Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (2 уровня).

1 уровень: общие (внешние) факторы

Политические

· Законодательство о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью

· Нормативные акты в области строительства

· Налоговое законодательство

· Зонирование территории, кадастры

· Политическая ситуация в стране

Экономические

· Соотношение спроса и предложения

· Состояние и перспективы строительства

· Система налогообложения

· Уровень жизни населения

Физико-географические

· Экология

· Географическое положение, климатические условия

· Топографические и сейсмические особенности

· Природные ресурсы

· Технологические особенности землепользования

Социальные

· Структура и потребности населения

· Занятость

· Плотность заселения

· Демографическая ситуация в регионе

2 уровень: локальные факторы:

Местоположение

· Окружение объекта

· Транспортная и пешеходная доступность

· Особенности инфраструктуры

· Наличие объектов социально-культурного назначения

Технические характеристики

· Состав строительных конструкций

· Качество строительства и эксплуатации объектов

· Текущее техническое состояние объектов

· Функциональная пригодность

· Архитектурно-эстетическая привлекательность и комфортность

Временные факторы

· Дата заключения сделки

· Динамика цен на нед-ть в теч определенного периода времени

Условия заключения сделок с недвижимостью

· Мотивы продавцов и покупателей

· Сроки и формы оплаты

· Необходимость учета обременений и др

Условия финансирования сделок

· За счет собственных средств

· За счет комбинированных средств

· Комбинирование собственных и заемных средств

Содержание затратного подхода к стоимостной оценке имущества на примере оценки объекта недвижимости.

В соответствии со стандартами оценки обязательными к применению субъектами оценочной деятельности РФ для оценки ОН могут применяться следующие подходы.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения, объекта оценки с учетом его износа

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых в будущем доходов от объекта оценки.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия.

Основу затратного подхода составляет принцип замещения, который гласит, что ни 1 рациональный покупатель не заплатит за ОН сумму, большую той, в которую ему обойдется строительство объекта аналогичной полезности в условиях инвестиционного строительства.

В общем случае расчет стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями производится по формуле:

- накопленный износ;

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – далее будем понимать сумму восстановительной стоимости объекта и предпринимательского дохода.

Область применения подхода:

1. Промышленные объекты

2. Объекты находящиеся на разных этапах строительства

3. Специализированные объекты

4. Оценка отдельно стоящих зданий