Основные этапы расчета стоимости ОН

Последовательность действий при применении затратного метода следующая.

1. Определение стоимость земельного участка (с учетом его технических и правовых характеристик)

2. Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) на дату оценки с учетом строительных характеристик улучшений

3. определение предпринимательского дохода (прибыли девелопера), характерного д/соответствующего сегмента рынка нед-ти

4. Определение накопленного (совокупного) износа ОН с учетом его текущего технического состояния, функционального устаревания, экономического обесценивания.

Основные методы определения ПВС: под ПВС здания/сооружения понимают стоимость строительства оцениваемых улучшений без учета совокупного износа объекта, рассчитанную в уровне цен, соответствующ. дате оценки.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах нового объекта, являющегося точной копией оцениваемого объекта с использованием точной копией материалов, технологий, работ.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, имеющий современный дизайн и планировку. При существенном расхождении характеристик объекта оценки и аналога к стоимости замещения применяются дополнительные корректировки, учитывающие эти различия.

Методы расчета ПВС:

1. Метод сравнительной единицы – заключается в применении в качестве базовой величины единицы сравнения стоимости строительства 1м3, 1м2, 1 погонного м, аналогичного оцениваемому объекту с ее последующим приведением к текущей стоимости единицы сравнения объекта оценки.

– стоимость строительной единицы сравнения в базисном уровне цен;

- корректирующий коэф-т учитывающий различия технических характеристик объекта аналога и объекта оценки;

- корректирующий коэф-т учитывающий различия в региональных и отраслевых характеристиках аналога и объекта оценки;

- коэф-т соответствующий индексу изменения стоимости СМР от базисного периода до даты оценки;

- кол-во единиц сравнения объекта оценки.

2. Метод разбивки по компонентам: стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных конструкционных элементов – фундамент, стены, перекрытия, внутр отделка и т.д. в структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат.

- кол-во элементов;

- стоимость возведения единицы объема, площади и т.д.

3. Метод количественного обследования: основывается на детальном обследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта, так же метод допускает возможность использования расчета сметной стоимости строительства самого объекта оценки.

Метод аналогов – основан на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период соответствующий периоду строительства объекта оценки с корректировкой стоимости выбранных аналогов при наличии каких-либо расхождений.

Рассмотрим предпринимательский доход или прибыль девеллопера.

Девеллопер – это предприниматель, субъект предпринимательской деятельности инициирующий и обеспечивающий управленческий процесс реализации наилучшего из физически возможных, юридически разрешенных, финансово доступных и экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, включая разработку концепции строительства, организацию финансирования проекта и управление его реализацией.

Методы расчета ПД:

1. Метод приведенных издержек – основывается на оценке издержек, соответствующих величине дохода который мы могли бы получить при использовании альтернативного варианта инвестиций в недвижимость с учетом срока строительства объекта.

2. Метод аналога – предусматривает определение величины ПД на основе сравнения цен продажи на предпринимательском рынке объектов, аналогичных оцениваемому объекту, с общей величиной затрат на строительство этих объектов, включая затраты на приобретение ЗУ.

3. Метод экспертных оценок – предполагает проведение опроса независимых экспертов, являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости и выражающие свое мнение об уровне рисков связанных с инвестированием в соответствующий тип недвижимости и доходности которая эти риски компенсирует.