технико-экономическое обоснование проекта, бизнес-план, в котором должны содержаться вопросы сбыта продукции, информация о ее потенциальных потребителя к др.
В настоящее время российские коммерческие банки финансируют проекты на следующих условиях:
q проект должен быть ориентирован на экспорт;
q минимальный коэффициент гарантийных обязательств по покрытию долга должен составлять 80-150% от суммы кредита, которая определяется как сумма кратко- и долгосрочного долга заемщика;
q рентабельность проекта должна быть более 15%;
q проект должен быть окупаемым к иметь хорошие перспективы получения доходов в иностранной валюте;
q проект должен быть экологически безопасным и способствовать экономическому развитию России;
q собственные инвестиции заемщика в проект должны превышать 30% общей стоимости проекта.
Перечень этих перечисленных требований банков к заемщикам кредита показывает сложность получения вообще какого-либо инвестиционного кредита не только на долгосрочный, но и на краткосрочный период. Безусловно, выдвигаемые требования кредитных учреждений понятны: банки не хотят подвергать свои финансовые операции большому риску и стремятся к его минимизации в условиях недостаточно устойчивой финансовой ситуации в РФ.
Среди источников финансирования инвестиционных проектов особая роль отводится государственному бюджетному финансированию. Как правило оно осуществляется в рамках федеральной инвестиционной программы и программы конкурсного распределения инвестиционных ресурсов, когда речь идет о каких-либо проектах, имеющих особое значение для социально-экономического развития страны: оборона, связь, научные исследования и т.п.
Вместе с тем, как показывают статистические данные, доля государственного бюджетного финансирования в общей структуре капитала источников финансирования ИП имеет тенденцию снижения.
На практике предприниматели, занимающиеся инвестиционной деятельностью, в качестве источников финансирования обычно используют:
q собственные финансовые ресурсы, включающие в основном прибыль и амортизационные отчисления;
q привлеченные средства, полученные в результате эмиссии ценных бумаг, а также паевых взносов юридических и физических лиц в уставный капитал компании;
q денежные средства объединений предприятий (холдингов, финансово-промышленных групп и т.п.), и формируемые в порядке долевого участия в строительстве объектов.
К источникам финансирования проектов относятся также кредиты и займы, предоставляемые Росси международными финансово-кредитными организациями и другими государствами под гарантии Правительства Российской Федерации.
Безусловно, ставить знак равенства между этими кредитами и инвестициями будет неверно. Первые могут быть источниками инвестирования, но непосредственно инвестициями они могут считаться лиан в случае изменения своей сути: когда эти средства будут направлены на капиталовложения с расчетом получения от них доли прибыли, a не гарантированный государством фиксированный процент. Другое дело, что государство может дать иностранным инвесторам гарантии сохранения их вложений в российскую экономику на случаи смены власти в стране, изменения политико-экономического курса и т.п.
Средства федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации могут предоставляться инвестиционным компаниям на возмездной и безвозмездной основе. При этом нельзя категорически утверждать: что Россия выйдет из состояния застоя лишь при использовании внешнего источника финансирования в форме прямых иностранных инвестиций в реальный сектор экономки.
Как уже нами отмечалось в первой теме настоящего курса, поток иностранных инвестиций в нашу экономику не возрастает, и надеяться на его существенный рост в перспективе будет слишком оптимистичным прогнозом.
Пассивное ожидание зарубежных инвестиций может затянуться на долгие годы, что неизбежно приведет к дальнейшей экономической зависимости России от импортной продукции. Ориентироваться и надеяться надо только на собственные ресурсы и существенный рост деловой активности отечественных инвесторов.
Важное место в системе источников финансирования ИП занимает собственный капитал фирмы. Он отражается в третьем разделе пассива бухгалтерского баланса и включает в себя, прежде всего прибыль, как положительную разницу между доходами коммерческой организации (выручкой) и ее совокупными расходами.
Капитал (источники финансирования) организации по своей структуре, как отмечалось нами выше, состоит из собственных, привлеченных и заемных финансовых ресурсов, а также из средств бюджетов различных
уровней, предоставляемых предприятиям – инвесторам на безвозмездной основе.
К источникам финансирования собственного капитала, кроме прибыли,
относятся: амортизационные отчисления, накопления, основные средства, земельные участки и др.
Наибольший удельный вес в общей сумме инвестиций, направляемых на развитие основных фондов, составляют амортизационные отчисления. В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету " Учет основных средств" (ПБУ 6/01),, утвержденному Приказом Минфина. России от 30 марта 2001 г. за № 96н, следует различать 4 способа начисления амортизации:
- линейный, при котором осуществляются равномерные амортизационные отчисления по периодом эксплуатации объекте основных средств путем деления стоимости этого объекта на число периодов эксплуатации;
q метод уменьшаемого остатка, при использовании которого сумма месячного амортизационного отчисления определяется по удельному весу отчисления для расчетного периода, принимаемого администрацией предприятия и рассчитываемого как произведение первоначальной стоимости объекта основного средства и определенного удельного веса отчислений (в долях единицы), деленное на 12 месяцев.
q кумулятивный метод, характеризующийся начислением амортизации по сумме чисел лет срока полезного использования, когда по каждому году определяется сумма амортизации объекта основного средства на сушу чисел лет срока его полезного использования;
q метод, при котором осуществляется списание стоимости пропорционально объему продукции. В данной случае сумма начисляемой амортизации на каждый временной период рассчитывается как отношение произведения первоначальной стоимости объекта основных сред к объема выпуска продукции предприятием за этот период в физических единицах, или по стоимости в рублях к планируемому объему выпускаемой продукции предприятием за весь срок его полезного использования в физических единицах или рублях.
Безусловно, перечисленные способы (методы) начисления амортизации не могут быть применимы ко всем организациям” Они не применяются в бюджетных организациях и коммерческих банках, не распространяются на капитальные и финансовые вложения, на оборудование, находящиеся на складе и т.п.
В целях налогообложения ежемесячная сумма амортизационных отчислений определяется в соответствии со статьей 259 " Методы и порядок расчета сумм амортизации" второй части Налогового кодекс России. Предлагается начислить амортизации двумя методами: линейным и нелинейным.
Налогоплательщик применяет линейный метод начисления амортизации к зданиям, сооружениям, передаточным устройствам независимо от сроков ввода в эксплуатацию этих объектов. К остальным основным средствам налогоплательщик вправе применять по своему усмотрению либо линейный, либо нелинейный метод начисления амортизации. Выбранный налогоплательщиком метод начислений амортизации не может быть изменен в течении всего периода начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества.
При использовании линейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта.
После принятия Федерального закона от 30.12.95г. № 225-ФЗ “О соглашениях о разделе продукции” в России стала применяться такая форма финансирования инвестиционных проектов, как проектное финансирование. В экономической литературе данное понятие трактуют по разному:
1) это финансирование ИП, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьим сторонами;
2) это финансирование, при котором источником погашения задолженности являются потоки денежной наличности, генерируемые в результате реализации самого инвестиционного проекта;
3) это финансирование, обеспеченное экономической и технической жизнедеятельностью предприятия, позволяющей генерировать потоки наличности, достаточные для обслуживания своего долга.
По своей сути проектное финансирование, как можно предположить из приведенных выше определений, означает финансирование преимущественно крупных инвестиционных проектов самими корпорациями (открытыми акционерными обществами) без обеспечения государственными субсидиями или бюджетным финансированием.
Обычно различают три, формы проектного финансирования:
q финансирование с полным регрессом на заемщика;
q финансирование без права регресса на заемщика;
q финансирование с ограниченным правом регресса.
В данном случае под регрессом понимают требование о возмещен представленной в заем суммы.
В последние годы в разных странах все большее распространение получают такие специфические (нетрадиционные) формы финансирования предпринимательской деятельности, как лизинг, франчайзинг, ипотека., факторинг, форфейтинг. Несмотря на их явную значимость в развитии экономики, в России они находятся пока лишь в стадии становления. Применяя различные формы лизинга (финансовый, операционный, возвратный, долевой), западные страны достигают сегодня весомых социально-экономических результатов.
Представляя собой долгосрочное соглашение, предусматривающее полную амортизацию арендуемого оборудования за счет платы, вносимой арендатором, финансовый или капитальный лизинг выгоден в первую очередь владельцу имущества, так как существенно снижает его риск и дает возможность лизингодателю получать регулярную плату за использование этого имущества лизингополучателем.
Использование финансового лизинга не допускает возможности досрочного прекращения аренды, что обеспечивает владельцу имущества требуемую норму доходности. По истечении срока действия договора о лизинге арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект лизинга по остаточной стоимости, которая зачастую носит чисто символический характер.
Каждый инвестор заинтересован в осуществлении инвестирования с меньшим для себя риском. Снижению инвестиционных рисков способствовало постановление Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 915 “О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 годы”, в соответствии с которым была предусмотрена государственная финансовая поддержка по определенным категориям инвестиционных проектов (в том числе и с использованием лизинга), обеспечивающих производство продукции:
q не имеющей зарубежных аналогов – 50%;
q экспортной (не сырьевых отраслей), имеющей спрос на внешнем рынке на уровне лучших мировых образцов, - 40%;
q импортозамещающей с более низким уровнем цен по сравнению с импортной – 30%;
q пользующейся спросом на внутреннем рынке – 20%.
При этом размер государственной поддержки в виде гарантий определяется в зависимости от категории проекта и не может превышать 60% заемных средств, необходимых для его реализации.
Являясь формой вложения средств в основные фонды, лизинг по своей сути становится дополнением к традиционным источникам финансирования ИП. Его специфичность (как формы финансирования) проявляется в принципах использования. К ним относятся:
q договорные отношения;
q равноправие сторон;
q платность;
q срочность;
q возвратность имущества;
q нерасторжимость договора о лизинге при смене собственника имущества и др.
Фактически финансовый лизинг является долгосрочным кредитом в виде функционирующего капитала. Если инвестор стоит перед проблемой выбора купли необходимого оборудования с помощью ссуды или взятия его на условиях лизинга, то он неизбежно будет сравнивать затраты по данным способам кредитования, исходя их финансовой эквивалентности платежей. Сравнение проводится с учетом приведения платежей к одному и тому же моменту времени, то есть на основе дисконтирования денежных потоков.
Важную роль в управлении лизинговыми операциями играет страхование платежей по эти операциям и, соответственно, уменьшение финансового риска. Механизм страхования л перестрахования лизинговых операций формирует благоприятные условия для развития лизинга во все увеличивающихся объемах, и создает предпосылки расширения сублизинговых отношений.
В отличай от финансового лизинга операционный, или сервисный, лизинг (operating lease) характеризуется правом арендатора на досрочное прекращение контракта[1]. Операционный лизинг зачастую предусматривает оказание различных услуг по установке и текущему техническому обслуживанию (в том числе и ремонта) сдаваемого в аренду оборудовался. Отсюда второе, часто употребляемое название этой формы лизинга - сервисной.
Условия операционного лизинга в целом более выгодно для лизингополучателя: возможности досрочного прекращения аренды позволяет своевременно избавиться от морально устаревшего оборудования и и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспособным. Кроме того, что особенно важно, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и значительно сократить совокупные затраты по ликвидации или реорганизации производства.
В случае реализации разовых проектов или заказов операционный лизинг освобождает от необходимости приобретения и последующего содержания оборудования, которое в дальнейшем не понадобится.
Использование различных сервисных услуг, оказываемых лизинговой фирмой, либо предприятием, производящим оборудование, часто позволяет сократить расходы на текущее техническое обслуживание и содержание соответствующего персонала.
К недостаткам операционного лизинга можно отнести:
q более высокая, чем при других формах лизинга, арендная плата;
q требования о внесении авансов и предоплат;
q наличие в контрактах пунктов о выплате неустоек в случае досрочного прекращения аренды;
q прочее условия, призванные снизить и частично компенсировать риск владельцев имущества.
Наряду с лизингом специфической (нетрадиционной) формой финансирования выступает франчайзинг, благодаря которому малое предприятие может использовать интеллектуальную собственность, права на реализацию продукции или открытие бизнеса под торговой маркой крупного предприятия, получившего уже признание в деловом мире.
Слово “франчайзинг” производное от фр.franchise (льгота, привилегия) обычно трактуется в экономической литературе как система льготного предпринимательства, или как система делового партнерства разных предприятий. Заключая между собой соглашение, франчайзер (франкшизодатель), будучи, как правило, крупным и известным в мире бизнеса предприятием, предоставляет по этому соглашению держателю франчайза (оператору) право на организацию и сбыт своей продукции, оказания каких-либо услуг под торговой маркой франчайзера. При этом последний обязуется оказывать держателю франчайза техническую, бухгалтерскую, рекламную и иную помощь.
Различают обычно два вида франчайзинга: франчайзинг продукции и бизнес – франчайзинг. В первом случае оператор получает право только на использование торговой марки поставщика продукции. Для нас представляет интерес второй вид франчайзинга, связанный с правом открытия бизнеса по уже опробованной, проверенной практикой использования схемой.
Специфической или нетрадиционной формой финансирования выступает именно второй вид франчайзинга: бизнес – франчайзинг, заключающийся по сути в реализаций конкретного проекта, открытию своего бизнеса по соглашению с франчайзером об использовании его имиджа, торговой марки, техники и технологии производства, маркетинга, менеджмента, применяемых стандартов качества и др.
Приобретая апробирование разработки франчайзера, используя его имя, репутацию, признанный потребителями имидж, начинающий свой бизнес предприниматель может заняться хозяйственной деятельностью, аналогичной уже существующей и проверенной систем управления. Держатели франчайзинга при организации нового вида предпринимательства обеспечивают для себя по сути определенные гарантии своего существования. Входя в сферу бизнеса и не тратя деньги на завоевание доверия потребителей, экономя время и деньги на рекламу. Соответственно для участников франчайзинга снижается, по сравнению с другими предпринимателями, риск оказаться банкротом, уменьшается существенно писк ликвидности.
Франчайзер имеет право кредитовать оператора на льготных условиях, а также может выступать гарантом его кредита перед коммерческим банком или другой кредитной организацией. В России франчайзинг находится в начальной стадии развития, хотя перспективы его применения в нашей стране огромны. По системе франчайзинга в РФ в настоящее время работают торговые компании: «Перекресток», «Копейка», «Рамстор» “Эконика - Обувь”, ТД “Арома”, “Xerox”, рестораны, кафе “Русские блины”, “Крошка - картошка”, “РосИнтер” и др.
Как форма финансирования, франчайзинг мог бы развиваться в России по таким направлениям как: жилищное строительство, услуги прачечных и химчисток, ремонт и обслуживание автомобилей и т.п.
С увеличением числа предприятий, работающих в системе франчайзинга, возрастет количество рабочих тест, снизится безработица, повысятся реальные доходы населения. Возрастут денежные поступления в бюджеты разных уровней.
Специфической формой финансирования является также ипотека, Хотя в России с 1998 г. действует Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости), однако ипотечное кредитование пока не получило должного распространения. Важнейшей проблемой выступает формирование источников финансирования ипотеки.
В зависимости от того, какие могут привлекаться финансовые источники на предоставление кредитов, различают:
- банковские кредиты, взятые преимущественно с депозитных счетов;
- средства пенсионных вендов и компаний по страхованию жизни (характерно для американской ипотечной системы);
- средства целевые накоплений будущих заемщиков, или контрактно-сберегательная система ипотеки (характерна для немецкой ипотечной системы).
В РФ ипотечное кредитование силу ряда причин, является высоко рискованным бизнесом: применение любого из этих направлений является проблематичным. Необходимы, во-первых, более четкие меры регулирования этих процессов на государственном уровне, во-вторых, более благоприятные условия обеспечения экономической и социальной стабильности в общество.
Учитывая больной положительный опыт США в обеспечении ипотеки надежным источниками финансирования, следует развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов и компаний по долгосрочному страхованию жизни. При этом важно, чтобы доходность по государственным ценным бумагам была ниже.
В американской системе вторичного ипотечного рынка действуют три ипотечные агентства, выступающие в роли посреднических организации: Fannie Mae, Freddie Mae, Gennie Mae. Их обязательства гарантированы государством. Благодаря данным гарантиям инвесторы рассматривают свои вложения в эти ценные бумаги как практически безрисковые.
На выручку от продажи своих долговых обязательств вышеназванные агентства выкупают у банков ипотечные кредиты, ставки по которым оказываются чуть выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам ТОО же уровня риска, что и ипотечные.
В России, по примеру США, также созданы крупные посреднические организации: Московское ипотечное агентство, Российская ипотечная ассоциация и Федеральное ипотечное агентство. Однако в отличии от американских, они осуществляют выкуп ипотечных кредитов за счет бюджетных средств(бюджета г. Москвы и федерального бюджета) а не средств пенсионных и страховых компаний. Это – существенное различие: использовать средства государства (то есть деньги налогоплательщиков) или же деньги негосударственных (по сути частных) компаний. Поэтому можно утверждать, что в РФ система вторичного рынка ипотечных кредитов находится лишь в стадии своего формирования.
Определенный интерес для российского рынка представляет контрактно-сберегательная (немецкая) система, которая характеризуется тем, что источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты.
Заключив контракт с ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой) клиент ежемесячно вносит фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой значительно ниже среднерыночной. Лишь скопив на своем счету средств, составляющих половину стоимости квартиры (жилья) он получает возможности взять кредит в этой организации в размере средств на вторую половину квартиры. При этом вклады данного клиента используются для выдачи кредитов тем клиентам, которые раньше его прошли период накопления необходимой суммы денежных средств.
Вся деятельность контрактно–сберегательной системы осуществляется в Германии под контролем государства и его гарантией сохранения вкладов клиентов и получения квартиры в соответствии с заключенным контрактом. Для российских условий эта система не совсем приемлема: во-первых, в РФ нет таких надежных специализированных кредитных организаций; во-вторых, даже если такие структуры создать, то нет уверенности, что они не будут использовать дешевые депозитные средства для неипотечных активных операций. Обеспечить же надлежащий государственный контроль будет весьма сложно.
Попытки заимствования немецкого опыта пока не совсем удачны. Клиент делает ежемесячные вклады на общую стоимость половины квартиры, получает жилье и затем выплачивает равными долями оставшуюся стоимость второй половины квартиры. Внешне все как в ФРГ. Однако отличие нашей системы от немецкой заключается в том, что строительная организация (застройщик) аккумулировав денежные средства вкладчиков, желающих приобрести квартиры, тратит их не а выдачу кредита предшествующему клиенту, уже накопившему половину средств, а на финансирование строительства другого нового дома. Соответственно, источниками кредитования выступят не средства клиентов, находящихся в процессе накопления необходимой суммы, а собственные средства строительной фирмы.
В данном случае возникает риск нехватки денег у застройщика для окончания строительства, и клиент рискует получить недостроенный дом. При этом государство не имеет жестких правовых и административных рычагов воздействия на застройщика, чтобы он выполнял свои обязательства в срок согласно заключенному контракту.
Ипотека, как специфическая нетрадиционная форма финансирования, должна иметь более надежные и стабильные источники своего финансирования. Зарубежный опыт может сыграть положительную роль в становлении российского рынка ипотечных кредитов, если:
1. будет установлена система жесткой регламентации и контроля за операциями застройщиков по немецкой схеме, не допускающей внецелевое использование вкладов клиентов;
2. получат развитие негосударственные пенсионные фонды и компании по долгосрочному страхованию жизни, работающие по американской, а не российской модели;
3. Резко возрастет предложение строительных услуг, существенное расширение объемов строительства в Росиийской Федерации.
Реализация на практике даже этих рекомендаций может в определенной мере повлиять на формирование более стабильных источников финансирования ипотеки.